君亭酒店有哪些业务拓展？

君达城基金扩充直营门店解决账表业绩拖累， 加盟业务拓展带来新路线。

1.加盟业务：新品牌矩阵一横一纵展开，满足酒店投资者需 求提振品牌力

2024 年 12 月，君亭酒店宣布成立合资公司“君行酒店管理（深圳）有限公司”， 正式布局酒店管理业务，其中君亭集团持股 51%，从加盟业务展店方向、品牌布局、 投资回报、合作方向来看业务架构： 展店方向：一横一纵覆盖国内核心城市圈及热门旅游城市。君亭酒店加盟业 务围绕“一横一纵”高铁线路展开，横为我国“八横八纵”高铁主通道中“京哈-京 港澳通道”的“北京-广州”部分，线路自北京出发，串联石家庄、郑州、武汉、长 沙、广州五大省会城市；纵为成昆接沿江通道，即串联“昆明-成都-重庆-武汉-合肥南京-上海”七大省会城市/直辖市的高铁线路；从“一横一纵”为基础的酒店加盟业 务布局规划来看，两大线路覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、河南等国内重要人 口聚集地及成渝/长沙/武汉/昆明等长期高热度旅游城市，加盟门店布点目标清晰、所 面向客户群体广阔。 品牌矩阵：加盟业务当前计划使用品牌包括君亭尚品、君亭及观涧三类，从酒 店属性及定位来看，三大品牌分别对应通用轻奢属性中高端酒店模型、休闲商务属性 中高端酒店模型及商务属性中高端酒店模型，其中通用轻奢属性中高端酒店模型-君 亭尚品酒店单房造价低、各层级市场适应性强；休闲商务属性酒店模型单房造价高、 品牌力强劲、主营新一线/二线省会城市，对旅游资源禀赋要求较高；商务属性中高 端酒店模型以相对五星级酒店较低的单房造价实现对标，主要布局商务区域；三大类 加盟酒店造价不同、ADR 价格带不同，理论回本周期均为 4 年左右。

地理布局：根据 25 年 1 月投资者交流会资料，1）成渝到长三角线路（即成昆接 沿江通道）方向君亭将利用成熟品牌/市场占有优势进行拓展。从营收比例视角观察 公司当前门店布局架构，浙江省/上海市/四川省/重庆市/安徽省/江苏省营收占比分 别为 38.11%/16.39%/8.09%/4.92%/4.57%/2.09%，过往三年均位列公司省份/直辖市 营收占比前九位，意味着公司在上海市及长三角/成渝地区已有一定市场渗透，品牌竞争力方面已初具雏形，成熟品牌扩张将有助于加盟合作方更快渡过爬坡阶段/有效 共享本地会员体系，也有助于君亭集团快速加密门店分布网络、强化其在相应城市品 牌力，推动集团中高端酒店市占率提升。2）京津冀及大湾区使用“观涧”品牌为主 打，也会考虑引入新品牌满足新投资人/新业务需求。京津冀/大湾区地区人口密集、 消费水平与全国其他地区相比相对处于高位，高端酒店市场潜在体量大；因公司过往 以直营为主、稳扎稳打的扩张模式及相关地域中高端酒店市场已处于红海等因素影响， 君亭/君澜/景澜等品牌在此部分区域覆盖力度较低；此基础下，通过新品牌、新定位、 新竞争模式开拓此部分市场具备一定可行性。 聚焦君亭酒店旗下品牌过往扩张步伐，君亭品牌以直营+委托管理模式拓店，君 澜/景澜以委托管理拓店模式为主，各品牌在加盟模式上少有涉猎，原因除直营/委托 管理模式可最大限度发挥君亭酒店酒店运营优势外，也因加盟业务过往存在三大短板 难以得到解决： 导流能力：君亭在“直营+委托管理模式”下，强运营优势的维持需人才体系支 持，因而君亭整体门店数量相对其他头部中高端酒店品牌较少，铺设广度也有所不及， 品牌认知度影响导流能力，会在加盟商议价、异地加盟扩张、经营获客等环节造成一 定阻碍。 加盟系统构建：加盟酒店集团拥有囊括加盟商对接、加盟条款细节拟定、分销 系统逻辑、供应链配合等多方面要素为一体的加盟系统，系统搭建并非一蹴而就，而 需在经营实践中不断通过摸索/试错实现改进和完善，优秀的加盟系统对加盟业务将 有直接赋能效果。若君亭酒店从零开始搭建加盟业务框架，需经历漫长的积累周期， 加盟业务早期拓展门店也易承压。 加盟团队经验：加盟业务方面君亭摸索较少，新增团队存在经验不足问题。

