传统企业信息技术产业转型探讨专题报告

1、传统产业周期下行、增长乏力，信息化产业景气度极高 成转型首选

1.1.传统产业：受宏观经济与政策调控影响，传统行业位处周 期底部，驱动传统企业转型求存

钢铁作为工业的“骨骼”，是国民经济的支柱产业，尤其在建筑、基础建设等方 面是必须的原材料，正是因为如此，钢铁成了强周期行业。近年来，我国宏观经济下 行压力较大，直接影响了钢铁行业的整体景气度，行业营收增速呈下行趋势。

而同为周期性行业的房地产行业受政策调控的影响更为明显。2016 年下半年至 今，我国的房地产调控进入新一轮收紧周期，对房地产行业的增长冲击显著。而 2020 年的政府工作报告则再一次强调了“坚持住房不炒”的定位，预计在短期内房 地产政策放松的可能性较低。房地产行业在较长时间内将继续处于周期底部。

1.1.1.供给收紧：政府土地供应现下滑趋势，企业存量土地资源面临“去 化”难题

土地资源是房地产企业产品生产的核心“原材料”。丰富的土地资源储备，是房 地产企业实现长期盈利的基础保障。从房地产板块季度营收同比增速和存货同比增速 比较中可以看出，两者的同步性相对较高。我们可以从房地产企业土地资源储备的角 度入手，预见行业未来的增长能力。

从土地储备的增量端看，政府对房地产用地的供应增速在 2018 年短期回升后于 2019 年回落，我们预计未来增速将持续维持合理水平，不会放量增长。2020 年政府 工作报告依旧延续了“住房不炒”的基础定位，体现了中央力促资金等要素进入实体 经济的决心，坚持住房回归居住属性。我们认为长期看来，在中央的定调下，地方政 府的土地供应量将与地区的人口水平挂钩，维持在稳定、合理的增速水平，而不再脱 离实际市场需求放量供应。

从土地储备的存量端看，房地产企业的存货增速处于历史低点同时存货周转率 亦呈现下滑趋势，我们认为存量去化将成为企业未来的核心任务。目前房地产企业 的土地资源储备增长已逐渐放缓，这一方面降低了行业内企业未来的盈利增长潜力， 另一方面也反映出了行业内部对产业未来发展趋势的低预期。与此同时，行业的存货 周转率持续下滑，房地产企业的存量项目去化已经成为当前乃至未来较长一段时期的 工作重心。我们认为在这样的背景下，行业未来增长存在较大压力。

在产业整体下行的环境下，房地产企业融资难度增大而前期债务偿付压力逐步 凸显，拖累现金流量下行。在行业整体处于下行周期的背景下，房地产企业融资难 度相对增大同时前期债务偿付压力凸显。而存量去化的较大阻力，阻碍了企业经营性 现金流量的增长，综合导致房地产企业的现金流量净额在近年持续下滑。我们认为， 在日渐增大的经营压力下，尚有余力的大、中型房地产企业寻求转型破局是可行性较 高的战略选择。

1.1.2.需求乏力：城镇化速率放缓影响新增需求，人均住房面积增长空间 有限难以产生足量改善型需求

房地产市场的需求可分为新增与改善两大部分，以城镇化为主要驱动的新增需 求增速预计放缓而以人均住房面积为尺度的改善需求增长空间相对较小。

从新增需求的角度看，城镇化速率预计放缓，难以驱动新增需求保持高速增长。我国近年来房地产市场的高速发展很大一部分是受到城镇化水平高速提升所带来的新 增住房需求驱动。而截止 2018 年，我国的城镇化水平已达 59.15%，同期美国的城 镇化率达82.26%，从绝对值看，增长空间仍较明显。但参考美国城镇化率自1960年 的 70.00%提升至当前水平的速度，我们认为未来我国城镇化水平的提升速度将显著 放缓，2008-2018 年十年内提升 12.61%的高速发展难以复现，新增需求增长乏力。

从改善需求的角度看，我国人均居住面积与发达国家相差不大，提升潜力较小， “小换大”形式的改善型住房需求增长有限。我们以 2017 年全球主要国家和地区的 人均住房面积为参考。可以看到，我国的人均住房面积已位居发达国家水平，在考虑 到公摊面积的因素后（以 15%的比率折算公摊面积），我国人均套内面积为 34.68， 与世界主流的发达国家差距较小。我们认为我国“小换大”形式的改善型购房需求潜 在增长空间有限，难以支撑房地产需求维持前期增速。

