2025年第49周房地产周报：国务院会议再提“稳楼市”

高频经济活动跟踪

上游：11 月 21 日-11 月 27 日，全国重点电厂发电、耗煤量同比降幅边际收窄；11 月 25 日-12 月 1 日，主流港口煤炭库存同比偏低；焦化开工率低于去年同期。11 月 21 日-11 月 27 日，全国重点电厂日均发电量同比较前一周的-11.5%回升至-6.6%，日均耗煤量同比降 幅亦较前一周的 10.8%收窄至 5.9%。11 月 25 日-12 月 1 日，主流港口煤炭库存环比增加 212.8 万吨，同比减少 695.8 万吨。11 月 29 日-12 月 5 日，焦化企业开工率同比下行 0.1 个百分点，较前一周环比上升 0.4 个百分点。 中游：铜库存高于去年同期，环比小幅下降；铁路货运量同环比均有所回升，高速公路货 运量同比回升，环比季节性回落。11 月 30 日-12 月 6 日，铜库存高于去年同期 7.9 万吨， 环比下行 1.6 万吨。11 月 24 日-11 月 30 日，铁路货运量同比上行 1.3%，环比上行 0.7%， 高速公路货车通行量同比上行 3.1%，环比下行 0.2%。 下游：国内建筑开工需求局部改善但整体仍承压，水泥开工率同比下行，建筑钢材成交量 同比降幅走阔。11 月 28 日-12 月 4 日，水泥企业开工率同比下行 8.6 个百分点，环比小幅 下行 2.6 个百分点。11 月 29 日-12 月 5 日，建筑钢材周均成交量同比降幅由前一周的 7.4% 走阔至 13.6%，环比回落 5.3%。此外，11 月 28 日-12 月 4 日，半钢胎企业开工率同比降 幅由前一周的 9.9 个百分点收窄至 8.1 个百分点，环比较前一周上升 1.7 个百分点；11 月 29 日-12 月 5 日，螺纹钢库存同比高增 19.8%，环比回落 6.1%，螺纹钢库存去化压力仍偏 大。

出行活动：地铁客运量同比上行；国内、国际航班数同环比均回升。11 月 24 日-11 月 30 日，百城拥堵指数同比较去年回落 4.5%，环比回落 0.8%。城际/国际出行方面，12 月 1-7 日，国内航班数同比回升 2.7%，环比回升 0.9%，达到 2019 年同期水平的 106.0%；国际 航班数同比回升 0.3%，环比回落 2.8%，恢复到 2019 年同期水平的 85.2%。 消费活动：11 月全月乘用车零售同比回正，电影票房同比增加。11 月 24 日-11 月 30 日乘 用车销量同比回升 2.3%，环比回升 76.6%。11 月 1-30 日全国乘用车厂家批发 299.2 万辆， 同比去年同期增长 2%，较上月增长 2%；今年以来累计批发 2676.6 万辆，较去年同期增 长 11%。11 月 29-12 月 5 日，全国电影票房同比增加 127.7%，环比增加 32.9%，电影票 房总体表现有所回暖。

地产需求：上周新房成交面积同比降幅由前一周的 44.5%走阔至 47.4%，二手房成交面积 同比降幅亦由前一周的 17.3%走阔至 38.4%。其中，一线城市新房成交面积同比降幅从前 一周的 34.8%收窄至 34.0%，而一线二手房成交面积同比降幅从前一周的 22.9%走阔至 34.1%。价格方面，11 月 24 日-11 月 30 日，百城土地成交楼面均价环比上行 51.7%。上周 44 城新房成交面积同比降幅由前一周的 44.5%走阔至 47.4%。分线而言，一线 城市新房成交面积同比下降 34.0%，二/三线城市新房成交面积同比下行 50.6%/51.7%。 具体看，一线城市中，北京 / 上 海 / 深 圳 / 广州新房成交面积同比分别回落 45.4%/4.5%/80.1%/33.0%。22 城二手房成交面积同比降幅由前一周的 17.3%走阔至 38.4%。分线而言，一/二/三 线城市同比下降 34.1%/43.6%/20.6%。具体看，一线城市中，北京/上海/深圳二手房 成交面积同比下降 35.3%/25.1%/54.5%。二线城市中，杭州/成都/厦门二手房成交面 积同比分别下降 49.2%/50.2%/56.6%。 百城土地周均成交面积同比下行 24.1%，周环比下行 6.3%。价格方面，百城土地成交 楼面均价周环比上行 51.7%，同比下行 15.5%。

