2026年华润置地首次覆盖&商业系列报告四：匠心润物已而立，城市置业有新声

公司介绍：城市投资运营开发商

华润置地，全称华润置地有限公司，是综合实力领先的城市投资开发运营商，是华润（集团） 旗下的核心业务单元之一。公司构建了开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业 务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务模式。截至 2025 年 6 月末，公 司实现营业收入 949 亿元，核心归母净利润 100 亿元，2025 年中期每股派息 0.2 元，核心净利润派 息率 14.27%。

（一）上市三十年，逐渐向大资管转型

1.1994~2004 年前：改组和 上 市

1994 年，华润创业入股北京市华远房地产股份有限公司，通过财务管控进入地产行业；1996 年，公司改组为华润北京置地有限公司，并于 11 月在香港联交所上市；2001 年，公司重组北京华 远，将北京华远更名为华润置地（北京）股份有限公司，业务模式由投资管理转变为自主经营；2002 年，公司更名为华润置地有限公司，确立全国发展战略，开始进入上海、成都。

2.2004~2014 年：逐渐整合地 产业务并明确商业 地产战略

2004 年，国资委明确地产及相关行业成为华润集团的主营业务之一，同年深圳罗湖万象城开业， 是公司首家万象城开业；2005 年，华润集团重组旗下地产业务，确定了“住宅开发+投资物业”双 轮驱动的生意模式，华润置地由住宅发展商转型为综合型房地产发展商，实现第一次转型。 2007 年，公司收购华润集团旗下华润建筑、优高雅装饰公司，确定了住宅开发+投资物业+增值 服务的独特商业发展模式；2010 年 3 月，公司纳入香港恒生指数成分股（蓝筹股）；2014 年，公 司发布商业地产战略，致力于成为“中国商业地产领导者”。2014 年，公司新开业 6 家购物中心， 整体开业购物中心规模达到 12 座。

3.2015~2018 年：确定销售+投资+X 的商业模式

2015 年开始，公司进入新建购物中心投入运营的高峰期。2015 年，公司新开业商场 6 座，公 司开业购物中心规模达到 20 座。2016 年，公司确定“十三五”期间“销售物业+投资物业+X”的 商业模式，同年开业 2 家购物中心。2017 年，公司在部分项目实践轻资产管理输出模式；2018 年， 公司全面落成华润深圳湾综合体项目、大冲城市旧改项目。截至 2018 年末，公司在手开业购物中心 数量超过 30 座。开发销售方面，2018 年公司全年权益销售金额位列全行业第 8，实现销售业务和 投资业务齐头并进。

4.2019 年~2020 年：二次转型 分拆万象生活上市

2019 年公司第二次转型为城市投资开发运营商，公司当年开业购物中心 8 座，重装开业 3 座； 2020 年公司分拆商业运营和物业管理业务，成立华润万象生活有限公司，并正式在香港联交所主板 挂牌上市。截至 2020 年末，公司已开业购物中心数量达到 45 个，储备项目 57 个。

5.2021 年至今： 确立“3+1” 一体化发展业务模 式

2021 年，公司以城市投资开发投资运营商的战略定位为指引，在商业领域公司 2021 年新开购 物中心 9 座，在住宅销售领域公司持续深耕一、二线高能级城市，“瑞系”产品获得“全国十大顶 级豪宅产品系”大奖，实现住宅产品力的竞争力和品牌溢价。在住宅销售领域，公司的行业内排名 逐年提升，于 2022 年、2023 年、2024 年、2025 年，公司的权益销售金额全行业排名分别为 5、 4、3、3，目前公司的销售规模稳居行业前 3。 2022 年公司新开购物中心 12 座。华润万象生活通过收并购禹洲物业、中南物业、九洲物业等 公司，物管规模挺进行业前 10。2022 年，公司成功发行国内首单市场化机构运营的保障性租赁住 房公募 REIT，实现“投融管退”闭环。2023 年，公司旗下在营购物中心规模达到 76 座，其中 61 座购物中心的零售额排名当地前 3。2024 年公司旗下的华夏华润商业资产 REIT 作为首批消费基础 设施 REITs 项目获批上市。 公司的生态圈要素型业务是公司转型发展的加速器，业务范围包括文体场馆运营、租赁住房业 务、城市代建业务等，发展质量和品牌影响力稳步提高。

（二）头部央企，专业运管

1.股权关系稳定

华 润 置 地 是 华 润 集 团 旗 下 公 司 ， 由 华 润 集 团 持 股 59.51%， 若 考 虑 股 权 穿 透 华 润 集 团 共持 股 59.55%。华润集团在 2024 年《财富》世界五百强位列第 72 位，业务范围涵盖大消费、综合能源、 城市建设运营、大健康、产业金融、科技及新型产业等 6 大领域，下设 25 个业务单元，其中 9 家企 业在香港上市、13 家在内地上市。2003 年华润集团归属国务院国资委直接监管，因此考虑股权穿 透后华润置地的实控人是国务院国资委。公司是轻资产管理平台【华润万象生活】的控股股东，截 至 2025 年 11 月 30 日，公司持有【华润万象生活】70.12%股份。

