房地产行业经营表现如何？

业绩承压，盈利分化。

1.营收降幅收窄，归母净利降幅分化

2023 年整体营收边际改善，央国企增速转正。2023 年，在保交楼政策刺激下， 房企项目结转收入得到提升，叠加 2022 年部分项目延期交付，房地产板块实现营业 收入 26098 亿元，同比下降 1.70%，降幅较 2022 年缩窄 6.69 pct。分企业规模来看， 头部房企、中型房企、小型房企营收同比分别为-2.61%、1.89%、-4.35%；分企业性 质来看，央国企营收同比增长 1.10%，其他企业同比下降 3.60%。 2024 年一季度营收承压，头部房企韧性较好。2024 年一季度，房地产板块整体 营业收入为 3618 亿元，同比下降 12.88%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、 小型房企营收同比分别为-4.02%、-17.84%、-36.67%；分企业性质来看，央国企营收 同比下降 6.89%，其他企业同比下降 16.51%。

2023 年板块整体由盈转亏。受资产减值计提与利润率下滑拖累，2023 年板块整 体归母净利润为-155.11 亿元；分企业规模来看，头部房企利润同比降低 50.27%至 221.28 亿元，中型房企亏损缩小 81.27%至 42.62 亿元，小型房企亏损扩大 54.45%至 333.77 亿元。分企业性质来看，央国企归母净利润由 2022 年 169.85 亿元降至 87.9 亿元，其他企业亏损由 2022 年-168.57 亿元扩大到-243.01 亿元。 2024 一季度板块归母净利润收缩。2024 年一季度房地产板块整体归母净利润为 1.24 亿元，2023 年同期为 123.75 亿元。分企业规模来看，头部房企归母净利润同比 为-54.67%，中型房企和小型房企分别为由 2023 年的 32.56 亿元和 5.5 亿元降低到 2024 年一季度的-10.08 亿元和-27.52 亿元；分企业性质来看，央国企归母净利润同比下降 68.06%，其他企业由盈利 59.95 亿元转为亏损 19.14 亿元。

2. 利润率持续承压，央国企保持优势

毛利率延续下滑趋势。2023 年，受高地价项目结转及限价政策双重压力，房地 产板块毛利率降至 16.72%，同比下降 1.23pct。央国企依托成本控制与优质项目布 局，毛利率为 18.73%，高于其他企业 3.4pct，表现出更强的抗压能力。进入 2024 年 一季度，房地产板块毛利率下探至 16.59%，同比减少 0.8pct。央国企以 21%的水平 较其他企业保持相对稳健。 净利率持续筑底。2023 年度，房地产板块净利率受利润下滑及减值计提影响， 降至 0.02%，较 2023 年减少 1.21 pct。央国企得益于多元化业务支撑与良好的成本 控制，净利率为 1.89%，高于其他企业的-1.31%。2024 年一季度，房地产板块净利率 为 1.22%，同比下降 3.12pct。其中央国企净利率同比收窄 2.53pct，其他企业同比 收窄 3.63pct。随着市场信心逐步恢复、政策支持加码，部分房企展现出利润率触底 反弹的初步迹象。央国企与部分优质民企先企稳，行业有望在挑战中逐步走出困境。

3.费用率略有改善，少数股东损益减少

2023 年房地产板块三项费用呈现优化趋势。板块整体三项费用率降低至 8.11%， 同比变化-0.39pct。分企业规模来看，头部房企、中型房企、小型房企三项费用率同比分别为-0.22 pct、-0.19 pct、-1.76 pct；分企业性质来看，央国企和其他企业 的三项费用率同比分别为 0.11 pct 和-0.73 pct。

2023 年板块整体少数股东损益降幅明显。2023 年板块整体少数股东损益为 160.06 亿元，同比下降 50.76%。分企业规模来看，头部房企、中型房企同比分别53.09%、62.85%，小型房企少数股东损益由-35.39 亿元扩大至-65.27 亿元。分企业 性质来看，央国企少数股东损益同比下降 33.72%，其他企业同比下降 71.07%。 2024 年一季度少数股东损益分化加剧，央国企表现平稳。房地产板块整体少数 股东损益为 42.77 亿元，同比下降 24.12%。分企业规模来看，头部房企、中型房企、 同比分别为-16.89%、16.17%，小型房企少数股东损益由正转负。分企业性质来看， 央国企少数股东损益同比增长 0.28%，其他企业同比下降 50.5%。

4.减值损失占比提升，央国企稳定性优势明显

2023 年减值压力分化显现，央国企资产质量彰显优势。整体来看，房地产板块 减值损失占营业收入比重为 4.21%，同比增长 0.14pct。分企业规模来看，头部房企、 中型房企、小型房企减值损失占营业收入比重同比分别为 0.56 pct、-1.99pct、2.38 pct；分企业性质来看，央国企减值损失占营业收入同比下降 0.06 pct，其他企业同 比增长 0.3 pct。