地产政策方面：1）12 月 1 日，辽宁省委关于制定辽宁省国民经济和社会发展第十五个五 年规划的建议发布，其中提到，推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完 善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类 困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房 子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。 2）12 月 3 日，上海市住房和城乡建设管理委员会微信公众号发布消息称，根据《上海市 限额以下小型房屋建筑工程安全生产管理办法》（沪府办规〔2025〕12 号）规定，市住房 城乡建设管理委制定了《高风险限额以下小型房屋建筑工程判定标准》《业主、建设单位、 施工单位管理职责清单和高风险限额以下小型房屋建筑工程管理要求》《街道办事处、乡镇 人民政府巡查检查重点内容清单》等实施性文件。

外贸需求：出口高频指标显示 11 月出口同比较 10 月有所改善。出口高频指标（HDET） 显示 11 月至今出口同比录得-0.7%。BDI 指数较前一周环比上行 6.5%，中国进口干散货 运价指数（CDFI）较前一周环比上行 0.3%，中国出口集装箱运价指数（CCFI）环比下行 0.6%。

价格指标及通胀变化

上游：上周国际油价有所回升，金价小幅下行。截至 12 月 5 日，布伦特原油价格周环比上 行 0.9%至 63.7 美元/桶，COMEX 黄金价格环比下行 0.7%至 4227.7 美元/盎司，或主要受 地缘政治缓和缓解避险需求影响。 中游：上周国内铜/螺纹钢价格环比上行 5.0%/2.1%，水泥/焦煤价格环比下行 0.1%/2.7%。 铜金比同比降幅由 21.6%收窄至 19.2%，油金比同比降幅由 45.6%略走阔至 45.0%。化工 品价格方面，氯化钾/尿素价格环比分别上行 0.3%/2.7%，聚乙烯价格环比下行 1.5%。 下游：农产品价格指数环比小幅上行，水果/蔬菜价格持续回升，玉米/小麦价格小幅回升， 猪肉价格持续下行。上周农产品价格指数环比上行 1.8%，玉米/小麦/蔬菜/水果价格环比上 行 1.2%/0.3%/2.4%/2.6%，猪肉批发价格环比下行 0.8%，可能主要受猪肉需求偏弱拖累。

利率、汇率及金融市场环境

流动性指标：银行间流动性偏宽松，同业存单发行利率环比上行。银行间利率利差略走阔， DR007 环比下降 2.9 个基点，R007 环比下降 2.6 个基点。1 年期国债收益率环比基本持平， 10 年期国债收益率环比上升约 1 个基点，30 年期国债收益率环比上行约 7.2 个基点，国债 收益率曲线趋陡。上周央行质押式回购加权利率下降 2.6 个基点；同业存单净发行量环比上 行，发行利率环比上行。隔夜/1 周/1 月 HIBOR 环比均下行。 融资及汇率：沪深 300 指数环比回升，房地产债发行金额环比下降，股权融资额环比上升， 离岸人民币兑美元汇率升值，对一篮子货币汇率环比回落。指数表现方面，沪深 300 指数周 环比上升 1.28%，PE（TTM）估值水平亦较前一周边际回升。汇率方面，截至 12 月 5 日， 离岸人民币兑美元汇率较前一周上升 0.07%，对一篮子货币汇率环比回落 0.26%。上周利率 债总发行 4,307 亿元，国债发行同比增加 1,220 亿元，地方政府债发行量同比减少 4,400 亿 元，政策性银行债同比增加 150 亿元，利率债净发行量总额同比减少 41.3%。

