德国住房租赁市场现状及政策监管问题有哪些？

无论是新建住宅还是存量住宅，德国住宅物业租金发展都可以以 2010 年为分水岭， 2010 年前发展较为平稳，2010 年后增速出现明显抬升趋势。

1.德国住房租赁市场：近十年供需矛盾凸显

 2010 年为分水岭，之后住房租赁价格上涨趋势明显

根据 Statista 网站，德国新建住宅物业的平均租金从 2004 年第一季度的 7.22 欧元 /平增长至 2010 年第一季度的 7.24 欧元/平，年均复合增长率为 0.05%。但是，以 2022 年一季度德国新建住宅物业的平均租金为 10.6 欧元/平为基数，2010 年一季度至 2022 年一季度的年均复合增长率为 3.23%。 德国存量住宅物业的平均租金从 2004 年第一季度的 5.98 欧元/平增长至 2010 年第 一季度的 6.01 欧元/平，年均复合增长率为 0.08%。而按照 2022 年一季度德国新建住宅 物业的平均租金为 8.67 欧元/平，2010 年一季度至 2022 年一季度的年均复合增长率为 3.10%。

从结构上来看，核心城市租金的上涨趋势更加显著。根据 Statista 网站，2022 年德 国核心城市房租水平较高的城市为：慕尼黑（18.13 欧元/平）、法兰克福（14.16 欧元/ 平）、斯图加特（13.67 欧元/平）；房租最低的核心城市为杜塞尔多夫，其租金为 11.75 欧元/平，同样处于高位。从租金增长率趋势来看，2012-2022 年德国核心城市房租年均 复合增长率较高的城市为：柏林（6.19%）、慕尼黑（4.29%）、斯图加特（4.27%）；增长率最低的城市为汉堡，其租金复合增长率为 2.65%，处于较高水平。 对于部分德国核心城市居民来说，租金负担也逐渐加大。根据 Statista 网站，从 2009 年到 2019 年，柏林的租金增长 104%，而工资仅增长 35%；慕尼黑的租金增长 61%， 而工资仅增长 32%。 什么因素打破了德国租金水平原有稳定的固有局面？本节从多个视角出发，由内而 外详解德国住宅物业租金开始上涨的原因。

需求端：韧性十足，叠加外来因素激增

德国总人口从 1960 年的 7281.49 万人增长至 2022 年的 8379.80 万人，复合年均 增长率为 0.23%。从人口结构来看，德国 25 岁以下人群占比与 65 岁以上人群占比在几 十年间发生重大变化，老年人占比在不断提升。德国 25 岁以下人群占比从 1960 年的 38.66%下降至 2022 年的 23.98%，降低 14.68 个百分点；65 岁以上的人群占比从 1960 年的 7.56%上升至 2022 年的 22.15%，增加 14.59 个百分点。

从以上数据看，德国社会长期处于十分明显的老龄化进程，且缺乏青少年人口补充。 德国人口能保持整体微增趋势，主要得益于长期以来的移民净流入。从近 20 年趋势来 看，德国移民对德国人口增长贡献加大。德国净移民人口占德国总人口比重从 2000 年 的 0.07%上升至 2016 年的 0.52%，增长 0.45 个百分点。 以上数据从直觉来看，德国作为欧洲发达国家，出生率低且人口结构老龄化，对应 住房需求应该不断萎缩，租金上涨不应该成为担忧问题。但是社会发展现实是租金价格 近十年呈现不断增长趋势。之所以会造成以上原因，我们认为主要以下几方面因素造成。

人口虽在老龄化，但德国家庭户数在不断增长

相较于总人数指标，总家庭数指标更能代表人民居住的实际需求。德国家庭总户数 从 1961 年 1946 万户增长至 2019 年的 4150.6 万户，复合年均增长率为 1.3%。德国总 家庭数复合增长速度高于总人口复合增长速度。造成以上现象的原因主要在于德国家庭 人数分布变化。德国“一人家庭”在总体家庭数中占比多年来保持增长趋势，从 1961 年的 20.6%上升至 2019 年的 42.3%，增加 21.7 个百分点。 德国“一人家庭”数量增加。一方面由于独居老人不断增多。当伴侣过世后老人被 动独自留在原有住房。2020 年德国约有 590 万 65 岁及以上的老人独自生活，占该年龄 段的 34%；另一方面由于人们组建传统家庭的意愿降低，年轻人提前搬出家庭，推迟结 婚或根本不结婚，或更频繁地离婚。

