中新集团业务布局进展如何？

园区开发业务行稳致远，产城融合园与区中园齐头并进。

1. 借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区

异地复制，卓有成效，充分借鉴新加坡园区开发经验。苏州工业园区隶属江苏省苏 州市，位于苏州市城东，1994 年 2 月经国务院批准设立，同年 5 月实施启动，行政区划 面积 278 平方公里，（中新合作区 80 平方公里），是中国和新加坡两国政府间的重要合 作项目，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。园区异地复制 新加坡裕廊工业园区的发展经验，实现方式方法本地化、成果制度化，充分借鉴新加坡 城市规划“需求未到，基础设施先行”的先进经验，按照“先规划后建设，先地下后地 上”的开发建设原则，对区域城市进行整体规划设计，具备较强的规划执行力，拥有独 特的规划设计优势。

政企分离，提升运营效率。为了推进苏州工业园区发展，中新双方设立四个层面领 导和工作机构，分别为中新两国政府联合协调理事会、中新双边工作委员会、联络机构 及由中方财团和新方财团共同出资成立的中新集团。借鉴裕廊工业园区完善的政企分离 体制及自主管理的模式，苏州工业园区建立政企分开、行政管理和开发主体分离的“精 简、统一、高效”的管委会，负责全区行政管理职能，体现了“小政府、大企业”的原 则，充分发挥管委会行政职能和开发公司雄厚的资源实力及先进技术管理经验。

工业园区作为中新合资的产物，具有得天独厚的政策优势。苏州工业园区是中国和 新加坡两国在国家层面上合作的结晶，从一开始就享有“不特有特，比特更特”的政策 优势，国务院在项目审批、财政税收、金融债券、公积金制度、外事管理、海关监管、 保税物流、高新区政策共享及合作区域扩大等方面授予园区诸多特殊政策，例如拥有相 当于省级外事管理权限；拥有全国唯一涵盖医疗、住房、养老和失业救济等各项社会保 障的苏州工业园区公积金制度等，为园区和公司的加快发展创造了良好的条件。

瞄准科技前沿，形成“2+3+1”特色产业体系。2 大千亿级支柱产业：新一代信息技 术、高端装备制造；3 大特色新兴产业：生物医药、纳米技术应用、人工智能；1 现代服 务业。其中新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、纳米技术应用构成四大千亿级 特色产业集群。 把握“放管服”机遇，扩大“亲商服务”优势，经过 28 年的发展，苏州工业园区 已累计吸引各类外资项目 5000 多个，实际利用外资 323 亿美元，累计引进 92 家世界 500 强企业项目 156 个。在招商亲商上，园区借鉴新加坡招商经验，践行亲商服务理念， 创新招商方式方法，深入挖掘招商渠道资源，不断提高招商总量；强化产业招商、科技 招商和商业招商，助力区域科技创新、人口集聚和城市发展；优化营商服务，积极促进 新项目落地和存量项目增资扩产，维护招商亲商口碑。

苏州工业园区发展水平稳居全国龙头。根据商务部于 2023 年 1 月 13 日公布的 2021 年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价结果，苏州工业园区综合排名位于第一， 实际利用外资及进出口总额分别位于第四、第一。

苏州工业园区地区生产总值、规模以上工业总产值保持稳定增长。2022 年苏州工业 园区地区生产总值 3515.6 亿元，同比增长 3.3%，分业态看第二产业和第三产业分别为 1761.9 和 1753.2 亿元。2022 年苏州工业园区规模以上工业总产值达 6850.2 亿元，同比 增长 8.0%。

苏州工业园区投资及实际利用外资总额保持稳定，进出口总额略减。2022 年苏州工 业园区投资总额达 92.4 亿美元，实际利用外资 19.8 亿美元。2022 年进出口总额为 1077.9 亿美元，同比略减 3.7%。各经济指标总体呈现“稳中有进、稳中育新”发展态势，苏州 工业园区目前已成为全国开放程度最高、发展质效最好、创新活力最强、营商环境最优 的区域之一。

