地产圈的老将为何都跑了？

地产职业经理人圈子，风动不止。

自2021年起，荣盛发展、新城控股、旭辉、祥生等房企均出现高层人士变动，职业经理人心中各有“算盘”。

地产界的“尤达大师”陈凯，仍在与中小房企打配合战，助力其实现规模野望；曾“日销售过亿”的打工皇帝刘森峰离职创业，正携手碧桂园“老朋友”开拓市场；万科旧将傅明磊也折腾，2年内辗转3个房企，不断寻求新职业空间；号称房企“财神爷”的冯征低调加入龙光集团，一举奉上“三条红线”零踩线的漂亮成绩单后，却在近期传出离职消息。

职业经理人的来去之间，地产圈正在进行发生怎样的变化？地产界的高级“打工人”，该如何适应这动荡的局面？

陈凯：“多面手”也受挫

过去一年，陈凯辗转了两家房企，加盟新力控股仅一年后，便投入新东家卓越集团的怀抱。

这两家房企均有着强烈的规模诉求，并期待着这位明星职业经理人能成为他们的“规模加速器”。

过往的赫赫战功是陈凯不断接到橄榄枝的原因。在地产圈，陈凯是“封神”级人物，曾带领阳光城、中南置地实现规模跃升，能力在业内有目共睹。

去年2月履新上市不久的千亿黑马新力控股后，陈凯便主导了组织架构和人事、投资战略等一系列调整，目标是再造一个“中南”。譬如组织架构上推行“总部-城市公司”扁平化管理，提升企业运行效率，暂不设立区域集团。

但仅过半年时间，陈凯便与新力控股分道扬镳。对于离职原因，陈凯并未正面回应，仅指出半年来其在新力做的调整，有效果，且“公司越来越好”，但不可否认有业绩压力的存在。

据“壹地产”消息，陈凯与新力有业绩对赌，“新力在2022年之前进入销售额榜15强，且业绩不做假”，若对赌成功，陈凯将拿到新力10%的股份。

2019年新力的权益销售额是450亿。按房企平均6.5%的年增长率，2022年top15的权益销售额门槛是1530亿。2020年，新力的权益销售额仅504.21亿，这意味着，其未来两年的增速要达到74.18%！

在行业增速放缓的背景下，像新力这样的中型房企要实现如此大幅度的规模跃升本就十分艰难。更何况，随“三道红线”新规而来的降负债压力、高企的融资成本，以及为摆脱江西大本营依赖而异地扩张导致的拿地成本上升、利润率下降等因素，都在掣肘着新力的发展。

即便是陈凯这样的明星职业经理人，也难逃高压。更重要的是，随着在新力调整的深入，陈凯与创始人张园林产生了分歧。据媒体报道，上任后陈凯大规模洗牌新力高管团队，张园林身边的“兄弟”、老将也在调整范围内，有“得罪人的可能性”。

最后的结果大家都看到了，但这并不妨碍房企老板们对他的喜爱。在地产圈摸爬滚打多年，陈凯已是“多面手”，对外、品牌、运营、搭建体系都很强悍，对房企可以犀利把脉，对症下药。

而今他又找到新东家——深圳本土房企卓越集团。这家房企近年来频频扩储，老板李华更是吐露了两三年内冲击20强的雄心。在行业下行周期中，陈凯将如何与这一家族化色彩浓重的房企磨合，并带领其实现规模野望？

刘森锋：“打工皇帝”去做老板了

2020年最后一天，刘森峰发微博官宣离开实地，投入自己创办的新基业控股集团。

在地产圈，刘森峰凭着在碧桂园创下的光鲜业绩名声大噪，但转战实地后未能带领其实现弯道超车，最终选择离职，自己当老板。

选择创业，或许源于刘森峰过硬的业务能力。2012年长三角楼市正旺，碧桂园亦处于高速发展期，在“狠角色”刘森峰的带领下，2013年后江苏区域连续三年销售额达百亿，2016年攀升至367亿元，平均一天卖出一个亿。

