2026年公募REITs行业一季报业绩综述：消费、保租房等板块稳中有增，部分顺周期板块持续承压

综述：抗周期板块持续展现成长性，消费、保租房等板块一季报表 现亮眼

1.1 业绩达成率：20 只次新 REITs 一季度整体业绩达成率超 100%，整体完成收入、EBITDA 及可供分配金额目标

截至 2026 年 4 月 24 日全市场共 80 只上市 REITs，79 只 REITs 披露 2026 年一季报。 次新项目整体业绩达成率超 100%，消费、保租房、市政环保等板块达成率较高。20 只拥有可比数据的次 新 REITs2026 年一季度收入、EBITDA、可供分配金额平均达成率分别为 107.1%、109.7%、104.9%，收入及可 供分配金额均超预期完成，EBITDA 亦明显超预期。 分业态看，消费、保租房和市政环保板块表现优异，数据中心板块可供分配金额达成率出现波动，能源、 产业园区和仓储物流板块表现分化。其中，消费板块业绩表现优异（4 只有达成率数据），三大指标达成率分别 为 111.5%、121.2%、110.1%；保租房板块三大指标均超额完成预期（3 只有达成率数据），达成率分别为 101.6%、 105.0%、105.6%；市政环保板块表现亮眼（1 只有达成率数据），三大指标达成率分别为 263.3%、284.6%、187. 4% （数据异常主要系样本量较少且供热等业务季度波动较大）；数据中心板块可供分配金额达成率出现波动（2 只 有达成率数据），三大指标达成率分别为 102.6%、104.6%、88.3%；能源板块表现分化较大（3 只有达成率数 据），三大指标达成率分别为 102.9%、70.1%、96.0%；产业园区（5 只）、仓储物流（2 只）板块总体 EBI TDA 达成率较好，但板块内表现分化，其中产业园区板块三大指标达成率为 99.7%、107.9%、86.6%，仓储物流板块 三大指标达成率分别为 105.7%、104.8%、102.1%。

1.2 业绩同环比： 59 只存量 REITs 一季度分化加剧，保租房、消费及市政等抗周期板块表现 良好

部分扩募项目并表带动存量 59 只 REITs 总体业绩提升，整体收入、EBITDA 及可供分配金额三大指标同 比平均变幅分别为 7.2%、2.9%、2.6%。 分板块来看，消费、保租房板块收入同环比均实现正增长，产业园、仓储物流板块承压。保租房三大指标 平均同比变幅分别为 24.1%、23.9%、22.8%，消费三大指标平均环比变幅分别为 3.0%、7.1%、4.4% ；市政环 保板块收入和 EBITDA 环比实现正增长，三大指标平均环比变幅分别为 19.8%、60.4%、-12.9%；高速公路板块 同比接近持平，三大指标平均同比变幅分别为-0.7%、-0.8%、-6.2%；产业园区、仓储物流等顺周期业态同比继 续承压，三大指标平均同比变幅分别为-3.5%、-6.6%、-5.9%和-9.2%、-10.8%、-7.6%。

业态：消费、保租房和市政环保板块表现优异，产业园区、仓储物 流、能源等板块承压

2.1 产业园区：次新项目表现较好，存量项目量价均承压

次新项目达成率表现良好。中信建投沈阳国际软件园、中金亦庄产业园 REIT 及创金合信首农 REIT 等次新 项目展现了较强的经营韧性，收入达成率均接近 100%。 存量项目同环比业绩承压。2026 年一季度产业园区 REITs 板块收入、EBITDA 及可供分配金额同比分别3.5%、-6.6%和-5.9%，环比分别-5.0%、-2.4%和-14.8%。多数项目同比及环比均录得不同程度下滑，板块整体仍 处于调整阶段。国泰海通东久新经济 REIT 在扩募后整体仍保持超预期的业绩表现，三大指标达成率及同环比 均表现优异。

办公类 REITs 经营同环比降幅增大，经营压力仍存；标准厂房 REITs 月均租金同比改善。办公类 REITs 月均租金环比下降 1.2%，同比下降 7.1%；出租率环比下降 1.7pct，同比下降 4.8pct。标准厂房 REITs 月均租金 环比微降 0.3%，同比上升 4.0%；出租率环比下降 1.5pct，同比下降 1.9pct。 一季度部分产业园区 REITs 的出租率波动主要系重要租户退租或缩减面积导致的空置损失。招商科创REIT 某租户欠缴 2026 年 1-4 月租金，占该楼应收租金的 25.1%，未来将加强租金监控管理，通过信息化系统流程化 催缴工作，实施差异化收缴方案。华夏金隅智造工场 REIT 重要现金流提供方缩减承租面积，导致约 4. 1% 的面 积空置，产生净租金损失约 175.5 万元。从中长期来看，项目公司利用租户调整租赁业务的机会优化租户结构， 降低对单一重要租户的依赖度，有利于提升项目现金流的分散性和长期运营的自主性与稳定性。

