宏观经济研究：房地产变局，人口老龄化对于共同富裕的意义

1、中国市场策略

房地产变局，人口老龄化对于共同富裕的意义

城镇化一直是中国增长模式的重要支柱，但也伴随了城乡之间不平衡日益 加深 -- 随着农村人口不断往城镇迁移并为制造业发展提供源源不竭的劳动 力，城市收入的快速增长实际上加剧了收入差距。随着农村剩余劳动力逐 步枯竭，中国在 2010 年前后到达了“刘易斯拐点”，而收入分配不平衡 的趋势开始缓和，但中国的基尼系数仍然处于高位。

继续依靠衔枚疾进的城镇化发展和随之而来迅猛的房地产投资增长，已经 不太可能进一步缩小城乡发展的鸿沟了，也将开始有悖于“共同富裕”的 目标。近日，《求是》杂志发表的内部讲话强调要在“共同富裕”的总体 规划中重视农村的经济发展。当一国跨过“刘易斯拐点”后，其增长模式 的再平衡是宏观政策的影响之一。

中国对房地产的需求被普遍认为是“刚需”，这一共识源自对“潜在需求” 高达 160 至 220 亿平方米规模的失真的估测。然而，通过对二手房交易、 贷款收入测试和新增城镇人群的收入阶层进行一些合理限制假设，我们得 出的“有效需求”仅仅比供应多 10 亿平方米，约为全国一年的新房销售 总量。

中国的人口统计数据预示着购房群体和房价的上涨势头都很快将达到峰 值。国际经验也印证了这两个宏观变量的相关性。然而，中国家庭在房地 产上的资产配置是美国和日本的逾两倍多，中国房地产总值占 GDP 的比 例亦同样居高不下。在房地产需求远不及共识预想中的规模、房地产价格 涨势逐渐触顶之际，过高的房地产配置显得越来越不合时宜。过度依赖房 地产的经济增长模式不仅不符合“共同富裕”的目标，也很难再像过去那 样维持高速增长。

2010 年是中国宏观经济在人口结构、投资、货币政策、收入分配不平衡 以及资本市场等方面的分水岭。中国在这一年跨过了“刘易斯拐点”。如 果我们不再把人口统计数据简单当作冰冷的数字，而是当作有血有肉有需 求的人来看待，我们可以看到，这种人口结构的转变是经济发展、收入增 长、城镇化进程和教育进步，以及由此产生的社会和文化变迁所共同作用 的果实。因此，对于前景的判断并不能简单地从冰冷的统计数字中推论。

中国面临的真正挑战，是如何在面对短期成本的前提下调整其未来的经济 增长模式。人口老龄化和投资放缓意味着未来消费将愈发重要；在房价触 顶之际，高比例房地产配置预示着资产配置向诸如股票等其他资产的再调 整；城镇化进程放缓意味着城乡再平衡行稳致远，最终迈向共同富裕的康 庄大道。当然，挑战总是与机会并存，但改革开放这么多年了，我们都早 已学会了摸着石头过河。

2、高杠杆模式里，收益下行，成本攀升

多年来，中国的房地产市场一直被经济学家们冠以“泡沫”的称谓。然而过去 数年间，中国房价可谓是涨声一片，房屋销售屡创新高，楼市热闹非凡。在部 分一线城市，房价甚至攀升到令一众浸润西方经济学理论多年、训练有素的观 察人士所大惑不解的水平。近乎所有国内主要城市的房价与收入比居高不下， 冠绝全球。这成为一个莫衷一是的难题：究竟中国房地产市场果真存在价格泡 沫，还是经济学家们对此的认知是错误的？

近日，全球市场都在屏息以待，关注着恒大集团的债务违约风险和部分中国房 企面临的问题。在我们看来，虽然恒大事件是中国房地产困局的征兆和写照， 但贸然断言这是一场系统性的风险和全局性的危机显然过于草率。（报告来源：未来智库）