受益于业绩分红，刘森峰2016年收入过亿，成为碧桂园收入最高的总裁。一时间，刘森峰被被碧桂园竖为旗帜，更被看作草根职业经理人的巅峰。

2019年10月，相处8年，刘森峰选择和碧桂园分手，或许是因刘森峰想开创另一番天地。刘森峰曾直言：“从股权收益到奖金，已不能再激励我。”

不久后，刘森峰加入实地集团，任职副董事长兼总裁。他最初对这段旅程满怀憧憬，“实地希望运用科技打造一个让业主舒适舒心的人居环境，这也是我现在的梦想”，并想打造一支狼性的队伍，带领实地弯道超车。

但事与愿违，市场不再是以前那个上升期的市场，企业也不是那个企业了，要再创业绩神话谈何容易。在刘森峰加入实地后，实地集团在2020年第一季度销售上排名跃升，但在第二至四季度，后劲不足。2020年一至四季度，实地的全口径金额排名从58名下滑到100名。

更不利的是，业内消息传出，刘森峰在实地的权力不断受到制衡。在2020年8月，实地集团CFO李斌被实地地产董事长张量提拔为执行总裁，与刘森峰齐名，实地集团一时拥有两位总裁。也是在当月，刘森峰在碧桂园时的“爱将”熊建生，从实地集团营销管理中心常务副总经理的位置上离职。与此同时，张量还将原实地集团营销副总裁乔治召回，担任实地营销管理中心总经理职位。

种种迹象令业内推测，刘森峰此时的权力正受到制衡。

最终，刘森峰选择了离开，自己当老板，并成立新基业控股。如今，新基业控股的总权益营业额已超百亿元，正式员工约200人。业务范围与普通房地产公司无太大差别。

目前，刘森峰似乎延续了当年在碧桂园的打法，对多方区域进行扩张。新基业在山东威海的项目中，挂有一份标语，为“时不我待，个人拼搏，誓夺首开销售目标。”想必，这也是沿袭了刘森峰行事风格。近期，刘森峰还拉上了碧桂园的老朋友杨永潮，出任新基业控股副总裁兼大湾区区域总裁、大湾区区域首席事业合伙人。

不过，商海厮杀中，创业谈何容易。此前，杨永潮离开碧桂园后，亦是通过6年创业未果，最终重回职业经理人行业。刘森峰会开辟出怎样一番天地，还有待时间验证。

傅明磊：老将也“动荡”

在圈内，傅明磊是典型的万科式职业经理人，有丰富的标杆房企从业经验。4月26日，他又来到职业生涯的新一站——闽系房企宝龙地产，担任执行副总裁兼运营管理中心总经理，并分管技术研发中心、成本管理中心。

把时间线拉长，近两年来，这位知名职业经理人已辗转3个房企。2020年初，傅明磊从华夏幸福离职，加盟龙光担任执行总裁，但仅一年出头便辞任，而今去了宝龙地产。

颇有意思的是，他跳槽至华夏幸福、龙光的节点，均处房企的规模“膨胀期”，前者的背景是王文学的“三年建一百个产业园”扩张计划，后者则是冲击千亿。但离职原因各异。

后来的事情大家也看到了，持续的调控压力让华夏幸福的销售业务大挫，2019年销售排名已从2016年的第8跌落至第22位，3年销售额只增加了300亿。主管住宅业务的傅明磊没能力挽狂澜，且2018年平安入主后还增加了“对赌协议”压力，同时也改变了公司的既定战略。

业绩的持续高压加之战略转换，傅明磊的离职也在情理之中。2020年疫情突袭，华夏幸福的债务危机再次爆发，至今仍未走出泥潭。

回头看，2020年初就“撒手”的傅明磊是嗅到了寒意？

不过，傅明磊与龙光的缘分却更浅。

过去的2020年，龙光如愿迈入千亿阵营，超额完成年度1100亿元权益销售目标。此外，凭借在华东丰富的营销经验，傅明磊在职期间加速了龙光在该区域的扩储速度，此举意在改变土储过于集中的局面，推进全国化布局。按龙光的计划，2021年要实现长三角区域权益合约销售额翻倍。

