2026年房地产行业最新观点及25年1_12月数据深度解读：关注国内贷款同比较大幅度回落且与新开工小幅回升背离

12 月单月/1-12 月累计销售面积同比增速分别为 -15.6%/-8.7%（较上月分别+1.7pct/-0.9pct），12 月销量同比延续 11 月份的震荡回落趋势，或受购房 人对后续政策仍有更多期待以及二手房等价格下跌 导致购房人观望情绪增加等多方面影响，其中房贷利 率与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产配 置替代效应角度一定程度上制约了购房需求的企稳 回升；往后看，据房管局高频数据，1 月 1-15 日销 量同比较 12 月小幅回落 19pct 至-42%，关注行业基 本面承压下政策的边际变化可能

12 月单月销售面积基期调整同比增速为 -15.6%（较上月增加 1.7pct），12 月环 比+39.9%（过去五年平均+41.8%）；销售金额基期调整同比增速为-23.6%（较上 月增加 1.5pct）；销售单价基期调整同比增速为-9.5%（较上月持平）。 25 年全年累计销售面积基期调整同比增速为 -8.7%（较上月减少 0.9pct）；销售 金额基期调整同比增速为-12.6%（较上月减少 1.5pct）；销售单价基期调整同 比增速为-4.3%（较上月减少 0.7pct）。

12 月销量同比延续 11 月份的震荡回落趋势，或受购房人对后续政策仍有更多期 待以及二手房等价格下跌导致购房人观望情绪增加等多方面影响，其中房贷利率 与净租金收益率息差收窄进程偏慢或也从资产配置替代效应角度一定程度上制 约了购房需求的企稳回升； 结合高频及百强销售数据来看，百强 25 年 12 月销售面积负同比较上月小幅收窄 13pct 至-24%，房管局 25 年 12 月新房销量负同比较上月收窄 3pct 至-32%。 居民购买能力和购买意愿：购买能力方面，居民新增存款及存款余额同比回落； 购买意愿方面，活定期口径货币活化指数趋势回落。 整体看，销售数据自 21 年 6 月份开始回落，8-10 月随信贷收紧进一步下滑，11 月开始政策出现边际宽松，按揭出现改善，各地方宽松政策陆续出台；22 年全年 销售市场受疫情影响底部波动，12 月在疫情政策调整背景下略有改善；23 年 1-3 月份疫情积压的刚性及改善性需求释放，销售数据持续回升，4-8 月份市场热度 回落至历史低位，9 月随“认房不用认贷”等政策落地市场热度出现回升，10-12 月开始市场热度有所回落，24 年 1-5 月整体市场热度处于低位，6 月份在“517” 新政落地后市场热度出现阶段性回升，7-8 月份市场热度趋势上再次回落，9-12 月份在“926”政治局会议及房地产相关政策逐步落地推动下市场热度再次回升； 25 年 1-12 月份市场热度震荡回落。 往后看，据房管局高频数据，1月1-15日销量同比较12月小幅回落19pct至-42%， 关注行业基本面承压下政策的边际变化可能.

12 月单月/1-12 月累计竣工面积同比增速分别 为-18.3%/-18.1%（较上月分别+7.2pct/-0.1pct）， 12 月竣工负同比较上月小幅收窄，主要是季末月竣 工同比表现出一定的脉冲特征，这个特征在 25 年二 季度和三季度均有体现，而该特征更早年份少有出现， 或与当前房企在现金流压力和交付节点上优先现金 流规划有关。根据销售、新开工等领先指标，维持判 断“竣工同比趋势在 26 年下半年之前或持续处于偏 低位置”；12 月单月/1-12 月累计新开工面积同比增 速为-19.4%/-20.4%（较上月分别+8.2pct/+0.1pct）， 12 月单月新开工负同比较上月小幅收窄，根据拿地 对新开工的领先关系，当前新开工走势基本同步于 6 个月前土地成交面积短期的反弹，往后看，26 年上 半年新开工同比或延续震荡下行趋势；12 月单月 /1-12 月累计开发投资金额同比增速为-35.8%/-17.2% （较上月分别-5.5pct/-1.3pct），当前施工面积仍 在下滑，但投资同比较施工面积同比下滑更快，或反 映房企施工强度较弱，其背后或受销售市场热度持续 走弱影响销售回款，压制经营性支出导致；判断短期 内房企施工强度或难以出现明显反弹，结合施工规模 收缩判断建安投资仍持续承压，进而影响整体开发投 资

12 月竣工面积基期调整同比增速为-18.3%（较上月增加 7.2pct），25 年全年基 期调整累计同比增速为-18.1%（较上月减少 0.1pct），12 月竣工负同比较上月 小幅收窄，主要是季末月竣工同比表现出一定的脉冲特征，这个特征在 25 年二 季度和三季度均有体现，而该特征更早年份少有出现，或与当前房企在现金流压 力和交付节点上优先现金流规划有关。根据销售、新开工等领先指标，维持判断 “竣工同比趋势在 26 年下半年之前或持续处于偏低位置”。 12 月新开工面积基期调整同比增速为-19.4%（较上月增加 8.2pct），25 年全年 基期调整累计同比增速为-20.4%（较上月增加 0.1pct），12 月单月新开工负同 比较上月小幅收窄，根据拿地对新开工的领先关系，当前新开工走势基本同步于6 个月前土地成交面积短期的反弹，往后看，26 年上半年新开工同比或延续震荡 下行趋势。

12 月房地产开发投资金额基期调整同比增速为-35.8%（较上月减少 5.5pct）， 25 年全年基期调整累计同比增速为-17.2%（较上月减少 1.3pct），当前施工面 积仍在下滑，但投资同比较施工面积同比下滑更快，或反映房企施工强度较弱的 特征仍未明显变化，其背后或受销售市场热度低位震荡影响销售回款，压制经营 性支出导致；判断短期内房企施工强度或难以出现明显反弹，结合施工规模收缩 判断建安投资仍持续承压，进而影响整体开发投资。

整体看，竣工滞后新开工，时滞在 14 年以前约 2-2.5 年，而在 14 年以后延长至 3 年+；基于此我们提出“竣工复苏周期”（19 年至 22 年），19 年下半年以来逻 辑持续兑现；20 年受疫情影响全年竣工同比下降 4.9%；21 年有两位数同比提升 （向上周期叠加释放 20 年被“压制”的竣工），判断增速或已触顶；22 年受部 分房企出险影响竣工明显回落；23 年回补部分 22 年待竣工面积，实现正增长； 24 年开始同步于 21 年后新开工变化同比转负。 19 年以来的竣工大周期高点滞后出现，但因为行业复苏与资金链压力并存，竣工 短期展现反弹后，后续竣工弹性或受制于资金链而被动拉平，判断竣工大周期基 本告一段落。而后产业链配置逻辑也或将发生变化，由房地产开发公司牺牲利润 率换增长的竣工交付周期驱动转为房地产行业稳健经营、降本增效诉求下供应商 集中度提高，竞争格局进一步改善驱动，如果销售改善的右侧出现，房地产产业 链布局或进入到“买竞争格局改善逻辑”阶段，后续仍需基本面和现金流验证。 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价 优势的产业链企业重获估值溢价。 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关 注 REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。