在这份报告中，我们对官方机构发布的公开数据和信息进行分析，通过一些合 理的假设，试图回答这个困扰经济学界多年的难题。关于这一问题长期存在尖 锐的分歧，往往成为亲朋好友间激烈辩论甚至不休争吵的导火索。辩论各方的 观点总是充斥着主观色彩。因置业与否分属不同阵营的人群对该问题所持立场 迥然各异，乃至针锋相对。

对我们来说，自 1998 年住房改革启动以来（98 年房改）中国房价一路高歌猛 进其实不足为奇。毕竟，生产率的提高和经济增长都转化为收入增长的强劲动 力，进而创造出房地产行业的一派繁荣景象。在此背景下，在价格节节攀升的 基础资产上加杠杆的操作可以实现收益最大化。然而，只要资产价格上涨的速 度快过加杠杆的融资成本，万事大吉 -- 直到价格上涨的进程戛然而止，高杠杆 所垒筑的百丈危楼随即摇摇欲坠，甚至土崩瓦解。

中国的房价过去为何能以如此强劲的态势扶摇直上并非问题所在。我们试图探 究的是，地产商应该放慢举债扩张的脚步、甚至开始去杠杆操作的拐点将何时 出现。我们的数据分析显示，现在正处于或者接近这样一个拐点。2000-2009 年和 2010-2019 年的两个十年间，城镇化的平均投资回报率近乎折 半，尽管一线城市的程度相对较小。与此同时，开发商的融资成本却并没有降 低，并且可能因近期包括“三条红线”在内的一系列旨在遏制开发商债务的政策 出台而飙升。例如，恒大在过去数年间发行了大量高收益债券。因此，城镇化 后期，房地产投资回报率不断走低，而融资成本却持续上扬--这正是酿成杠杆 负效应的罪魁祸首。

此外，我们可以用数据分析展示房地产价格与中国人口结构的高度相关性。具 体而言，这一人口指标是 35-55 岁人口与 25-34 岁人口的比率。35-55 岁人群 正处于购置房产的最佳年龄，而 25-34 岁人群仍在为攒下首付而勉力工作。我们可以将 35-55 岁人群称作购房群体。

全球其他国家的观察结果也具有类似的相关性 -- 购房群体占比越高，房价也水 涨船高，而反之亦然。中国潜在的人口结构预示着购房群体比例很 可能在未来 5 到 10 年间触顶，房价上涨最衔枚疾进的阶段可能将成为不复可 见的前尘往事。

我们注意到中国的人口结构与西方存在一处重要差异。由于“独生子女”政策， 中国的人口结构转变表明，国内劳动年龄人口可能在 2010 年前后已经达到顶 峰，部分学者将这一年视作中国的“刘易斯拐点”。这不同于日本和美国存在的 劳动年龄人口双驼峰的走势曲线，其得益于在第一个峰值时期出生的人群步入 育龄阶段，开始生育而形成第二个人口峰值。因此，相较于垂垂老 矣的西方国家，中国或面临着更为严峻的人口结构挑战，而中国的房价涨势很 可能难有第二个峰值。我们将在报告稍后章节对中国的人口结构进行详尽论 述。

与美国和日本等人口结构日益老化的国家相比，中国家庭在房地产上的资产配 置确实是一骑绝尘。更重要的是，如此之高的房地产配置出现在国 内购房群体比例即将触顶之际。

我们可以通过一个粗略估算来直观展现中国的房地产资产配置相对于美国有多 高。按照全国每平方米约 1 万元的房屋均价标准，14 亿总人口中有约 63%生 活在城镇区域，人均居住面积接近 40 平方米，我们不难计算出中国住宅地产 的总价值在 400 万亿元左右。这一数字之巨堪比中国国内生产总值（GDP）的 4 倍，而该数字在美国不到 GDP 的 2 倍，在日本约为 GDP 的 3 倍。