依照酒店传统成长路径，上述三大短板均需在漫长的时间积累中逐步解决；在 酒店行业房价增势疲软、供给大于需求、行业龙头经营架构已逐步成型的当下，循 传统成长路径所面临的不确定性大幅增加，因而需另辟蹊径解决成长限制问题。我 们认为，君亭现有业务体系已有便捷方式解决三大短板： 导流能力补充：海外品牌合作与会员体系深化构建，逐步补充品牌认知度问题。 君亭与希尔顿/精选国际的合作，除前文所提及的直接利好因素外，我们认为还可能 带来部分侧面催化，即合作过程中带来的会员转化与导流；君亭可在合作过程中通过 服务凸显其强运营能力，结合线下营销活动实现会员转换，加速会员体系搭建与品牌 认知强化，进而强化君亭对加盟商的客流导流能力。此外，与精选国际的合作中提到 君亭品牌下首批酒店并入精选国际分销系统，后续加盟品牌门店也有望并入其分销系 统中，获入境游客流引流。 加盟系统快速搭建：协助精选国际拓展特许经营门店，吸收加盟体系搭建经验。 精选国际是以加盟酒店矩阵闻名的全球酒店行业龙头品牌，在与精选国际协作搭建 COMFORT/QUALITY 两大品牌特许经营门店体系的过程中，君亭有望学习到全球领先的 加盟系统搭建经验，并依此加速完善自身加盟系统。 加盟团队搭建：总负责人及加盟团队经验丰富，布局规划中过往直营/委托管理 门店人才可为加盟店运营能力赋能。根据君亭过往投资者交流记录表，公司加盟业 务总负责人由中国内地头部千店连锁酒店品牌的联合创始人莫鑫亨先生担任，加盟业 务团队成员则为该千店连锁品牌核心团队，拥有超 1250 家加盟商资源；强加盟团队 一定程度补充公司加盟业务经验短板。此外，加盟业务“一纵一横”布局架构中，多 数城市/省份有君亭旗下直营/委托管理酒店布局，在酒店运营方面人才培训、临店指 导便捷度高，有利于加盟店运营能力提升。