2.管理层经验丰富

公司董事长李欣先生于 2001 年加入公司，2001 年 7 月~2013 年 6 月任公司企业发展部总经理、 华润（大连）有限公司总经理、华润置地副总裁及沈阳区域总经理等职位。李欣先生于 2016 年获任 公司联席总裁并兼任华东大区董事长，负责华润置地华东地区业务发展；2017 年李欣先生获任公司 执行董事，2018 年获任公司总裁，2022 年获任公司董事长。截至 2025 年 6 月末，李欣先生持有公 司 4 万股。 公司总裁徐荣先生于 2023 年加入公司，2024 年获任公司执行董事，并于 2024 年 12 月获任公 司总裁。徐荣先生曾任职于深圳市规划和国土资源委员会、招商局集团、深圳市前海蛇口自贸投资 发展有限公司，拥有丰富的都市规划、开发建设及都市更新管理经验。

（三）规模逐年扩大，经营性不动产稳定增长

公司 2024 年实现营业收入 2787.99 亿元，同比增长 11.01%，2025 年上半年实现营业收入 949.21 亿元，同比增长 19.86%。按照业务类型划分，公司主业包括经营性不动产业务、轻资产管 理业务、生态圈要素型业务、开发销售型业务等四类。2024 年公司经营性不动产业务 232.96 亿元， 占营收的 8.36%、轻资产管理业务 121.3 亿元，占营收的 4.35%、生态圈要素型业务 62.19 亿元， 占营收的 2.23%、开发销售业务实现营业收入 2371.52 亿元，占公司营收的 85.06%。 公司 2024 年实现核心净利润 254.2 亿元，同比下滑 8.5%，其中经营性业务、轻资产业务、生 态圈要素型业务等经常性业务的核心净利润占比为 40.69%。2025 年 H1 核心净利润为 100 亿元， 其中经常性业务占比 60.20%。

1.经营性不动产业务

公司经营性业务主要为经营持有型物业每年获取租金等营业收入，主要涉及购物中心、写字楼、 酒店等业态。2024 年公司经营性不动产实现收入 232.96 亿元，同比增长 4.80%；2025 年 H1 经营 性不动产实现收入 121.1 亿元，同比增长 5.55%。 2024 年，购物中心业态共实现收入 193.5 亿元，同比增长 8.40%，主要为购物中心店铺租金收 入，占经营性收入的 83.06%。2025 年上半年，购物中心业态共实现收入 104.2 亿元，同比增长 9.90%，占经营性收入的 86.07%。 2024 年，写字楼业态共实现收入 18.8 亿元，同比下滑 8.7%，主要为写字楼的租金收入，占经 营性收入的 8.07%。2025 年上半年，写字楼业态共实现收入 8.2 亿元，同比下滑 14.20%，占经营 性收入的 6.77%。 2024 年，酒店业态共实现收入 20.7 亿元，同比下滑 10.80%，主要为酒店的经营收入，占经营 性收入的 8.89%。2025 年上半年，酒店业态共实现收入 8.7 亿元，同比下滑 16.30%，占经营性收 入的 7.19%。

2.轻资产管理业务

公司轻资产管理业务主要为公司旗下上市公司【华润万象生活】的轻资产管理服务收入，剔除 集团内业务后，2024 年公司轻资产管理业务共实现收入 121.33 亿元，同比增长 13.99%；2025 年 实现营收 60.0 亿元，同比增长 1.10%。 2024 年公司轻资产管理业务实现核心净利润 11.83 亿元，同比增长 21.7%；2025 年上半年实 现核心净利润 7.13 亿元，同比增长 0.85%。

3.生态圈业务

公司生态圈业务主要包括城市代建业务、租赁住房业务、文体场馆运营等。2024 年公司生态圈 业务实现收入 62.19 亿元，同比增长 0.5%；2025 年上半年实现营收 24.6 亿元，同比下降 7.66%。 从利润看，2024 年生态圈业务贡献核心净利润 5.97 亿元，同比下降 18.78%；2025 年 H1 贡献核 心净利润 3.19 亿元，同比增长 15.3%。

4.开发销售业务

公司通过销售住宅并结转实现开发销售的营业收入。2024 年公司开发销售实现营收 2371.5 亿 元，同比增长 11.82%；2025 年上半年实现营收 743.6 亿元，同比增长 25.76%。

经营性不动产：构建增长曲线

公司自 2004 年开业深圳万象城后，持续将经营性不动产作为公司重要的业务条线。2016 年， 公司确立【销售物业+投资物业+X】的商业模式，经营性不动产作为公司的主营业务持续为公司贡 献收入，具备丰富的成熟领先的经营经验。2020 年公司构建的一体化发展的【3+1】业务模式，经 营性不动产被视为公司的第二增长曲线，并逐渐向大资管模式转型。

公司经营性不动产 2024 年实现收入 232.96 亿元，同比增长 4.80%，2025 年 H1 实现收入 121.06 亿元，同比增长 5.55%。经营性不动产业务主要包括购物中心、写字楼、酒店等业态。从收 入占比看，2024 年购物中心、写字楼、酒店的营收分别占经营性不动产业务收入的 83.06%、8.07%、 8.89%，购物中心贡献 8 成以上的收入。从毛利率看，2024 年购物中心、写字楼、酒店业态的毛利 率分别为 76%、72.40%、11.40%，其中购物中心和写字楼的毛利率水平显着高于酒店业态。

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