出租率方面，大部分项目同环比表现承压。环比来看，尽管华夏金隅智造工场 REIT（+1.5pct）、建信中关 村 REIT（+1.0pct）等实现边际修复，但多数项目仍录得下降。其中，华泰南京建邺 REIT（-6.2pct）、华夏合肥 高新 REIT（-6.0pct）降幅居前。部分项目波动幅度较大，如中金湖北科投光谷 REIT 中的互联网+项目（-27.1pct）， 反映出租户结构变动对运营表现影响较大，出租率整体仍处于存量去化阶段。 租金方面，一季度多数产业园项目呈现同环比双降。20 只 REITs 中，16 只 REITs 租金环比下降、4 只环比 上升，整体仍处探底阶段。从环比看，博时蛇口产园 REIT（-7.5%）、 招商科创 REIT（-5.6%）跌幅居前；上 行项目为华安张江产业园 REIT（+2.5%）、国泰海通临港创新产业园 REIT（+3.2%）、中信建投沈阳国际软件 园 REIT（+3.3%）及中金亦庄产业园 REIT（+0.8%）。国泰海通临港创新项目同比增幅主要系扩募资产（如康 桥项目）带动租金中枢上移所致。

2.2 仓储物流：出租率整体下行，华南区域量价承压

32 城仓储空置率仍处高位，租金仍下行，物流业景气指数有所波动。32 重点城市仓储空置率在2024 年 8 月达到峰值 16.1%后开始逐渐回落，2025 年 7 月份以来又有恶化趋势，到 2026 年 3 月空置率达到 15.8%；32 重 点城市仓储平均租金 3 月份同比下降 2.3%，环比降 0.1%，跌幅有扩大趋势。受春节假期等因素影响，中国物流 业景气指数 2026 年来有所波动，在 2 月份由前月的 51.2 回落至 47.5，3 月份快速修复至 50.2，物流业务重回扩 张轨道。

仓储物流板块一季度整体边际承压。从一季度业绩来看，在有可比环比数据的项目中，多数项目环比承压。 仓储物流板块 2026 年一季度业绩整体承压，多数存量项目收入或 EBITDA 同比、环比承压。同比维度下， 嘉实京东仓储基础设施 REIT 收入、EBITDA 及可供分配金额均实现正增长；华夏深国际 REIT 收入及 EBI TDA 同比降幅居前，分别为 21.9%、25.0%；华泰宝湾物流 REIT 可供分配金额同比增长 15.8%，但收入及 EBI TDA 同比分别下降 12.6%、15.2%。环比维度下，华泰宝湾物流 REIT 收入及 EBITDA 环比分别下降 22.6%、35.0%， 降幅较大。拥有达成率数据的 2 只 REITs 表现稳健，中银中外运仓储物流 REIT、华夏安博仓储 REIT 三项指标 达成率均接近或超过 100%，其中华夏安博仓储 REIT 收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别达 111. 31%、 113.09%、102.52%，超额完成业绩目标。

行业业绩整体承压，出租率受新增供给扰动，租金维持低位。 价：租金维持低位，部分项目租金环比改善，华南区域面临较大租金调整压力。（1）中金普洛斯 REIT 租 金环比下降 2.0%，受仓储物流市场租金下行影响，部分项目新签租金单价同比下调，同时管理人在本期主动实 施价格策略调整以稳定出租率，多数项目租金下行，其中普洛斯顺德物流园项目租金环比下降 4.4%；（2）红土 创新盐田港 REIT 租金环比下降 0.5%，现代物流中心项目租金环比下降 0.1%，世纪物流园项目租金环比下降 2.4%；（3）华泰宝湾物流 REIT 租金环比下降 0.9%，嘉兴项目因受到新增供应扰动租金环比下降 1.0%；（4） 南方顺丰物流 REIT 租金环比显著下降 7.7%，主要为深圳项目主要租户 2026 年 1 月份处于现有租约内免租期致 使租金环比大幅下降 27.7%；（5）中银中外运仓储物流 REIT 租金环比下降 2.2%，主要为成都空港项目租金环 比大幅下降 8.2%。

量：出租率表现分化，部分区域项目受新增供给扰动。（1）嘉实京东仓储物流 REIT、汇添富九州通医药 REIT 项目 Q1 均保持 100%满租，红土创新盐田港 REIT、华泰宝湾物流 REIT、中航易商仓储物流 REI T 出租率 分别小幅环比上升 0.5、0.4 和 0.9 个百分点；（2）中金普洛斯 REIT、华安外高桥 REIT、南方顺丰物流 REIT、中银中外运仓储物流 REIT 出租率分别环比下降 2.8、2.9、0.7 和 1.5 个百分点至 86.7%、93.9%、95.2%和 96.3%； （3）华夏深国际 REIT 出租率下降 3.8 个百分点至 85.5%，主要系杭州项目节后市场客户决策滞后所致，出租 率环比大幅下调 6.7 个百分点。