如何看待房地产税收和土地出让收入对财政收入的重要性？

以下是从新房交易与政府财政的关系，及房地产行业税收，土地出让金对财政收入的贡献角度分析房地产税收和土地出让收入对财政收入的重要性。

新房交易与政府财政的关系： 房地产开发流程主要分为三个阶段：一级土地开发、二级土地开发和房屋交易阶段。一 级土地开发指将生地变为熟地以及建设基础设施配套，主要由城投代建，开发成本约占 土地出让价格的 25%-30%（各个城市差别较大），开发收益基本为土地开发成本*15%。 政府提供一级土地开发的钱主要来自于专项债和城投债等。土地整理完备后，房企通过 公开市场招拍挂拿地，缴纳的土地出让金流入财政。

然后进入到二级土地开发阶段，主要指房屋和配套的建设，开发成本约占总货值的 30%。开发环节涉及到开发商、建设商、材料生产商等产业链条上的各个主体，大家 用于开发的资金部分来自于开发贷、公司债、金融/非银贷款、非银机构供应链金融等。

第三个阶段是新房交易，购房者向房企支付购房款获得房屋。购房者的资金主要来源于 自备款和按揭贷款，这部分是所有资金来源中最主要的部分，开发商获得购房款可用于 偿还开发贷以及支付工程款。此外在拿地、开发和新房交易的过程中每个环节都会涉及 各种类型的税收，税收收入通过传导流入地方和中央财政。

因此可以看到房地产行业对财政收入的贡献主要来自两部分，一是土地出让金即国有 土地使用权出让收入，计入政府性基金收入；二是土地和房地产相关税收（包括土地 增值税、契税、房产税等）以及产业链的其他税收，计入一般公共预算收入；

我国各省、直辖市、自治区的地方政府财政收入主要由一般公共预算收入、政府性基金 收入、国有资本经营预算收入、社会保险基金预算收入等方面组成，其中占比较大的是 一般公共预算收入和政府性基金收入，一般公共预算收入主要由税收收入和少部分非税 收收入组成，政府性基金收入是国家通过向社会征收以及出让土地、发行彩票等方式取 得的收入。对于全国来说，全国全口径财政收入=中央一般公共预算收入+地方一般公 共预算收入+中央政府性基金收入+地方政府性基金收入；对于地方来说，地方全口径 财政收入=地方一般公共预算收入+政府性基金收入+上划中央收入。

我国目前财政收入中约有 36%金额由房地产行业贡献。根据 2021 年财政部数据，我 国全口径财政收入中，67%为一般公共预算收入，其中 7%为狭义房地产行业税收收入 *；33%为政府性基金收入，其中 29%为国有土地使用权出让收入。

相较于房地产行业税收，土地出让金对我国财政收入的贡献度更高且增长速度更快。 从历史数据看，我国房地产行业对财政收入的贡献度从 2012 年的 26%增长至 2021 年 的 36%，2015 年回落至 25%，主要是国有土地使用权出让金的贡献度在这两年回落， 而房地产行业税收的贡献度较为稳定，一直保持在 6-7%区间。但从 2015 年-2020 年， 房地产行业贡献度呈稳步上升趋势，平均每年提升 2.67pct。