2021新一线城市居住及置业状况研究报告

前言

根据第七次全国人口普查结果，截至2020年末，我国城镇常住人口约90199万人，占总人口比重为63.89%，也就是说，我国城镇化率已经超过60%，城镇化发展正逐步走向成熟。从城镇化的一般规律来看，一个国家城镇化率在30%~70%之间是城镇化速度比较快的一个时期，中国现在城镇化率是在63.89%，还处在较快发展区间。因此，在“十四五”期间，我国城镇化仍将保持较快的增长速度。随着收入水平提升，人们对美好生活的需求更为强烈，也更愿意迁入能级较高的城市。以北上广深为代表的一线城市，以及以成都、杭州、南京等为代表的新一线城市，在人口流动上表现出较强的“虹吸”效应；而那些产业基础不具优势的城市，人口外流现象仍将持续明显，城市间分化现象会越发明显。人口流动的同时，会带来消费方面的需求，体现在居住领域，大城市的居住需求会持续保持高位。

贝壳研究院发布《2021年新一线城市居住报告》，从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对大城市人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形象的城市居住画像。

一、置业特征篇

1.1 购房年龄：一线城市置业年龄明显偏高

置业人群年龄对购房行为影响是显著的，对于80后的置换群体及90后刚需群体，在产品及配套选择上，差异性是明显的。

分区域看，置业人群年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，无论是新房，还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就二手房而言，一线城市购房平均年龄约为36.6岁，高出新一线城市1.6岁，高出二线城市0.6岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄约为37.2岁，高出新一线城市3.2岁，高出二线城市2.7岁。

在新房及二手房方面，置业年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，新一线城市及二线城市，新房的置业平均年龄要低于二手房。主要原因是这些城市尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需群体，二手多为置换，所以买卖交易仍以新房为主。新房相较于二手房，在居住品质方面普遍较高，同时在交易方面，部分城市有政策上的倾斜。因此，刚需购房人群更愿意选择新房，体现在年龄上，要低于二手的置换人群年龄。

如果从城市角度考虑，在35个样本城市中，天津、北京、哈尔滨、上海及福州等城市二手房购房年龄较高。对于天津而言，买二手房产的多为置换人群，天津本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。在19个一线及新一线样本城市中，天津在21年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。

1.2 性别分析：女性置业人群持续走高

在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升，贝壳研究院统计了35个样本城市，最新的数据显示，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显，21年度，该占比达到48.79%。新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。

1.3 贷款情况：买房贷款还是一次性付清?

“买房贷款还是一次性付清?”看似是个选择题，但更多考量的是城市购房群体的经济实力。对于大多数购房者而言，购房时贷款都是必需的流程，在调查中仅31.8%的住房消费者无贷款，68.2%的受访者购房时会选择贷款。

1.4 居室结构：两居室小户型为主力交易户型

如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型。另外，以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源。

除了两居室，三居室成交户型百分占比紧随其后，35个样本城市中，佛山、南昌及长沙等城市的三居室户型占比较高，除了受供给侧影响外，这几个城市的购房压力相对较低。

除了受到居住负担影响，以珠海为代表的旅居型城市，对居住适宜性要求更高，决定了其成交的主力户型为三居室。

1.5 楼盘名称：藏着哪些秘密？

楼盘名字，蕴藏着人们对居住生活的无尽想象，也成为开发商进行房地产营销的重要手段。

从年代角度看，小区名称表现出显著的差异性，从侧面反映出时代背景下，消费者心理的变化历程。上世纪70年代之前，小区的名字主要以街道命名；到了80年代，花园、家园高居前两名，开始感受到人们对居住的审美需求，其余的则多为中里、北街等等；1990年初，我国进入商品房时代，诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业。进入21世纪，小区中多出现了“洋名”，每个中国城市都有一个曼哈顿、两个华尔街和三个香榭丽舍等等。

从城市角度看，不同城市在楼盘命名方面存在差异，体现出不一样的城市居住性格。

其实，小区名称也是城市地名的一部分，它代表着城市形象和文化符号，反映着当地的人文或自然地理特征。小区名称的变化，背后反映了开发商营销策略及消费心理的变化，而洋名泛滥，刻意夸大，小区名重复及寓意不明等不规范问题的出现，对城市形象造成了负面影响。