总而言之，中国的人口统计数据表明其购房群体可能已经见顶。而这样的触顶 往往预示着房价的涨势在未来一段时间内将达到、或已经达到峰值。此外，不 同于西方国家的经历，其人口结构中劳动人口占总人口比例的走势曲线存在两 个峰值，因为独生子女政策的影响，中国劳动人口的占比曲线只在 2010 年前 后出现过唯一的峰值。因此，房价上涨的火热势头可能已经见顶。与此同时， 在房价即将触顶之际，中国家庭的房地产配置规模是美国的两倍和日本的三倍 之多。

另外，房价涨势见顶可能是中国城镇化投资回报下降的原因之一。以高负债杠 杆撬动规模的操作对于开发商而言不再有利可图，而且事实上甚至可能岌岌可 危 -- 部分房企现在对此应该深有感触。

3、房地产的真实需求

那么中国的房地产需求到底有多大？“刚需”是房地产领域被广泛引用的一个术 语。“刚”在中文里意即“坚强的”，“不屈不挠的”和“不动摇的”，它的含义远不 止于“刚”。

对房地产需求的普遍描述一向是只涨不跌。这种对中国房地产的看涨情绪从何 而来其实不难理解。自上世纪 90 年代到 2010 年，也就是在中国到达“刘易斯 拐点”之前，中国以全球其他地区前所未见的速度，历经了一场势如破竹的城 镇化进程。在此期间，中国的城镇化率从 26%上升至 50%。迅猛的城镇化进 程，加之人口和经济的增长，意味着强劲的房地产需求。

即便如此，需求必须结合供给一并分析，才能审视潜在的供需不平衡。仅仅对 等式一边进行分析只能得出对需求的片面理解，从而引致错误的结论。此前， 普遍一致的做法是将人均居住面积和新增城镇人口肆意简单相乘，从而计算出 房地产的潜在需求。中国人口众多，地大物博，使这样简单粗暴的计算毫无疑 问得到了一个天文数字。

不难想象，这样的计算会产生何等庞大的房地产需求。截至 2020 年的二十年 间，需求累积达到约 150 亿平方米，一个令人叹服的规模。相较于 50 亿平方 米的在建住宅面积，100 亿平方米的过剩潜在需求，也就是 150 亿平方米潜在 需求减去 50 亿平方米在建住宅面积，远低于市场专家所引述的 160 到 220 亿 平方米这一数字。

这样为共识所接受的计算表明，城镇化进程和生活质量的改善，即通过增加人 均居住面积，是潜在房地产需求的关键驱动力。但是，即使有这般大胆的假 设，由于城镇化最突飞猛进的阶段已经落下帷幕，快速城镇化对潜在需求的贡 献在未来数年间将开始放缓。

此外，这种潜在的房地产需求是否真实存在？中国房地产市场果真存在 100 亿 平方米的过剩需求吗？

答案当然是否定的。从直观上看，只要城镇化增速和居住面积增速之和快过住 宅建设的增长，那么累积的过剩需求就会在以在建面积来衡量的供给之上持续 积聚增加。在这种不切实际的假设下，中国的房地产热潮将永无止境。然而， 随着中国经济日臻成熟，并且跨过刘易斯拐点，中国的城镇化进程正在减速。

之前讨论的“潜在需求”是中国房地产需求的理论上限。我们可以对这个房地产 需求的理论上限加上一些假设限制条件，得到一个更全面的估算结果 -- 有效需 求。然后，我们将这个结果同中国国家统计局公布的在建住宅面积相比较。我 们提出的假设如下：

1） 新增城镇人口 40%的房产需求由现有的二手房库存来满足。现有住房存量 将满足新增城镇人口的部分住房需求。目前，二手交易占总交易面积的 40%（新房交易+二手交易）。新增的需求将由一手市场和二手市场共同来 满足，而并非像某些共识所认定的那样只靠一手市场。对新建房屋潜在需 求将立即减少 40%。

