首程控股在运营资产经营情况如何？

在运营优质停车及产业空间资产，业绩稳定且增长可 观。

1. 跻身停车资产投运龙头，规模扩张、服务拓展正当时

1.1. 资金、实力、机遇齐备，展望可持续的规模扩张

公司重点布局停车万亿市场中占 30%的“外出”市场，跻身停车投资运营 企业第一梯队。以 MRCPO 的统计，全国汽车保有量超过 3 亿辆，按照每 辆车每年平均支出 3000 元的停车费计算，则停车收入市场每年近万亿元， 其中小区和办公合计占 70%，主要流向开发商和物业，剩余 30%属于外出 市场，是停车运营企业的核心覆盖范围，主要包括购物、休闲、医院、交通 枢纽等的目的地停车场或路边停车。公司属于停车场投资运营企业中覆盖 全国的投资运营商（部分参与投资，部分仅做运营），位列《城市停车》2022 收入排行停车运营类 TOP10。

在“外出”赛道做存量+增量扩张的实力也被市场验证，尤其在交通枢纽子 类表现突出。除收入排名靠前外，自业务开展以来，公司通过新项目获取实 现了规模的不断扩张，其中尤其是大型、重磅项目的获取是业务能力最好的 论证。基于公司的经营模式，在原有的子类上，我们认为公司能够继续做存 量项目获取和增量项目新建的扩展，实现规模的进一步扩张。尤其是交通枢 纽子类，有持续增强的趋势：目前在运营的机场和高铁站项目约二十个，其 中规模较大的包括北京大兴国际机场（4228 个车位）、北京首都国际机场 （10774 个车位）、广州白云机场（10407 个车位）、上海虹桥机场、西安咸 阳国际机场（8245 个车位）等。

部分房企经营承压，积极去化包括车位资产在内的库存，为公司进入多元 停车场景提供机遇，有望实现对潜在市场的开发。2022 年以来，销售下滑、 房价承压、融资困难等市场实际情况对房企现金流、利润带来冲击，部分房 企选择出售非核心资产加速资金回笼，其中包括车位资产。我们认为，过去 租赁住房、写字楼等的停车场经营主要掌握在开发商和物业手中，在行业调 整时期，公司有机会切入该赛道。同时，当出售方资金压力较大时，公司有 折价购买资产的机会。 最后，从规模扩张的资金可行性上，短期维度可依赖充裕的资金储备，中长 期维度展望资产循环下的可持续扩张。1）以货币资金和定期存款的口径看， 截至 2024 年中报，公司在手资金达到 40 亿港元，且 2024 年底公司出售首 钢资源股权回笼资金约 14.6 亿港元。2）公司在 2023 年和 2024 年连续两年 发行停车类 REITs，即“23 驿 01”和“24 驿 01”，合计发行规模近 6 亿元， 该模式能够实现有效的资金回流进行再投资，从而形成稳定的资产循环来 扩大管理规模。

1.2. 场景挖掘，充电增值服务拓宽单体车位盈利空间

目前停车运营业务的最核心的收入依然是停车费收入，各停车场的收费模 式包含临时停车费和长时间停车费两类。停车费测算模型可归纳为：1）临 时停车费=车位数*平均有效计费时长*单价，其中平均有效计费时长=（单 次平均停车时长-免费停车时间）*周转次数；2）长时间停车费=车位数*（1- 空置率）*单价。由于公司在运营停车场体量大，且各个停车场实际运营规 则存在差异，因此我们将测算模型分为交通枢纽类，和以市政配套和商办产 权等为主的非交通枢纽类（假设数据与公司实际运营情况无关）。 交通枢纽类：对 1 万个稳定运营的车位进行测算，基于对车位占比、停车 费、有效计费时长、周转次数、空置率等的假设，得到 1 万个车位运营 1 年 可以带来 19859 万元的停车费收入。做敏感性测试得到，当计时停车区周 转次数在 3~6 次、长期停车区空置率在 30%~60%之间波动时，1 万个车位 的停车费收入为 13239~24592 万元。

