2022年房地产行业开工及竣工情况分析 房地产施工面积增长面临压力

1、 房地产竣工面积：新开工面积领先三年，竣工增速放缓

虽然由于统计口径因素，新开工面积绝对值规模大幅高于竣工面积，但 从增速上，领先 36 个月后的新开工面积 TTM 同比增速与竣工面积 TTM 增速呈现明显的同步变化。

我们从开工及竣工的增速角度切入，自 2015 年后，竣工面积 TTM 增速 与领先三年的新开工面积 TTM 增速，在增速的绝对值和变化方向上同步 程度较高。

根据 2015 年至 2021 年 9 月竣工面积 TTM 增速与新开工面积 TTM 增 速进行回归后，假设开发商现金流足够保障项目施工，施工周期并未发 生大幅变化的情况下，我们对 2022 年竣工面积预测如下：

图：新开工面积 TTM 增速（领先三年）与竣工面积增速

测算的核心假设条件如下：

1. 假设开工到竣工周期平均保持在 36 个月左右，施工周期在近几年与 平均值不发生较大偏移；

2. 施工端资金来源保持平稳，房地产开发商可支配用于施工现金保持 充沛，停工面积保持稳定；

3. 月度新开工面积 TTM增速与竣工面积 TTM增速自 2015 年后保持线 性关系。

2、 房地产新开工面积：保交付下房企资金受限明显，拿地放缓拖累开工

新开工面积的测算方式与 2.2 节中新增供应测算方式相同，通过销售回 款传导至房地产企业拿地面积增加，进一步传导至新开工面积增长。从 开工意愿上来看，行业在目前房住不炒的背景下，持续提升资金使用效 率，开工意愿变化不大。测算新开工面积主要依赖对近期拿地建筑面积 规模与资金来源约束下的开工能力进行定量判断。

对于 2022 年下半年新开工面积的测算，我们按如下过程进行预测： 其中，对于 2022 年销售面积的测算，我们参考第 2 节中拆解存量库存 以及增量库存的计算方式，预计 2022 年上半年商品房销售面积，本节 不再赘述测算过程。

核心结论 5：我们预计，按照销售回款到拿地到开工的施工节奏进行推 算，预计 2022 年全年新开工面积约 15.4 亿㎡，同比下降 20.5%。其中 上半年开新开工面 6.6 亿㎡，同比下降 28.9%；下半年新开工面积 15.4 亿㎡，同比下降 12.9%。

测算的核心假设条件如下：

1. 拿地到开工平均周期为三个月，开工到达到预售状态平均为六个月；

2. 假设 Wind 数据库中 100 个大中城市成交商品房用地建筑比例与全 国口径比例保持稳定；

3. 2022 年上半年历史库存去化速度与 2021 年上半年一致，增量库存 去化速度与 2021 年下半年保持一致；

4. 由于预售资金监管政策趋严，假设回款中受限资金占比为 20%；

5. 开工到竣工周期为三年，开工面积中商品房用地占比与三年后竣工 面积中占比一致。

6. 土地市场供应整体充分，行业整体新增土地需求能够充分满足。

7. 商品房销售均价维持平稳。

3 、房地产施工面积：竣工高、开工低，施工面积增速放缓

在完成新开工面积及竣工面积假设后，根据竣工面积、新开工面积及停 工情况对施工面积进行估算和预测。

从口径上来看，施工面积包括本期新开工上期跨入本期继续施工的房屋 建筑面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋建筑面积、本期竣工的房 屋建筑面积以及本期施工后又停缓建的房屋建筑面积。 虽然从统计口径上，三者为不同口径统计结果，不存在数量及核算关系。 我们从定义中梳理开工、施工及竣工的计算关系如下：

通过历史开工、竣工及施工面积的逻辑关系，我们可以测算出全国净停 工规模以及净停工规模占施工面积的比例。由于 2021 年 6 月，房地产 行业信用风险频繁暴露，商品房“保交付”被定义为政策底线，预计停 工面积在四季度保持平稳。

假设净停工面积占期初施工面积的比例与 2021 年 9 月保持一致，对于 2022 年末施工面积的测算，我们按照以下过程进行预测：

图：施工面积预测过程

核心结论 6：我们预计，从开工、竣工及停工的角度推算，2022 年末施 工面积约 95.9 亿㎡，同比下降 1.1%。负增长的开工面积与小幅增长的 竣工面积下，全年施工面积增长乏力。

测算的核心假设条件如下：

1. 开工、竣工、施工之前构成相互逻辑计算关系，停工面积能够客观 反映市场停工情况；

2. 开发商流动性压力为个别现象，行业整体具备充足的现金流保证项 目正常施工；

3. 2022 年全年净停工面积占期初比例与 2021 年 9 月保持一致。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）