2） 新增城镇人口收入处于现有城镇人口收入的较低百分位。新增城镇人口收 入远低于现有城镇人口收入。在公共统计数据中，农村和城市的收入差距 是众所周知的。很难说仅仅通过改变居住地域就能轻松改变新增城镇人口 的收入阶层。我们假设新增城镇人口的收入是城镇收入的第 25 百分位 数。诚然，我们无从得知新增城镇人口收入的准确情况。但若不考虑到此前拥有较低农村收入的新增城镇人口而进行收入调整，那无疑是大错特错 的。（报告来源：未来智库）

在一些极端情况下，我们甚至可以说，这些新增的城镇化农村人口在一段 时间内将无法购房置业。如果在中国的许多城市里，已经高不可攀的房价 延续目前摧枯拉朽的升势，并且房价上涨的速度令收入增长难望其项背， 那么这部分人口将永远无法实现居者有其屋。如是，所谓的潜在需求会几 乎蒸发殆尽。

3） 40%的收入用来支付按揭贷款。银行的贷款惯例规定其不会贷款给那些按 揭还款占当前收入很大比例的申请人。目前，我们的数据分析显示在中国 许多城市中这一占比平均约为 40%。尽管诸如深圳等部分一线城市，被用 作按揭还款的收入占比要远高于这一数字。

确定了对按揭还款的假设，我们就可以反推这些新增城镇人口所能负担的 平均贷款规模这一问题。之后，我们可以用贷款的额度除以每平方米房屋 的平均售价，我们就得到了新增城镇人口真正买得起的面积。我们将这个 数字称之为“有效需求”。

的确，我们的估算依赖了多个假设，并且我们的估算对相关假设颇为敏感。因 此，它注定只能是模糊的正确。但若不施加这些限制来估算潜在需求，那所得 结论只能是确定的错误。

我们估计有效需求略高于 60 亿平方米，远远低于共识所估计的 160 - 220 亿平 方米的规模。这一数字与约 50 亿平方米的在建住宅面积对比，我 们由此估算过剩需求略高于 10 亿平方米--依然处于高位。但值得注意的是，去 年一手住宅销售总面积为 15 亿平方米，每平方米约 1 万元，换言之总销售额 为 15 万亿元。我们估算的 10 亿平方米的过剩需求大约相当于一年的销售额--与共识普遍认为的、百亿平米级别的潜在需求大相径庭。

值得注意的是，在我们的估算中，我们可以看到有效需求在 2016 前后出现过 一次陡升的现象。那年，中国国家开发银行大幅扩表以支持棚户区 改造计划的开展。考虑到 2015 年中国股市从 5000 点高点下行，殷鉴不远，这 一举措是可以理解的。当时，在政策的加持下，收入效应对于房地产需求得以 释放，刺激了有效需求的扩大。但城镇化是一个慢进的过程，短期政策对于有 效需求的影响远不及长期城镇化因素显著，更比不上人口结构所能施加的影响 力。因此，有效需求难以轻易被短期因素所改变。

这一政策还扭转了 2008 年的 4 万亿刺激计划在 2010 年停止后出现的房地产需 求的不足。回想一下，2010 年至 2016 年期间，房地产市场的确不温不火，房 价也相对温和。随着棚户区改造的计划下需求回暖，2017 年也是恒大开始进 军全国扩张的一年。

4、城镇化对于共同富裕意味着什么？

如果我们相信中国发展模式的前提是消除贫困，最终实现“共同富裕”，那么中 国的城镇化进程及其对收入不平等的影响，以及其政策含义都是绕不开的讨论 议题。城镇化被普遍认为是经济增长的关键驱动力之一。通过引用库兹涅茨曲 线，学者们认为在城镇化刺激经济快速增长的同时，也在城镇化的初期导致了 收入不平等。

但城镇化对于收入分配的效应远比理论复杂得多。例如，快速的城镇化进程给 东亚国家带来了截然不同的结果。比如在韩国，城镇化对减少收入不平等大有 助益。但在巴西等拉美国家，城镇化的确加剧了不平等。