1.6 空间居住偏好：“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进

社会在发展，人们的消费能力也在提高，在消费升级的背景下，人们提高生活品质，以获得更好的生活体验。反映在居住消费领域，人们从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进，对住房的认识正在逐渐深化。调查显示，随着人们生活方式和消费理念的不断更新，对于居住功能的认识向健康化、审美化、舒适化方向发展。

1.7 租买意愿：近半数受访者不接受长租不买

买房或租房，一直是困扰当代年轻人的问题。有人认为有房子的地方才是自己的家，也有人觉得买房就给自己往后几十年的生活增加了包袱。在此次调查中，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感；有39.2%的受访者认为房价太高买不如租，可以接受长期租房。

二、 居住竞争力篇

2.1 指标解释

居住竞争力指数计算方法：

第一步，以2021年Q1各城市有交易行为的小区为研究样本，颗粒度定在小区，按照维度表中所列出的一级和二级指标，采集小区周边1公里（部分POI重要性较高，比如医院，学校等，会扩展到3公里）POI信息，计算该类POI位置与楼盘的平均欧式距离，比如小区A与综合医院的平均距离。

第二步，采用高斯衰减函数，方法如右图所示，Dkj 是指 小区与POI的平均距离，D0是指距离范围，我们定义的范围在1000或3000米。成人步行1000米的时长大概在15分钟，也可以称之为15分钟生活圈。利用高斯衰减函数计算出衰减指数，原则上是，POI距离小区越近，指数越高，值域在0-1之间。高于指定距离，值为0。

第三步，依照上两步，计算出每个小区对应POI的指数，之后采用熵权法对各POI计算权重，权重之和为100，为计算所得权重，之后主观进行微调。

第四步，对各维度通过加权平均计算出居住生活便利性指数，最后聚合计算出城市均值。居住品质指数，依照类似方法进行计算。

第五步，对于各指数再次进行加权平均，得到居住竞争力指数。

指标解释：

居住品质，纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水平及绿化率，通过建立指标模型衡量楼盘的居住品质；

居住便利性，纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等20个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数；

居住成本：纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出，居住负担指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比）；

人居环境：纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分别为0.2、0.3及0.5，建立指标模型得出。

基于2020年居住竞争力指数，贝壳研究院对一级指标、权重及二级指标做出了部分调整。一级指标中，增加了人居环境指数；二级指标中，增加了房屋中介、百货商场、加油站及宠物服务，去除了洗浴按摩、快捷酒店、咖啡厅及酒吧。

通过专家打分法，对一级指标权重进行了调整，二级指标权重采用熵权法计算得出。同时，将出行距离上限缩短至1.5公里。

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2.2 居住竞争力榜单

贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市，测算出了21年度城市居住竞争力指数，那么，今年的榜单，表现出怎样的特征？

分城市级别看，一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及二线城市。一线城市居住竞争力指数均值为85.5、新一线城市约为70.2、二线城市约为63.2。一线城市居住竞争力指数明显较高，并且随着城市能级下降，该指数也依次下降，两者表现出强相关关系。

如果从区域格局看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，为78.0；成渝（成都、重庆）和海峡西岸城市群（福州和厦门）则紧随其后，城市竞争力指数约为76.7及73.7。大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在人居适宜性方面，同样表现出较高的竞争力。

如果我们对指数按照25%-50%-75%分位数的方式划分出一、二、三及四梯队。从统计结果发现，一梯队包括深圳、广州、杭州等城市，以粤港澳和长三角城市居多；二梯队包括福州、厦门及重庆等城市，海峡西岸及粤港澳城市居多。

分城市看，35个城市中，深圳居住竞争力指数较高，且指数得分明显高于广州、杭州、成都、北京及上海等城市，排名居于首位，与20年排名一致。从细分的指标维度看，深圳虽然在居住负担上不友好，但其在楼盘品质度和居住生活便利度方面表现突出。

在一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括深圳、广州，其次是北京和上海。在新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括杭州、成都、苏州、武汉及长沙等。二线城市中，居住竞争力指数较高的城市包括福州、厦门、珠海、烟台及宁波等。

三、居住负担篇

3.1 居住负担：深京沪亚厦居住负担较高

总体来看，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、天津及嘉兴。其中，深圳居住负担居于首位，其次是北京及上海。

分城市群看，居住负担较高的城市群包括粤港澳大湾区（居住负担指数均值约为68.3）、京津冀（居住负担指数均值约为66.8）、长三角（居住负担指数均值约为64.2）、海峡西岸（居住负担指数均值约为63.7）及北部湾城市群（居住负担指数均值约为62.3）。