看上去情形一片大好，傅明磊却仅履职16个月便离开，缘由耐人寻味。傅明磊之外，冯征、吴剑等明星职业经理也相继离职，龙光管理层动荡不止。

大批人才流失可能与龙光家族化底色相关。据多家媒体报道，虽然龙光从2019开始便宣称要实现“去家族化”，并引入了一大批职业经理人，但目前家族化色彩仍很严重，公司的权利始终掌控在纪海鹏和纪建德两位潮汕老板手中，职业经理人难有发挥空间。

而今傅明磊已被宝龙地产收入麾下。目前，宝龙地产处于发展上升期，去年销售额同比增长35.1%至815.5亿元，今年是千亿冲刺年。据悉，该公司的老板许华芳非常注重企业文化，且重视人才。

此番傅明磊入局，或有更大的发挥余地。

冯征：“财神爷”难为无米之炊

自金融监管持续升级后，房企融资渠道日益紧张。于是，房企将希望寄托在“财神爷”上，期望财务总们运用资金管理手段扭转乾坤。

2020年1月，号称经历 “绿城半部春秋”的绿城前CFO冯征，低调加入龙光集团。

冯征一直以降低负债、优化债务结构著称。在冯征的埋头苦干下，陷入负债危机的绿城，在2012-2016年期间的现金流维持在正数。在他离职前，2019年期间，绿城年度境内公开发债平均利息成本为4.48%，融资成本远低于业内平均水平。

2019年末，冯征宣告离开绿城中国。他并未详细解释过离职的主要原因，但不难看出，在中交系入场后，无论在企业结构还是风格上，绿城早已不是原来的绿城，或许这便是冯征离开的一个因素。

企业结构上，冯征的“老朋友”们，包括宋卫平、寿柏年、曹舟南等原绿城高管相继离职。2019年，绿城中国内部实行了一次“大换血”，中交系高管张亚东接手董事会主席，调整之后，在董事会席位中，中交系成员仅剩4位，老绿城系仅剩2位。这意味着，老绿城系在绿城中国的声音越来越小。

此外，在张亚东上任后，绿城开始转换风格，并放慢竣工节奏。与此同时，2019年物业销售收入较去年同期下降44.4%，此外，绿城的负债压力渐增，截至2019年末，绿城净负债率63.2%，相较2018年末增加近8%。回款减少加之负债激增，令冯征这位“财神爷”难为“无米之炊”。

冯征离开绿城后，转投进入深圳房企龙光。彼时的龙光，正面临三条红线政策出台、房企融资紧张，及“高周转”的运行策略。2020年1月，冯征担任龙光首席财务官一职。冯征入局后，2020年，被称为地王收割机的龙光，财报表现出人意料地好。龙光年报显示，集团三条红线未踩，净资产收益率(ROE)达34%，居2020年财富中国500强ROE排行榜中第三位。

不过，龙光的高周转模式仍存隐忧。自2015年以来，龙光的结利速度呈下降趋势，这也意味着，销售额转化为营业收入的速度较慢。此外，解决龙光的财务问题，需要营销、投拓等多线条的组织协调，才能保证龙光现金流的计划管理。而激进拿地闻名的龙光，对于现金流需求要求更高。如何平衡好财务杠杆，对于冯征来说，未尝不是一个巨大的挑战。

此外，在龙光创始人纪海鹏的强管制之下，由于权力受限、业绩压力等因素，职业经理人的日子并不好过。近日，据“壹地产”消息，冯征已从龙光离职，并前往一家珠宝巨头任CFO。

地产老将冯征真愿意就此拜别地产圈吗？

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）