2026年房地产行业“以旧换新”专题报告：上海重启试点，逻辑顺、预期效果强、值得期待

以旧换新政策背景

2025年12月11日，中央经济工作会议召开，提出“因城施策控增量、去库存、 优供给”的工作目标。“去库存”政策导向于2024年4月中央政治局会议首次明确， 并于此后各类重要会议中持续延续。26年开年中共中央机关刊物《求是》发布《改 善和稳定房地产市场预期》，明确“缩短时间熨平市场波动”。此后《求是》再登 三篇与地产及城市建设相关文章，1月20日，两部门联合发文《关于进一步支持城市 更新行动若干措施的通知》，持续强调城市更新。 现有政策工具中“以旧换新”与消解存量库存和城市更新的政策目标最为契合， 将成为未来一段时间地产行业的重要政策抓手。

以旧换新历史经验

（一）以旧换新模式：收购类&帮卖类

各地以旧换新可分为收购类与帮卖类两大模式，最早均由市场自发形成。收购 类以旧换新指房企或地方国企出资回购居民旧房，居民收到的房款只能用于购买新 房，这种模式下居民改善需求加速落地，地方国资等增量资金直接转化为确定性的 新房销售，并且可撬动一定居民杠杆，逐渐成为以旧换新的重要模式。帮卖类以旧 换新为房企与中介合作的市场化形式，由于无增量资金的引入，需求落地更多取决 于市场环境，确定性较低。上海市本轮以旧换新政策属于收购类。 收购类以旧换新最早在23年7月由济南、徐州、扬州等地房企自行发起，目的为 引流销售，完全为房企的市场化行为。24年4月，郑州、南京等地开始陆续推进国企 收购模式，大多为各地平台自发行为，规模不大。根据各地政府网站整理，截至目 前，全国有20余城实际启动收购类以旧换新，各地已明确的试点套数总计14520套。 地方城投一般对收购旧房房源的位置、建面、房龄等有一定要求。位置方面， 多数要求收购房源位于城市核心区内，如太仓、苏州相城区限定市内、区内，郑州 从金水区、郑东新区三环内扩展至市内八区，无锡从梁溪区逐步覆盖全市。建面方 面，太仓、苏州相城区、宣城要求收购房源建面在144平以下，荆门限定140平，郑 州、北京怀柔、宁波限定120平。房龄方面，江苏启东、青岛要求收购房源房龄不超过20年，郑州由15年放松至20年，北京怀柔要求不超过30年。 收购价多由地方国企聘请第三方机构对进行评估，基本为市场价上下浮动。为 撬动居民杠杆，促进销售转化，城投平台对收购旧房总价占居民所购新房总价的比 例一般有严格的上限限制，多数要求在60%-80%以下，如太仓60%-80%、南京80%、 无锡60%，回购的旧房总价最高不可超过新房总价，目前各地平均限制比例约为70%， 70%的政府资金可撬动100%的销售，资金杠杆约为1：1.43。

帮卖模式由于无资金门槛，覆盖范围较广。最初为各家房企楼盘自发发起，多 为一家房企绑定一家中介，比如深圳绿景白石洲项目联合中介乐有家试点帮卖类以 旧换新，影响范围较小。各地住建或房协牵头组织后，房企与中介机构的合作范围 扩展，交易效率提升，深圳于24年4月24日宣布举办商品住房以旧换新的“换馨家” 活动，首批组织21家中介及13家房企，影响范围较单个楼盘大幅提升。目前30余个 城市已组织过帮卖类以旧换新，一线城市均已推出，二线城市中南京、济南、宁波 等城市推出较早，苏州、武汉、重庆、西安、成都等强二线城市也有类似活动，参 与组织帮卖类以旧换新活动的城市还在不断增加。 帮卖模式虽然联动了新房与二手房交易，提升了换房效率，但能否成功去化旧 房仍取决于旧房质量及市场情况，具备较大的不确定性，需求提振效果不及收购类 明显。

（二）以旧换新政策汇总

除收购类与帮卖类以旧换新外，各地亦推出多维配套支持政策，包括购房补贴、 公积金优惠、信贷支持等。 购房补贴政策覆盖最广，全国已有37个城市推出，深圳、重庆、武汉、苏州等 重点城市在列。多数城市给予0.5%-2%的总价补贴，或每平100-200元的单价补贴； 公积金优惠政策同步推进，南京、成都、哈尔滨等9个城市放松公积金最高贷款额度， 多数城市上浮20%；除公积金外，九江、成都、杭州等6个城市还推出了降低首付比 例等其他信贷支持政策。此外，全国20个城市明确以旧换新可退个税，另有26城表 态支持以旧换新。截至26年2月，已有超百城落地以旧换新政策或表态支持，政策覆 盖范围广泛。

（三）以旧换新政策脉络

2023至2024年4月，以旧换新政策主要由三四线城市自主探索，2024年4月郑 州明确国企收购与市场化交易双轨模式后，政策全面铺开，核心一二线城市加速跟 进，“国企收购旧房”成为重要实践方向。但政策推进过程中困难逐渐显现：二手 房价格共识难以达成、人力资源短缺、地方政府动力不足等，导致各地实际落地力 度偏弱。2025年起，中央政策转向以收储模式为主。 2026年2月，国企收购类以旧换新重现上海。静安、徐汇、浦东三区率先启动 二手房收储试点，房源聚焦老公房。作为全国房地产市场的最核心城市，上海有望 在本轮政策中实现最有效的以旧换新。

（四）收储资金工具回顾

除财政资金外，当前支持存量房收储的资金工具为保障性住房再贷款及地方政 府专项债，其中保障性住房再贷款是主要资金来源。 23年1月推出的租赁住房贷款支持计划为最早落地的中央层面资金工具，初始规 模1000亿元，覆盖重庆、济南、郑州等8个试点城市。该工具贷款利率原则上不超 过3%，央行对符合要求的贷款按本金100%提供资金支持，执行利率为1.75%。2024 年5月，该计划并入保障性住房再贷款统一管理。 24年1月起推出住房租赁团体购房贷款，由商业银行提供市场化资金，支持范围 覆盖全国。单笔贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，利率由商业银行自主 决定，已落地项目的部分利率为2.95%，贷款期限最长可达30年。该工具通过引入社会资本，补充市场化资金来源。 2024年5月提出的保障性住房再贷款为当前收储资金的主力工具。商业银行获 得央行再贷款后，向收储主体发放贷款，用于收购存量住房并转化为保障房。其规 模达3000亿元，支持范围覆盖全国，“24924”后资金支持比例提升至100%，贴息 利率经两次下调降至1.25%，贷款期限1年，可展期4次。该工具整合了此前的租赁 住房贷款支持计划，凭借低利率、长周期的特点，成为各地收储的核心资金保障。