分城市级别看，一线城市居住负担明显高于其他城市级别，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。表现出的特征为，城市级别越高，居住负担相应越高。

购房负担：深圳、北京、上海、厦门及三亚房价收入比较高

百城中，房价收入比较高的城市深圳、北京、上海、厦门、三亚、杭州、广州、天津、福州及珠海等。

分城市级别看，一线城市房价收入比整体要高于新一线城市，深圳、北京和上海的房价收入比超过20，这意味着普通居民家庭不吃不喝需要20多年才能够买得起属于自己的一套房子。

租房负担：新一线城市租住压力较小，重庆房租收入比最低

百城房租收入比的算数平均数约为17.45，中位数约为16.41，标准差约为5.29。根据贝壳研究院所做的调研显示，租客普遍可接受的房租收入比在30%以下，也就是说，租金不能超过家庭月收入的30%。

3.2 购房价格：一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市

在购房过程中，价格始终是左右消费者选择的关键因素之一，贝壳研究院所做调查显示，35.9%受访者购买的房屋总价在100万元以内，61%的受访者购房支出在200万元以内；不过，购房支出在城市级别、代际、收入和婚姻状态等维度上也存在着显著差异。

一线城市购房压力大，购房支出远高于其他城市

在此次调查中，一线城市购房者总支出在100万以内的占比仅为19.39%，而新一线城市、二线城市和其他城市的这一占比分别为33.3%、38.2%和44.8%，差异显著。同时，购房支出与城市能级间呈现强相关关系，能级越高，购房支出相应越高，呈阶梯上升趋势。从高价段占比看，一线城市购买房屋价格在300万以上的占比为45.82%，而其他城市这一占比仅在20%左右。

100万以内均是主流价格区间

年龄段与价格区间交叉分析发现，无论是70后、80后还是90后，100万以内均是主流价格区间。随着价格区间逐步增加，各年龄段的购房占比依次降低。

分城市能级&年龄段与购房套均总价交叉百分占比

3.3 租房痛点：体现在哪里？

当下房租变化敏感人群关键词：一线、80后、低收入、男性。也就是说，在一线城市打拼的80后中低收入男性，对房租变化最敏感。

3.4 住房焦虑：有何不同

对于自有住房客群而言，“购房后房价下跌”成为最大的焦虑。自2016年3季度以来，房地产行业始终坚持着“房住不炒”的政策底线，因城施策的调控影响下，房价保持着相对稳定的状态。根据十四五期间提出“坚持房住不炒定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”的建议，可预见，“房住不炒”依然是主旋律，“平稳健康发展”就是目标。

对于独立整租群体而言，受访者感到最焦虑的是“买不起自己的房”，占比达到45.8%，对于首次置业的刚需群体而言，“上车难”成为他们最主要的焦虑之一。

3.5 房价与新一线城市排名相关性分析

房价高低与是否为新一线城市，并无显著的相关关关系。同样，我们测算了房价指标与其他指标的相关性系数，结果发现，在所纳入的统计指标中，除了房价本身，相关系数较高的指标包括专利数量、GDP及人均可支配收入等，而是否为新一线城市这一指标相关性系数约为0.19，两者为弱相关性关系。

四、移民城市篇

4.1 移民指数排名

从城市角度看，在纳入统计的城市中，深圳、珠海及东莞等粤港澳大湾区城市成为典型的“移民”城市，郑州、苏州及厦门紧随其后。

4.2 大湾区重点城市移民指数

从城市群角度看，粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群，外来购房人群占比较高，其次是中原城市群和长三角城市群。外来人口的加速流入为房地产市场带来了源源不断的购房需求，尤其是粤港澳大湾区外来人口的置业需求最为显著。

4.3 省内购房客群分析

如果将各城市购房人群来源地划分为本市、省内非本市及省外，可以看出，绝大部分样本城市仍以省内客户购房占据主导地位。但结合城市发展特点和置业客户来源结构看，样本城市又可以划分为三种不同类型。

都市圈核心城市占据绝对优势，对外地人口具有高能吸纳能力。

核心城市外溢，周边城市强势崛起，吸引人口迁入的势力范围外扩。

省会光环效应显著，郑州、合肥等城市对省内客群具有更强吸引力。

报告原文：2021新一线城市居住及置业状况研究报告

编辑：帮主黄蓉