人口虽在老龄化，但德国人均居住面积在不断提升

从德国主要城市柏林、汉堡、慕尼黑、法兰克福来看，以上主要城市的人均居住面 积从 1993 年的 35 平方米/人左右增长至 2018 年的 45 平方米/人左右，四个城市的人均 居住面积年均复合增长率为 1%左右。基于以上数据，我们认为伴随着社会发展，德国 人民对于居住的质量要求也在同步提高。

此外，尽管德国社会整体面临老龄化问题，但是由于多年来正向移民流入使得人口 得到补充，人口结构虽有变化但并没有负增长。同时，家庭迈向微型化、人均居住面积 提升等同样在促进需求。以上因素造成近年来德国租赁需求侧表现出韧性。 除以上内生因素外，外来因素（热钱+难民）冲击同样是导致德国租金出现骤然上 涨的重要外部原因： 1）金融危机、欧债危机接连发生，德国房地产市场由于其价格稳定、风险性小的 特性成为国际资金的避风港。另外，危机后欧洲央行长期实行低利率政策持续对德国房地产市场产生刺激作用。 2）德国“不排外”政策对难民人口吸引力大。 2015 年欧洲难民潮来袭。当时执政者默克尔采取“门户开放”政策，并给予丰厚的 难民福利，导致德国接收的难民数激增。德国接收难民数从 2015 年的 31.61 万人增长 至 2018 年的 106.38 万人，三年之间德国难民数增长两倍。近期受俄乌冲突影响，德国 入境难民数又出现陡然上升趋势。2022 年德国接收难民数为 207.54 万人，同比增长 65.28%。 德国政府对难民的慷慨补贴加大了对本国居民福利性支出的压力。德国为涌入难民 积极提供工作、生活的机会，进一步加大本国居民的租房竞争。

供给端：产能受限，新建力量稀缺

德国住宅物业供应在 2001 年至 2009 年出现明显下降趋势。2010 年后基本维持在 低位。德国竣工完成新建住宅物业数从 2001 年的 177769 个下降至 2021 年的 102955 个，年均复合增长率为-2.7%。 从德国住房存量结构看，德国近十年建造的住宅在总存量中占据比重微乎其微。截 至 2018 年，德国住房存量中 25.55%为 1948 年之前建造，41.15%为 1949 至 1978 年 之间建造，仅有 2.98%属于 2011 年之后建造。德国供应端走弱，成为推升租金走高的 重要原因。

此外，德国建筑实际完工数和建筑许可证数量差距大。建筑许可证是指地方主管部 门授予的进行建筑项目新开发或改变现有开发项目用途的许可。

德国发放新建住宅物业许可证数从 2001 年的 165744 个下降至 2021 年的 129306 个，年均复合增长率为-1.23%。德国发放新建住宅物业许可证数近 10 年维持在 11-12 万个水平，但实际竣工数较发放许可证数之间的差异却呈现逐渐扩大趋势。2021 年该差 异值为-26351 个，占当年德国发放新建住宅物业许可证数的 20.38%。以上数据都表明 市场有效供给水平呈现增长下降，甚至是负增长趋势。 此外，我们认为造成德国住房供给不足还有以下几点原因： 1）经过几十年的土地开发，德国土地资源被大量消耗，而德国没有向郊区发展， 也没有大幅扩张城市规模，所以 70 年代后德国土地新增供应越发困难。 2）德国住房市场存在结构性矛盾，新的住房建设供应主要出现在高端市场，经济 型紧凑型公寓的发展机会并不多。 3）德国土地稀缺地价昂贵，近期又由于地缘冲突与升息周期的影响使得建筑材料 贵价、利率成本高企，最终导致房价的增长幅度跟不上成本端的增长幅度，进一步挤压 开发商盈利空间，使开发商缺乏动力。 4）德国职位空缺问题持续恶化。德国由于人口老龄化问题，尽管有外来人口的补 充，整体劳动力质量和数量呈现下行危机。自 2009 年以来，德国熟练工短缺情况显著 恶化。根据 2021 年 9 月 ifo 研究数据，在建筑施工领域德国 33.5%的公司报告称在寻找 技术工人方面存在问题；在土木工程领域，德国 37.9%的公司抱怨缺乏合适的申请人。 5）德国市政当局具有密集的管制措施，对建筑规范有严格约束，使得建筑许可证 的发放变得滞后。