非交通枢纽类：对 1 万个稳定运营车位进行测算，虽然医院、商业综合体、 写字楼、公共场馆等在周转次数、临停车均停时长、单价等指标上存在差异， 但是测算模型一致。基于车位占比、停车费、有效计费时长、周转次数、空 置率等的假设，得到 1 万个车位运营 1 年可以带来 10623 万元的停车费收 入。做敏感性测试得到，当临停车位单日有效计费时长在 3~8 小时、长租车 位空置率在 5%~30%之间波动时，1 万个车位的停车费收入为 5600~14052 万元。

停车资产享有天然的场景资源，应充分开发场景价值，引入适配的增值服 务，我们认为当前最急迫且普适性最强的是充电服务。停车场的增值服务包括三类：1）与车相关的租车、泊车、洗车、充电等，2）与人相关的商超、 餐饮、休息室、快递点等，3）与场地相关的广告等。基于汽车行业的发展 趋势，即 2024 年底全国新能源汽车的保有量达到 3140 万辆，且 2024 年 7~11 月新能源乘用车单月零售渗透率均超过 50%，我们认为充电需求量大 且有继续上涨的趋势，而在众多充电场景中，停车场充电符合车主的行为逻 辑且具备高便利性。

目前公司在充电桩领域已开始开展投资建设和运营业务，且与部分业内龙 头企业展开合作，2024 年共投运了 3000 余根充电桩。公司目前已经通过收 购或自建的方式布局充电桩业态，在北京、上海等城市的核心区域投入了一 批充电桩。此外，2024 年公司与理想汽车共同出资成立北京首程超充能源 科技有限公司，后续将基于公司的优质场地资源和电力获取能力，结合理想 汽车的优势，批量推进城市内充电基础设施建设与运营。 从财务角度考虑，不同的充电服务的引入方式对单体车位盈利能力的提升 效果不同，目前常见的有合伙人模式和自建/收购模式。充电服务能够带来 充电服务费作为收入，但会有设备费、维护费、管理费等成本，在不同的运 营模式下表现不同。我们继续基于 1 万个稳定运营的停车位做充电服务导 入的假设及测算（与公司的实际运营数据无关）。 合伙人模式：该模式是充电服务最简洁的导入方式，公司通过提供充电场景 成为场地合伙人获得固定费用或者一定比例的服务费分成。对 1 万个稳定 运营的停车位可产生的充电服务收入进行测算，基于对充电桩功率、充电服 务费、充电服务费分成比例、其他费用等的假设，并沿用上文对非交通枢纽 类停车费的测算， 1 万个车位安装 10%/20%/30% 充电桩可以实现 296/591/887 万元的净收入。做敏感性测试得到，以 20%的安装比例为代表， 当充电桩平均时间利用率在 11%~16%，单位充电服务分成费在 0.04~0.1 元 /度波动时，1 万个车位的充电服务净收入为 241~1436 万元。

自建/收购模式：该模式下财务模型构建的重要性大幅提升，收入端主要考 虑充电服务费收入，成本端主要考虑初始投资成本、日常运营/维护等费用 以及财务费用等，重要的是对充电服务的盈利水平和投资回收期进行把控， 其中比较关键的影响指标是单桩单位服务费收入和单桩的时间利用率情况。

2. 产业空间管理聚焦北京，在管百万方、储备千万方

产业空间管理中占比最大的子类是产业园区，在管面积超过 100 万方，已 有多个成熟项目落地。产业园区运营由首程融石负责，采取“基金+基地+ 产业”的模式，以基金投资辐射产业资源，提高空间开发品质，助力资产增 值，截至目前已有六工汇、冬奥广场、融石广场、首程时代中心、翔鹰大厦 等在运营或在建项目，部分位于首钢集团打造的“新首钢高端产业综合服务 区”内（简称“新首钢园”）。另外，目前还有超过 1000 万方的园区储备面 积。

此外，租赁住房子类的在管面积达到 10 万方，已有在运营项目。租赁住房 在运营的项目为 37 度公寓，当前运营顺利，截至 2024 年中期的出租率为 99%。另外，新首钢国际人才社区项目预期将于 2025 年投入运营。