中观行业景气度追踪

绝对水平：有色金属、社会服务和煤炭等行业景气度相对较高；国际有色金属价格仍在上 行通道中，而反内卷市场化推进下螺纹钢价格环比有所回升，硅片价格环比继续下行，半 导体产业链价格持续走高；从各行业供给、需求/价格所在历史序列的百分位值来看（2013 年至今，下同）：上周有色金属、煤炭和社会服务等行业位于低供给、高价格分位数区间，其中铝、铜 价格位于 2013 年以来的 96%-100%的高分位水平、铜库存回升至 43%左右的分位数 水平。 石油石化、光伏设备、水泥和影视院线等行业所在分位数水平处于低供给、低需求区 间，体现上述行业供需两侧均有所承压。通信产品、锂电池和光伏设备的价格水平仍 在低位，硅片价格周环比快速回落 4.4%，半导体产业链价格仍小幅上行。

边际变化：国际油价继续回升，螺纹钢价格亦小幅上行

制造业：国际油价周环比连续两周回升，有色金属价格仍在高位。1）石油石化：12 月至今布伦特原油均价环比回升 0.5%，上周环比回升 0.9%；炼油厂开工率周环比回 升 1.1 个百分点，高于 11 月均值 2.4 个百分点。2）煤炭：港口煤炭库存周环比回落 1.1%，12 月至今动力煤均价环比上升 0.9%。3）有色金属：国际铝、铜等有色金属 价格位于 96%-100%的高分位数水平，其中国际铝/铜价格 12 月至今均价环比上行 1.8%/3.9%；库存方面，上周铝库存环比回落 2%，而铜库存环比上行 2%。 农林牧渔：猪肉价格环比回落，生猪养殖利润小幅改善。1）猪肉价格上周环比回落 0.8%，主要受供给过剩而需求偏弱拖累；而生猪养猪利润上周环比上升 13.3%。2） 12 月至今白条鸡均价环比回落 1%，而鸡蛋月均价格环比回升 0.9%。

宏观政策指标跟踪

上周政策与事件：

（1）12 月 1 日，国家发展改革委办公厅对外发布《基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》（以下简称《清单》），对基础设施 REITs 发行 范围作了进一步拓展。《清单》首次将城市更新设施、四星级及以上酒店、体育场馆、商业 办公设施等资产类型纳入，发行范围已扩至 15 大行业。其中，在城市更新设施领域，申报 范围包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合 设施项目。《清单》明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市 更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发 业务。

（2）12 月 3 日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新 格局”为主题，进行第十七次专题学习。

（3）12 月 3 日，国贸促会组织中国企业家代表团在华盛顿与美中贸易全国委员会及其会 员企业进行交流座谈。来自物流、科技、金融、能源、医疗等行业的中美企业代表逾 80 人 参加活动。中国贸促会会长任鸿斌表示，中国贸促会愿与美中贸委会一道，继续做中美友 好的践行者、中美互利合作的促进者、全球产供链稳定畅通的维护者，为推动中美工商界 交流合作作出新的更大贡献，开创更加成功的新的 50 年。美中贸易全国委员会会长谭森表 示，美国企业一直扎根中国，在中国长期布局，持续发展并加大投资，同时也在整个亚太 区域更深更广布局。今年中国将担任亚太经合组织东道主，各方充满期待。

（4）12 月 5 日，中美经贸中方牵头人、国务院副总理何立峰与美方牵头人、美国财政部 长贝森特和贸易代表格里尔举行视频通话。双方围绕落实好中美两国元首釜山会晤和 11 月 24 日通话重要共识，就下一步开展务实合作和妥善解决经贸领域彼此关切，进行了深入、 建设性的交流。双方积极评价中美吉隆坡经贸磋商成果执行情况，表示要在两国元首战略 引领下，继续发挥好中美经贸磋商机制作用，不断拉长合作清单、压缩问题清单，推动中 美经贸关系持续稳定向好。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）