重点城市群物流地产市场分析

下面列举了成渝、京津冀长江中游等城市群进行介绍。

1.成渝城市群

成渝城市群：成都租金下降，空置率上升；重庆租金、空置率基本持平

空置率：成渝城市群2023Q1空置率15.29%，部分四季度短租客户到期退租，成渝区域空置率环比上升0.63个百分点；

租金：租金24.53元/㎡·月，环比下降0.45%；其中成都租金环比下降0.4%，重庆与上月基本持平； 净吸纳量：3.9万㎡；其中重庆去化相对较好，净吸纳量为3.6万㎡；

市场动态：成都双流区部分高标仓与基础设施建设用地规划重叠，即将拆迁，租户向其他子市场转移。重庆各区域子市场中，部分快递物流企业持续将在外租赁面积转入自建项目中，再加上招商竞争大，需求有限，市场租赁表现不及成都。

成渝城市群：租户主要由制造业、批发和零售业、第三方物流构成

制 造 业 方 面：以汽车制造、食品饮料为主，截至2022年11月,新能源汽车类大宗升 级消费品，在川渝两地市场渗透率已分别达到31.9%和38.8%，高 市场份额所带来的售后配件仓储需求使新能源汽车品牌成为年内龙 泉驿子市场的主力需求客户之一。

批 发 和 零 售 业：主要为传统零售和电商。成渝地区电商快速发展，成为需求主力军 之一。

交 通 运 输 、 仓 储 和 邮 政 业：主要为三方物流。随着物流热的兴起，第三方物流得到长足发展， 仓储需求也进一步增加。

成渝城市群：万亿级汽车产业集群打造，成渝汽车供应链共享程度加深

汽车制造业是“成渝地区双城经济圈”的支柱产业之一。成渝两地现有汽车整车企业45家，汽车零部件企业达1600多家，年产值超过6000亿元，两地汽车产量全国占比超过10%。数据显示，成渝双城汽车保有量均超过500万辆，高居全国第二和第三，在当前新能源汽车加速发展下，多个传统车企和新势力车企在成渝布局，汽车市场有巨大发展潜力。

成渝城市群：产业升级，新能源汽车市场加速发展，有望推动成渝仓储物流市场需求上升

一季度，全国新能源汽车零售131.4万辆，同比增长123%，3月新能 源汽车渗透率为34%，预计新能源汽车产销量全年或保持高增长。汽 车产业是重庆的核心支柱产业，一季度新能源整车制造销售收入增长 176.4%。

一季度，一汽丰田、沃尔沃汽车再次扩大投资，在成都龙泉驿区导入重磅新能源新车型。成渝两地汽车产业链具有很强的互补性，未来得益于汽车产业升级，其上下游产业链仓储租赁需求不断释放，有望推动成渝仓储物流市场需求上升。

成渝城市群：成都为主的城市消费场景多元化，消费市场逐渐活跃

成都零售、电子商务等行业发展基本面稳定向好，支撑成都物流市场需求持续活跃。受之前疫情影响的零售及相关行业的需求释放，带动仓储需求回暖，预计年中消费驱动的仓储需求仍有望进一步提升。

2023Q1成都接触型服务消费加快恢复

作为消费主导型城市，成都消费市场恢复迅速，特别是接触型消费加 快恢复，一季度住宿和餐饮业增加值增长12.1%。

2022-2023成都市限额以上通过互联网实现的商品零售额

以网上消费为代表的新型消费模式稳步发展，2023Q1限额以上通过互联网实现的商品零售额同比增长6.3%。

2.京津冀城市群

京津冀城市群：四大核心城市呈现空置率上升，租金下降现状

空置率：空置率为31.95%，环比上升3.13%；

租金：租金为34.99元/㎡·月，环比下降4.95%；其中廊坊空置率上升6.65%，租金降幅较大，环比下降14.77%；净

吸纳量：净吸纳量-37.1万㎡；其中天津和廊坊去化承压，净吸纳量分别为为-13.7万㎡和-18.9万㎡；

新增供应：新增供应为13万㎡，与去年四季度相比大幅减少，环比下降90.2%。2022年北京迎来大批土拍放量，未来三年预计将有超100万㎡新增供应入市，部分缓解市场需求。

京津冀城市群：物流地产市场区域供需关系发展不平衡

高标仓面积：合计1419万㎡，其中天津拥有58.6%的高标仓面积，廊坊和石家庄较2022Q1占比合计增加2.5%；

需求强度：北京作为超大消费体，仓储需求旺盛，廊坊和石家庄需求相对较弱，主要承接北京外溢需求。

京津冀城市群：北京市场仍有巨大缺口，环京区域持续承接其外溢需求

北京物流地产市场仍有巨大缺口

上海高标仓目前总存量超过800万㎡，而北京仅为200万㎡左右，上海与 北京同为超大消费体，仓储需求旺盛，北京物流地产市场仍有巨大缺口。

廊坊和天津武清承接北京大量外溢需求

北京仓储物流市场长期处于供不应求状态，廊坊和天津武清承接了大量外溢需求，聚集了大量的电商企业区域分拨中心。3月，北京大兴国际机场临空经济区（廊坊）首个标志性城市综合体——廊坊国际现代商贸物流CBD正式启动运营，京东国际、圆通国际等22家商贸物流头部企业集中入驻。

京津冀城市群：未来廊坊供应持续放量，空置率将继续保持高位

廊坊地处北京、天津和雄安新区“黄金 三角”核心腹地，是以北京为核心的世界级 城市群重要节点城市。廊坊2023年工矿仓储用地供应计划为2943亩，环比增加43％。未来廊坊供应持续放量，规划空港物流业和广阳物流园、普洛斯物流园3处物流园区。结合开发区、龙河高新区产业发展，分别在各产业园区布局仓储物流用地，服务于园区产业发展。预计空置率将继续保持高位，租户议价空间大，高标仓去化压力大。

3.长江中游城市群

长江中游城市群：武汉租金和空置率均下降；长沙租金下降，空置率上升；南昌空置率下降，租金上涨

空置率：空置率为22.35%，环比下降0.70%；其中南昌空置率环比降幅较大，环比下降3.61%；

租金：租金为23.44元/㎡·月，环比下降1.24%；其中武汉租金环比降幅较大，环比下降3.19%；

净吸纳量：长江中游城市群2023Q1净吸纳量24.6万㎡；其中武汉和南昌去化相对较好，净吸纳量分别为16.9万㎡和4.6万㎡

长江中游城市群：消费需求有待进一步提升，租金保持承压趋势

长江中游城市群租金相对其他城市略低，一方面，去年大批新增供应入市，市场需要一定时间消化。另一方面，一季度，居民储蓄意愿强，湖北、湖南、江西三省金融机构本外币各项存款余额均同比上升超5%，消费需求有待提升，部分业主采取降租招商策略，预计今年租金将继续保持承压趋势。

长江中游城市群：武汉需求回暖，未来仍将持续放量，去化承压

武汉市政府发布的《武汉市现代物流业发展“十四五”规划》，指出要努力创建国家物流枢纽经济示范区，到2025年建设高标仓面积总量达到700万平方米、公共服务型冷库容量达到400万立方米。截至2023年一季度，武汉高标仓面积超500万㎡，从近一年仓储用地成交来看，预计未来武汉将还有100多万高标仓入市。目前武汉高标仓空置率相对长江中游城市群其他重点城市处于高位，尽管消费市场有所恢复，仓储市场回暖，但市场招商去化仍承受一定压力。