在中国，数据表明其城镇化进程对收入分配的影响分不同的阶段 – 正如基尼指 数所显示的那样，在城镇化的早期，它加剧了收入分配的不平衡，随后这个影 响就开始放缓了。我们可以将中国的基尼系数随着城镇化率的变化与全球其他 国家进行比较。我们可以证明，与国际经验相比，在城镇化的初期，中国基尼 系数的升势相对于国际经验更明显，但在 2010 年后逐渐稳定下来。中国风驰电掣的经济发展可能加速了其库兹涅茨曲线的形成和发展。

有学者认为，国家统计局住户调查的抽样方法对最高和最低收入群体取样不 足，从而使收入分配的统计结果比实际的情况显得更平等。然而，2010 年之 后收入分配不平衡的势头逐渐趋稳的观察，与国内外研究机构关于收入不平等 的众多研究结论是相符的。因此，2010 年前后一定有某些重要的 宏观变化改变了中国收入分配不平衡的走势。

学者估计，收入份额从城市人口向农村人口每转移 1 个百分点，全国总体基尼 系数就会降低 0.007，或 1.5%（Riskin & Kahn）。如果是这样的话，这一估测 表明，城镇化进程加剧了中国收入分配不平衡 -- 城镇化速度越快，收入不平等 就越高。这一估算还显示，中国的收入不平等也是城市和农村之 间分化的体现。如是，那些有利于农村发展的政策，如减轻农村税负，土地所 有权改革和户口改革，都将有助于缓解因城乡差距造成的收入不平等。

那么 2010 年到底发生了什么？为什么那一年之后，中国的收入分配不平衡的 现象的确有所改善，尽管改善的程度轻微？

研究中国经济的老手一定还记得，2010 年前后那场关于“刘易斯拐点”的争论。 当时，学者们发现，中国可能已经因制造业的高速发展，在很大程度上耗尽了 农村剩余劳动力。因此，中国的低成本粗放式增长模式是时候要改变了。值得 注意的是，城乡收入之比以及最高收入与最低收入之比皆在 2010 年前后见顶并开始缓慢地回落。这个迹象表明，农村收入正在迎头赶 上，要么是由于到达刘易斯拐点之后，农村剩余劳动力耗尽并推高了劳动力成 本，抑或是因为中国城镇化进程的减速缓解了城市和农村收入的失衡，再或者 是源于中国步入与全球供应链相融合的后期阶段 -- 这一过程为城乡之间收入的 不平衡按下暂停键。总之，2010 年很显然是中国宏观经济至关重要的一年之 一。

学术研究进一步表明，在城市和农村群体中，收入来源对收入不平等的作用是 迥然不同的。对于农村不平等，来自非农活动的货币收入是收入不平等的主要 根源；而对于城市不平等，来自住房的收入是关键驱动因素（Gustaffson & Li）。（报告来源：未来智库）

我们自己的数据分析显示，以人口净流入这一城镇化代表指标所衡量的人口流 动，是城市房价的重要驱动因素之一。人口净流入越大，城镇化 率越高，房价越高。而较高的城市房价直观地转化为房东较高租金估算收入， 从而加剧了城市收入不平等。

总之，学术研究表明，城市收入向农村转移有助于减轻收入分配失衡。随着中 国在 2010 年达到了“刘易斯拐点”，制造业所需的农村剩余劳动力开始枯竭， 城镇化速度放缓，农村收入增长相对于城镇反而开始收敛，收入分配失衡自此 得到改善。

中国的发展模式是以“共同富裕”为前提的，需要统筹城乡发展。虽然城镇化还 有一定的发展空间，但像 90 年代那样快马加鞭地推动城镇化进程事实上会加 剧城乡不平衡，与“共同富裕”的目标不符。近日，《求是》杂志发表了内部讲 话，强调农村经济发展如何与“共同富裕”的总体规划相得益彰。中国自身的城镇化与伴随的收入分配失衡，以及拉丁美洲的城镇化经历，都是无可辩驳的有 力证据。随着城镇化进程减速，住房需求和房价理应同步放缓。