2.政策监管问题（1）：社会住房政策过早撤退

社会住房（social-housing）指主要用于公共租赁的补贴住房。其建设方和产权所有 者不受限（私人开发商、国有市政住房公司、非营利性组织等）。受补贴单位必须按政府 规定的定额成本租金对外出租一定年限，当出租满年限后社会住房可转化为普通住宅。 德国社会住房的存量水平不断下降是由于联邦补贴的长期减少，以及相关补贴具备 暂时性特征。德国社会住房的临时性国家干预方式意味着，对于退出社会住房市场的房 屋来说早期补贴的影响几乎完全消失，一旦联邦补贴开始减少，市场上的社会住房存量 便会缩量发展。另外，过去获得财政补贴的房屋建筑商可以提前偿还所有政府资助的贷 款，并免除任何社会义务。 事实证明，德国社会住房供给数量多年来一直在减少。根据 Statista 披露的数据， 德国社会住房存量从 2006 年的 209 万套下降至 2020 年的 113 万套，年均复合增长率 为-4.3%。长期以来，德国每年失去社会福利性质的住宅数量远远超过公共资助机构新 批准的社会住宅数量。虽然近年由于城市中心经济适用房短缺的急剧上升导致包括柏林在内的一些德国州重新启动社会住房建筑计划，但由于国家各机构之间的协调不充分导 致目前仍未扭转社会住房建设不足问题。

德国社会住房不但市场份额越来越低，而且社会住房的相关设臵趋向市场化，例如 对社会住房租金限制要求降低、对社会住房供给方补贴力度减弱、社会住房存续期降低、 社会住房责任从联邦政府下放至州等。 我们认为，社会住房存量缩减、优惠条件减弱，一方面社会住房对租金水平调控力 度下降，另一方面社会住房的受众群体被倒逼转向私人市场，私人市场需求增加则导致 租金价格持续上涨。 综合以上因素，我们认为社会住房政策的过早撤退，使得德国在面临金融危机、难 民潮等重大事件时不具招架之力。租金稳定的长久局面被打破。社会住房政策属德国住 房租赁政策的核心组成部分，相关问题在后两段还将重点分析。

政策监管问题（2）：“租金刹车”的政策效果不及预期

“租金刹车”是德国一项地产价格调控机制，目标是抑制租金市场价格快速上涨。 根据“租金刹车”规定，在紧张的房地产市场中，新商定的租金不会超过当地指导价的 10%。政治上的承诺是，租金上限将使中低收入家庭能够负担得起住在热门城市的中心 地区。 但是从实际效果来看，“租金刹车”的政策效果并没有达到预期。首先，“租金刹车” 政策的覆盖范围有限。一方面，“租金刹车”并不适用于新建或全面现代化的公寓和租用 有限时间的公寓。另一方面，“租金刹车”目前只适用于部分租赁市场紧张城市。根据 OECD，截至 2017 年，“租金价格刹车”仅适用于德国 11000 个市镇中的 313 个。

其次，“租金刹车”对于房东约束力度不高。“租金刹车”允许租金与前一个承租人 支付的租金保持一致，而不是完全参照当地指导价水平。前一租户的租金水平成为评估 “租金刹车”政策效果的决定性因素。而现实操作中，房东没有义务披露房产之前租金， 租房者可以但必须是在商定新价格和签订合同之前对此提出询问。以上因素造成在市场 紧俏期，许多租房者因担心过度询问前一租户价格合理性会危及协议达成的可能，从而 放弃价格问询。此外，许多租户也并没有充分了解自己的权利，或者知情的租户往往不 愿充分利用他们的法律权利，从而造成后期与房东关系紧张。 另外，如果房东将新合同租金设臵高于允许水平，租客投诉租金过高且造成“租金刹 车”政策生效，房东租金被动下降后，租金只会从投诉发生之日受到约束。整个过程中房 东没有其他惩罚，唯一损失是租金上涨空间。以上因素造成涨租后带来的惩罚成本并不 严厉。房东存在尝试先涨价的侥幸心理。