2.君达城：合资公司资产管理模式扩充直营门店，解决爬坡 期表内业绩拖累问题

追溯君达城公司发展脉络，聚焦公司初建设情况，君亭集团于 2023 年 3 月与南 京悦凡投资合伙企业签订《关于合作设立合资公司之股东协议》，约定共设上海君达 城商业发展有限责任公司（以下简称为“君达城”），拟注册资本 7000 万元整，公司 现金出资 6300 万元，占合资注册资本 90%。君达城公司于 23 年 3 月 16 日正式成立， 纳入 2023 年年报合并范围中。 从君达城公司核心目标与动作来看，23 年 3 月 24 日，君达城下、君亭集团控股 二级子公司“南京君荟投资管理有限责任公司”（以下简称为“君荟”）成立，经营方 向为酒店资产管理；23 年 12 月 18 日，公司发布关于与专业投资机构共同设立产业私 募投资基金的公告，公告中强调君荟投资拟设立多支酒店产业私募投资基金，总规 模不超过 5 亿元，其中君荟投资参与基金投资总额不超过 5,000 万元，并展开第一 项产业私募投资基金成立动作，即与西藏中平信私募基金、山东省国际信托股份有 限公司共同签署《广东中保嘉运股权投资合伙企业（有限合伙）有限合伙协议》，其 中西藏中平信私募基金为管理人、华夏银行股份有限公司为托管人，投资方式为“通 过对商业/酒店管理公司进行股权投资及适用法律允许的其他投资（目标底层物业项 目位于直辖市、重点省会或强二线城市），并通过该等公司及/或其下设项目公司开展 对酒店物业项目的运营管理”，收益分成分为三阶段：一是返还各合伙人的实缴出资， 二是再分配各合伙人的门槛收益，最后超额收益分成。 25 年 2 月，君芸与深圳领汇实业、专业投资机构华能贵诚信托共同签署《广东 华君鑫运企业管理合伙企业(有限合伙)有限合伙协议》，并共同投资设立合伙企业广 东华君鑫运企业管理合伙企业(有限合伙)，其中合作企业认缴出资总额为 1.088 亿元， 君荟投资认缴出资额 1848 万元，自此公司君达城公司私募基金投资业务版图已初步 完善，山东信托、华能信托两大信托计划为公司私募投资基金展业主导。

聚焦君达城过往年报中的逻辑表述与业务优势区间，我们认为君达城主要优势可 分为三项： 1. 私募基金投资模式挖掘潜力目的地并解决爬坡期业绩拖累问题：集团旗下二 级子公司君荟通过与信托合作成立私募投资基金形式进行外部投资且基金投 资总额所占比例低，意味着公司在低投资比例前提下可通过私募投资基金形 式挖掘金融不良资产/存量酒店改造机会，并通过自身酒店运营管理经验将 相关酒店培育至成熟，期间酒店前期改造装修的成本铺设对母公司账表影响 较小，以24年业绩为例，持股君荟的君达城公司24年利润为-378.58万元。 2. 品牌力强化/酒店运营经验积累：通过君达城公司进行酒店规模快速扩张以 稳固中高端酒店行业品牌强势地位，实现品牌力强化；此外君亭旗下品牌 “一店一品”战略与君澜、景澜部分品牌结合当地文化风格的酒店定位意味 着其在各省前期拓店可能存在试错成本，低比例投资私募投资基金可帮助公 司减少运营试错、加速平稳渡过爬坡阶段。 3. 更加高效/灵活的投资选项与退出机制以吸引投资：因产品通过私募基金投 资形式展开，对于酒店行业有投资意愿、希望借助品牌效应的投资者而言， 通过私募基金形式投资酒店行业均具备一定灵活性，可通过基金份额转让形 式退出，与一般酒店委托管理形式的投资相比更为灵活；此外，相关投资酒 店成熟且体量足够大的情况下，合作方（如信托机构）也可寻求通过 ABS/REITS 等形式退出。

我们认为，君达城公司是君亭集团“酒店管理公司”向“酒店资产管理公司”战 略升级的一大举措，叠加公司加盟业务展开，君亭集团当前服务体系已包括酒店 运营、酒店委托管理、酒店加盟和酒店资产管理四项，除酒店运营（直营）外， 其余三项本质上都是通过自身酒店管理能力/品牌优势为酒店行业投资者赋能的 选项，投资者可根据自身实际情况选择酒店产品对接（如资产充足且希望较长期 投资产业的、拥有闲置物业资产待开发运营的、希望寻找可便利退出的短中期金 融产品的），公司此部分业务的实质服务对象也由终端消费者变为合作投资者， 以酒店运营能力为轴心串联的服务体系逐步成型；在酒店运营能力与品牌力支撑 下，合作投资者通常关注的酒店长期回报、现金流能力、社交名片作用、资产升 值能力均有强兑现预期，即新体系下公司所积累的酒店运营能力与品牌力重要性 超越单年度盈利能力，使公司在面对行业下行趋势/短期宏观因素冲击时将具备 一定抗风险能力。