公积金政策优化如何重塑核心城市购房需求结构？

2026年以来，公积金政策呈现出显著的优化趋势，主要体现在额度提升和使用场景扩围两个维度。在额度方面，多个省份及城市陆续上调公积金贷款上限。数据显示，在达到上浮后家庭公积金最高额度情形下，21个样本城市公积金贷款对140平米新房总价的覆盖度平均达到83%，对120平米二手房总价的覆盖度平均达到96%。其中，惠州、长沙、宁波等城市的二手房覆盖度超过100%，显示出公积金在支持刚需和改善型需求中的重要作用。此外，公积金渗透率存在区域差异，北京、上海、天津三城市渗透率领先，表明政策宽松对一二线城市的支持力度更大。 在使用场景方面，公积金用途已从单纯的购房贷款扩展至代际互助、缴纳契税、老旧电梯更新、重大疾病提取、购买车位及城市更新等多个领域。例如，兰州允许三代以内直系亲属合并计算可贷额度，成都支持提取公积金支付重大疾病医疗费用及购买车位，上海允许提取公积金支付电梯更新费用。这些举措极大地提升了公积金的流动性和实用性，使其成为居民家庭资产配置的重要工具。 利率方面，尽管商业贷款利率快速下行，但公积金贷款与个人住房贷款的息差依然保持，公积金贷款成本优势凸显。2022年后，公积金贷款市场占有率从15.3%提升至17.6%，形成了“变相降息”的效果。与个人住房贷款余额下行不同，公积金贷款余额持续攀升，居民并未出现大规模“早偿”现象，表明低利率的公积金贷款具有极强的吸引力。 借鉴香港楼市案例，其止跌回稳由产业复苏、高知中青年引入以及租金回报率与利率的劈叉共同促进。香港政府通过人才入境计划吸引了大量优秀人才，支撑了产业复苏和消费能力。同时，租金上涨和房价下跌使得住宅租金回报率显著上升，部分户型出现“租不如买”的情况，推动了市场回暖。这一路径对国内核心城市房地产市场企稳具有借鉴意义，即通过产业和人口导入，提升租金回报率，进而吸引资产配置需求。 综上，公积金政策的优化不仅直接降低了购房成本，还通过场景扩围提升了资金使用的灵活性，对核心城市房地产市场企稳起到关键作用。投资者应关注政策底部的估值修复及核心城市租金回报率修复带来的资产配置机会。