2026年公募REITs市场3月报：业绩增速边际改善，产园、消费获增配

25年业绩边际改善，全年可供完成率83%

整体增速边际改善，产业园尚待筑底

总体来看，在25年同比数据有效的25只REITs中， 72%的个券基金收入同比下滑，平均下滑幅度为 5.1%，较24年的80%个券下滑（有效样本为20只， 下同），平均降幅为5.6%而言，25年REITs业绩整 体呈现改善趋势。分板块看： 25年，交通REITs整体收入降幅较24年边际收窄， 其中江苏交控REIT、安徽交控REIT实现同比正增长； 保租房、公用事业板块则全部个券收入同比上升。 其中，保租房REITs收入同比增幅不大，较为稳健， 首钢绿能REIT的增幅较24年明显扩大； 能源类25年收入也均下滑，深圳能源REIT降幅收窄； 产业园板块尚未筑底，25年收入全线回落，除中关 村REIT外，其余个券收入降幅均较24年扩大； 仓储物流板块同样出现收入全面下滑。

个券占比90%，平均降幅15.2%）明显收窄； 即便剔除部分降幅较大的个券，25年降幅仍小 于24年，整体呈改善态势。分板块看： 交通板块业绩持续改善，绝大部分个券降幅收窄， 其中江苏交控REIT、安徽交控REIT、山东高速 REIT实现可供分配金额同比正增长； 产业园可供分配金额25年全线下滑，剔除24年 部分极端值后，25年降幅也明显扩大；仓储物 流个券25年可供分配金额全部下滑； 两只能源REITs可供分配金额均下滑，其中深圳 能源REIT降幅扩大； 保租房板块整体变化不大，厦门安居REIT连续 两年实现同比增长；公用事业板块整体改善，首 钢绿能REIT降幅收窄，首创水务REIT大幅增长。

南京高速IRR同比降4个点，沪杭甬低于中债估值6个点

据2025年报披露的经营权类REITs内部收益率（IRR），其中华夏越秀高速、平安广州广河2025年IRR相 比于2024年提高1个百分点以上；下降最多的为华夏南京交通高速，较2024年IRR下滑超过4个百分点， 其次招商高速/中国交建/安徽交控等多个交通类REITs也下滑在1个百分点以上。 截至3月30日，披露IRR与最新中债估值IRR差异较大的是浙商沪杭甬，低于中债IRR在6个百分点以上。

险资持仓总量下滑，产园消费增配交通减

券商/险资份额环比降约4个点，原始权益人份额占比提升

根据公募REITs 2025年报披露的前十大持有人份额占比情况：券商/险资/公募持仓比例环比均 下降，原始权益人持仓比例上升，信托/私募环比小幅提高。总份额口径：原始权益人占比52%，券商占25%，险资占9%；原始权益人、一般法人及个人份额提升约 1pct左右，其余投资者份额普遍下降。 流通份额口径：券商持股比例环比回落4.3pcts至46%；险资持股比例降至15%，环比-3.8pcts、同比6.9pcts，且已连续多期回落；原始权益人及关联方因战配解禁，持股比例升至15%，与险资份额相当； 信托、私募均小幅提升1pct左右，至4%、5%的份额；公募基金2025年末持股比例仅0.7%，同环比双降。

10家券商退出前十大，保险大出大进且总量下滑

证券公司：兴业证券增持最多（+91%），西部证券/华泰证券增幅均超50%，中天证券新进前十大；广发证券则减持超2亿份， 光大证券、国盛证券、申港证券等10家券商退出前十大持有人。 公募基金：平安基金大举增持，由25年中仅805份增至4000份，嘉实、英大、华夏亦同步加仓（+10%），信达澳亚、中银基 金新进前十大；富国基金减持最多（-31%），创金合信、富荣、中金、广发基金等4家退出。  保险公司：25年末险资持仓总量较25年中下滑3.6%。大家保险增持超1亿份，同方全球人寿增持超5000份，国民养老、申能 财险、瑞众人寿新进；新华保险减持1.4亿份，泰康保险减持约7500份，友邦人寿、中信保诚人寿退出。

京东仓储续租落地，4月解禁规模相对小

多只触发20%临时公告，京东仓储物流续签落地

除2025年年报之外，4只REITs因实际经营结果与预测差异超过20%，触发发布临时公告： 国泰海通供热因供暖季影响及报告期折算放大，现金流超预测25.57%；华夏华电收入超预期（用电旺季），但现金流低 于预期（成本集中在下半年）；华夏特变现金流远超预测（补贴保理提前回款）；中航京能各项指标完成率不足80%。  嘉实京东仓储REIT廊坊项目续约情况：大租户北京京讯递最近1年执行租金39.39元/㎡/月，计划2026年5月 续签首年租金为27.68元/㎡/月，租期及租金增长率继续适用原合同，但廊坊项目周边仓储物流租金已由 2020Q4的38元/㎡/月降至2025Q4的18.25元/㎡/月，CAGR为-13.65%，新签租金仍高于市场平均水平。

4月解禁规模较Q1单月下降，京东仓储拟二次扩募

解禁方面，3月底中航京能国际能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT、汇添富上海地产租 赁住房REIT部分首发战略配售解禁。根据我们测算，4月仅南方顺丰物流REIT部分战略配售解 禁，解禁规模约11亿元，相比于2026年1-3月的单月解禁金额明显减少。 发行方面，嘉实京东仓储REIT宣布第二次扩募；中金厦门安居REIT将对2025年第一次扩募召 开持有人大会。

全线回调仓储领跌，大宗交易创半年新高

量价齐跌延续，建议关注一季报结构性机会

受权益及债券市场双双承压，REITs市场交投情绪也偏弱， 3月中证REITs全收益指数下跌2.2%，且呈现量价齐跌， 跌幅介于沪深300、中证红利之间。

各板块全部回调，产权类跌幅显著大于经营权类

26年3月，各类REITs指数全线回调，产权类跌幅大 于经营权类。 产权类资产中，因市场对部分仓储物流REITs的经营 层面出现担忧，拖累仓储板块下跌5.58%；IDC、产 业园次之，分别下跌3.71%、3.37%；消费、保租房 作为稳健性较强的资产，跌幅控制在3%以内。 经营权类跌幅相对较浅，公用事业及交通跌幅分别为 1.67%、1.24%，能源跌幅仅有0.2%。