5、中国的人口挑战

本应在 4 月上旬发布的中国第七次全国人口普查结果受到了媒体的高度关注。 普查数据的延迟引发了对结果是否不够理想而无法公开的广泛猜测。虽然最终 公布的结果平息了谣言，但这次人口普查数据确实揭示了一些令人不安的趋 势。结合联合国的数据，以目前的人口结构和出生率，中国的人口总数将在未 来 10 年左右开始下降。我们根据联合国对中国人口的预测，绘 制了中国人口未来的增长路径。

尽管许多人将中国目前的人口困境归咎于独生子女政策，但公开数据显示，中 国的出生率实际上在独生子女政策成为国策之前就已经开始下降了。二十世纪 80 年代出生率的小幅上升是由于 60 年代出生的人群达到了生育年龄，因此这 波升势并不足为奇。事实上，人口统计数据是公开透明的，而人口发展的趋势 变化是缓慢而明确的。因此，根据现有的观察结果做出合理的假设来进行预 测，并不是一件困难的事情。

人口结构的变化对宏观经济的运行也有着深远的影响。随着中国劳动人口占总 人口的比例在 2010 年左右达到峰值，我们观察到房地产投资增速和广义货币 供应量的增速也几乎同步见顶。随着劳动人口占比在 2010 年跨过 拐点并开始持续下降，投资和货币的增速也在达到峰值后逐渐放缓。在前面的 章节中，我们讨论了中国如何在 2010 年达到“刘易斯拐点”，以及其对农村剩 余劳动力和中国增长模式的影响。

随着中国女性收入和教育水平持续改善，中国出生率不太可能出现根本性的修 复，并且很可能会长期徘徊在低位。尽管独生子女政策可能加剧 了出生率的下滑，但并不是引发出生率下降的真正原因。因此，生育政策的改 变本身也许将有助于减缓，但也不太可能扭转生育率的下行趋势。

对美国的研究表明，为了提高出生率而采取鼓励生育的政策的结果是令人失望 的 -- 出生率仍在下降，而且这一趋势似乎与人们的收入水平无关：因为在所有 收入阶层、种族、民族和教育水平的人群中，出生率都在下降。无论从经济、 社会还是政策因素，学者们都尚未能确定导致出生率下降的根本原因。最后， 学者们推测，近年来越来越多适龄生育人群的“人生目标的变化”，反映了人们 的生育意愿、人生抱负和教育标准发生的变化，这可能是生育率下降的原因所 在（Kearney, Levine & Pardue）。我们对中国人口数据的分析表明，类似的社 会因素正在导致出生率的下降。

总而言之，中国的人口挑战并不在于它将在未来某个时刻面临的人口总数的下 降。从现有的人口统计数据来看，未来总人口的下降几乎已成定局，并且可能 没有足够的时间来修复。而其他国家也面临着类似的命运。然而与此同时，中 国人民的生活质量正在显著提升。如果我们不再将人口统计数据视为简单的数 字而将其视为有血有肉的人，那么这种人口变化的趋势启示是经济发展、收入 增长、城镇化和教育进步，以及随之而来的社会和文化变迁的结果。这并不是 一个不好的结果，而是社会发展的必然成果。

当下，中国面临的真正挑战是，在这样的人口前景下，中国必须采取什么样的 最优发展模式来应对未来。显然，继续依赖快速城镇化和房地产投资来驱动增 长的旧模式已经不再适用。许多大城市的房价已经很昂贵，而来自城镇化、收 入增长和生活质量改善的需求将放缓。房地产价格快速上涨的时代很可能已经 过去了。然而，中国居民对房地产资产的配置比例仍然过高，并且地产存量的 估值也十分昂贵。在这个阶段，实现城乡之间的再平衡是达成“共同富裕”目标 的必经之路。这篇论文提出了一些观察和建议，将得到适时的检验。我们并没 有确切的答案。然而，我们必须“摸着石头过河”。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）