2. 土储丰厚，产城融合园业务厚积薄发

在产城融合园区开发领域，公司同时拥有项目拓展、规划建设、招商亲商、运营服 务、软件转移、产业投资的园区开发运营全产业链优势，能够提供全产业链菜单式服务。 聚焦园区开发运营主业，不断借鉴创新、复制推广中新合作的成功经验，公司确立了“立 足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索‘一带一路’”的布局战略。围绕“长 江经济带”和“长三角一体化”战略，布局了中新苏通、中新苏滁、中新嘉善、中新昆 承湖等产城融合园区。围绕“一带一路”倡议，在国内布局了苏银产业园，在东南亚布 局了缅甸新加坡工业园区。围绕“新型城镇化”战略，实施了中新海虞花园城、中新鸷 山桃花源项目。围绕“江苏省南北共建园区”战略，布局了苏州宿迁工业园。

土地一级开发业务是公司园区开发运营业务的核心收入来源，具有品牌优势。土地 一级开发是由政府委托企业对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地 （生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设。 公司的土地一级开发分为收益分成模式和成本加成模式。公司受政府委托进行土地 一级开发业务，在土地开发完成后由政府土地储备中心收储，并将通过公开拍卖的方式 予以出售。在收益分成模式下，公司的开发收益将根据拍卖所得扣除相关税费后确定； 成本加成模式下收益根据公司实际发生的成本加成一定比例确定。

丰厚商住土储实力保证中长期一级土地开发收入。根据公司最新披露的土储数据， 截至 2020 年末（2021 年及以后公司未披露该数据），公司待出让商住用地 1285.7 公顷， 工业用地 838.3 公顷，公益用地 232.8 公顷，其中苏滁高新区待出让商住用地 769.2 公 顷，占总面积 59.8%，嘉善现代产业园待出让商住用地 244.3 公顷，占总面积 19.0%。而 截至 2019 年 6 月末，土地一级开发项目签约总可出让土地（商住性质）总面积为 1724.5 公顷，累计已出让面积为 357.6 公顷，未来签约可出让土地面积为 1366.9 公顷，由此可 见 2019H1 至 2020 末一年半内出让商住用地面积净减少额为 81.2 公顷，粗略估计待出 让商住土储可保证近十年一级土地开发。

根据招股说明书，公司在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土 地为存货。2019 年公司去化房产业务后，所获资金投入土地一级开发业务，存货迅速增 长至 2022 年 110.1 亿元。根据 2022 年年报，土地一级开发存货为 109.9 亿元，占总存 货 99.8%，其中中新嘉善项目以 55.24 亿元占比土地一级开发存货 50.3%，后续业绩增 长可期。

3. 外拓积极，区中园业务维持高利润率水平

2021 年公司优化一体两翼格局，将区中园业务纳入主体板块范畴。公司旗下中新智 地全面退出房地产业务三年来，围绕上海都市圈和沪宁产业创新带，分别在苏州、吴江 等地落地高标准工业载体项目，在南通海门等地布局工业绿岛表面处理产业园等特色产 业园区项目，建筑面积约 150 万平方米，转型发展初见成效。以上区中园板块开发运营 面积约 280 万平方米，其中约 160 万平方米已建成投运，均布局在长三角区域，区位优 势明显。 公司区中园物业储备类型丰厚。根据 2019 年年报披露的具体项目，其中厂房占比 近 57.0%，长租公寓占比 17.2%，办公楼占比 14.9%，以及少部分商业及学校业态。

积极项目外拓。2021 年南通经开区、南通海门和江阴临港 3 个新项目摘牌拿地，句 容经开区项目签署投资协议。2022 年公司新增落地了吴江苏州湾智能制造产业园、中新 智地（句容）智能制造产业园、滁州天长工业绿岛表面处理产业园等项目，新增建筑面 积近 60 万平方米。其中吴江苏州湾项目为公司在苏州工业园区以外，苏州大市范围内 首个区中园项目。公司区中园布局基本实现了沪宁产业创新带重点城市的全覆盖，表面 处理产业园项目也分别围绕上海、南京、合肥三大都市完成了布局。 公司苏州工业园区内工业载体的出租率约为 95%，各类载体综合出租率超 90%。 入驻企业中包括世界 500 强企业 23 家、领军人才企业 44 家，7 家企业入围苏州市“独角 兽”培育名单。中新嘉善现代产业园的中新智慧园一期和苏锡通园区的中新智能制造产 业园一期投入运营后已吸引未来工场、赛普生物等项目入驻，为“专精特新”优质项目提 供载体平台，1 年多来出租率已达 70%左右，租金水平均处于当地第一梯队。 租金收入稳定，维持 40%以上较高毛利水平。区中园业务租金收入每年超过 4 亿 元，2019-2020 年受疫情影响减免租金，毛利率有所下滑，但仍维持在 40%以上。