2025年第53周房地产开发与服务行业：房地产事关大局，积极主动作为稳定预期

元旦期间房地产政策环境：《求是》杂志 26 年首 刊，“改善和稳定房地产市场预期”至关重要

2026年1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十 五五”开局房地产发展释放积极信号。文章详细阐述了房地产发展所处阶段、房地产 的重要性、房地产发展潜力和空间、改善和稳定市场预期举措等内容。 从内容上来看，文章中有几个关于当前行业的定调和说法是值得关注的。关于 房地产行业当前发展阶段，核心表述为“住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性 供给不足，居民需求总体上从‘有没有’向‘好不好’转变，房地产企业的‘高负 债、高杠杆、高周转’模式难以为继。”传统行业发展模式走到尽头，需要探索和 发展新的模式，这点在过去几年的政府文件和相关表态中，是一致的共识。 其次，关于房地产行业发展的重要性，这里面主要强调了房地产的金融资产属 性，是居民财富的重要来源，表态为“房地产市场健康发展，事关经济社会发展大 局稳定，事关人民群众切身利益。”这与24年3月和6月国常会的口径保持一致，且 较为罕见的强调了本文的主题，也就是房地产行业，“加强预期管理对稳定房地产 市场具有特殊重要性。” 预期管理是我们认为，目前行业止跌回稳最重要的抓手， 在26年年度策略报告中，我们用数据论证过当前我国房地产行业的核心问题不在于 需求不足，而是预期不稳，如果有更多部门重视强调行业预期管理，参与到稳定价 格工作中来，行业具备在短期止跌回稳的可能性。 第三，肯定了未来房地产市场的发展空间。“尽管我国房地产领域投资规模有 所下降，但住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模仍然保持较快 增长，发展潜力依然巨大。” 有关研究机构以此推算，我国城乡每年新建住宅规模 应在1000万—1490万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力。

第四，在政策举措上，罕见的提出了要“保持政策力度”，“政策预期上，政 策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策 陷入博弈状态。”“要以更好满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求为目标， 取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合，确保房地产政策与其他宏观政策取 向一致。”文章关于行业现状以及解决方案的认知非常清晰，对于行业政策痛点以 及过去调控经验的总结也很精准，如果能在目前认知基础上，对症下药，会取得非 常好的施政效果。 《求是》杂志是中国共产党中央委员会主办的机关刊物，是党中央指导全党全 国工作的重要思想理论阵地。重要的治国纲领与理念，会在《求是》杂志上进行刊 登发表，25年第24期刚刚发表了《扩大内需是战略之举》署名文章。 现阶段，房地产行业依然面临较大的下行压力，25年年底两次重要会议上，关 于房地产工作的表述为“着力稳定房地产市场”，相比 24年“稳定股市楼市”以及 “止跌回稳”的表态，给予市场预期是偏弱的。本次《求是》杂志刊登的内容，对 于26年房地产行业政策方向指明了道路，对于各级政府工作开展，居民建立正确的 “资产价格预期”具有重大的意义。 整体来看，本次《求是》刊文涉及房地产多个罕见提法，进一步强调了房地产 的重要性以及未来广阔的发展空间，为市场释放了较为明确的积极信号。从政策发 力方向上，“政策要一次性给足，不能采取添油战术”“取消相关限制性措施”等提法或 意味着2026年房地产政策空间仍在，并有望在“十五五”开局靠前发力，稳定政策预期是稳定市场预期的关键点之一，预计需求端将继续优化核心城市限制性政策，继 续降低房贷利率或给予贷款贴息、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个人所得税等 降低购房成本，并在加大购房补贴力度、提高公积金贷款支持力度等方面发力。我 们认为稳定市场预期、激活需求、优化供给高效协同发力，并强化落实，才能更有 效发挥政策效果，未来随着更多有力政策落位，预计房地产市场有望逐步走出调整 阶段。

成交表现：新房、二手房成交表现

（一）新房网签：元旦同比-44.8%，成交持续回落

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期 为2026年1月2日，下同）： 2026年元旦假期（2026年1月1日-2026年1月2日，下同），我们监测的32城商 品房日均成交面积15.66万方，同比2025年元旦假期（2025年1月1日）下降44.8%， 降幅较上年扩张20.4pct。 分线城市看，2026年元旦假期，4个一线城市商品房成交面积同比下降18.9%， 同比降幅较上年扩张12.0pct；10个二线城市成交同比下降73.9%，同比降幅较上年 明显扩张55.1pct；18个三四线样本城市成交同比增长6.9%，同比由负转正。 重点城市来看，2026年元旦假期，4个一线城市中北京表现优异，同比增长 111.1%，广州、上海、深圳则分别同比下降6.9%、11.8%、84.0%，重点二线中， 温州表现上涨，同比增长79.0%，其余城市则均有不同幅度的下降。

（二）二手房认购：元旦同比-1.1%，同比由正转负

根据房产中介收集的各主要城市二手房认购套数（数据更新日期为2026年1月2 日，下同）： 2026年元旦假期（2026年1月1日-2026年1月2日，下同），我们监测的80城中 介二手房认购套数日均2676套，同比2025年元旦假期（2025年1月1日）下降1.1%， 与上年元旦假期相比同比由正转负。 分线城市看，2026年元旦假期，3个一线城市二手房认购套数同比下降5.1%， 同比降幅较上年收窄1.1pct；25个二线城市认购同比下降4.5%，同比由正转负；18 个三四线样本城市成交同比增长7.0%，同比上年增幅收窄28.6pct。

重点城市来看，2026年元旦假期，4个一线城市同比表现均有回落，广州、北 京、深圳、上海分别同比下降1%、5%、18%、38%，重点二三线中，天津、合肥 表现上涨，同比增长24%、5%，其余城市则均有不同幅度的下降。

（三）二手房景气度：年初挂牌规模季节性下降，价格仍在下滑

截至2026年第1周，我们监测的140城二手房挂牌套数环比上周下降0.9%，同比 上涨7.9%；重点12城二手房挂牌套数环比上周下降1.4%，同比上涨5.6%。 2026年元旦假期（2026年1月1日-2026年1月2日），我们监测的70城二手房日 均来访4.9万组，同比25年元旦假期上升40.6%；来访转化率为4.2%，较25年元旦假 期下降1.3pct。来访较多，但是市场整体成交率偏低，和去年元旦差不多。

本周（25W53），33城价格为10303元/平米，周环比-0.8%，月环比-2.0%，同 比25年同期-17.4%，924新政以来-10.5%。本周市场化交易价格表现仍呈现下跌趋 势，25年年底整体市场价格又显示出一定的下跌压力。

板块行情复盘与观点

跨年周A股交易三天，港股交易四天，SW房地产板块环比-0.7%，跑输沪深300 指数0.1pct。在30个申万行业表现中，本周SW房地产板块表现排在60%分位（18/30）， 过去4周平均处于71%分位数，本周排名有所回升。

分类企业来看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分 别环比-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱，板块企业主要 由一部分转型公司及相关概念投资带动的上涨为主。 本周上涨较多的依然是：城建发展（投资卫星测绘企业，商业航天相关）、三 湘印象（控制权变更/谷子经济/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）。 截至26年1月2日，16家主流开发商、12家其他房企PB估值分别为0.45x、1.11x， 主流龙头开发商PB处于21年以来6%分位数。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）