1.2.信息化需求旺盛高速增长，对 GDP 贡献持续提升

ICT 产业作为数字经济基础部分，为国民经济各领域提供丰富的信息技术、产品 和服务，成为数字经济发展的先决条件。4G 以来我国移动互联网产业加速发展，互 联互通的门槛以及交互成本的降低带来了人们的思维方式、消费模式以及各产业商业 模式的全面革新，催生数字经济高速发展。这些变化直接表现为我国 ICT 产业在过去 数年内的高速增长。目前 ICT 产业在我国国民经济中的占比持续提升，与各大产业呈 现交互融合的态势。

4G 时代移动互联网的一大特征为数字内容产业的蓬勃发展，当前我国已经成为 全球最大的数字内容生产、发行与消费市场之一。而 5G 时代将给移动互联网产业注 入新的活力。物联网、AI 等产业在 5G 时代将迎来爆发式发展，移动互联网产业有望 由此“脱虚向实”，从数字内容产业向整个经济体系扩散和渗透，实现数字技术与传 统产业、实体经济深度融合，驱动新模式、新业态的蓬勃发展，促进传统产业转型升 级。我们认为，在 5G 时代数字经济深入渗透传统产业的背景下，我国未来五年的 ICT 产业有望保持较高增速，同时有望催生出一大波传统产业向信息化产业转型的浪 潮。

2.传统企业资金、资源储备优势显著，头部企业率先探路 信息化转型

2.1.资金优势：转型企业存较大加杠杆空间，资金成本显著更 低

我们以国内排名前列的房地产企业为传统企业的代表、以业务结构相对纯粹的 奥飞数据和数据港作为成长企业的代表，并以万通地产、沙钢股份、杭钢股份、万 业企业为转型企业的代表，考察不同产业的资金特性。

从资本结构的角度来看，三类公司剔除预收款后的资产负债率基本分为两个梯队。 其中代表转型企业的四家公司剔除预收款后资产负债率明显低于另外两类企业。而代 表成长型企业的奥飞数据和数据港，相关指标在近年显著提升，主要系产业机遇相对 较好，皆采取债务融资的形式扩张业务规模。而传统房地产企业由于经营模式特性， 相关指标显著更高。相较而言，转型企业具备更高的财务加杠杆空间，可满足转型 后业务规模扩张需求。

从债务的角度来看，转型企业财务杠杆率在一倍左右，债务偿付风险较小，同时 也直接反映出企业在财务杠杆层面更灵活的调控空间。而传统企业财务杠杆率在 1.1- 1.2 区间，相对合理。IDC 成长型公司数据港近年经营战略相对积极，以债务融资的 形式支撑业务扩张，预期在相关项目机柜上电后可逐步降低财务杠杆率。三类企业 的财务杠杆差异直接表现为转型企业相对更优的短期负债覆盖能力，偿债压力较小。

进一步考虑股权融资，通过对比三类企业 WACC，可以明显看出转型企业的资 金成本处于中等较低水准，融资渠道相对通畅。而成长型企业数据港和奥飞数据 WACC 相对较高，反映出其融资渠道相对较窄，有更高的优化需求。

2.2.资源优势：传统钢企厂房土地和能耗指标储备丰富，房企 在一二线城市具备更多土地储备

从IDC行业代表性企业数据港和奥飞数据研发收入比和计算机、通信、电子三大 板块均值的比较中我们可以看出，IDC 行业并非显著的科技驱动型行业，其技术壁垒 相对不高同时技术迭代压力相对较小，转型企业在技术层面不存在明显的迁移壁垒。 与此同时，目前国内数据中心建设及能耗指标稀缺，具备核心地理区域优势的企业将 具备显著的市场竞争优势。因此我们认为目前的IDC市场仍为资源驱动型市场，具备 核心资源传统企业迁移难度较低。

对传统钢铁企业来说，土建资源和电力储备优势显著。传统钢企受政策影响将 原本位于城区的钢铁厂房搬迁后，留下了大量具备改造价值的废弃厂房与工业用地可 以相对容易进行IDC机房改建。同时，钢铁企业本身具备大量用于钢铁生产的能耗指 标，可以直接转换为 IDC所需的电力储备。两方面因素奠定了传统钢铁企业转型 IDC 的优势。

对传统房地产企业来说，其偏好持有一、二线城市土地资源。持有一线城市核 心商业地区物业资源的企业以及在一线城市周边具有相对丰富土地储备的企业在 IDC 转型的过程中也能减少建设用地审批环节，更及时响应市场需求.相对钢铁企业，房 地产企业所储备的土地资源分布于一二线城市的更为丰富，具有更强的区位竞争优势。

2.3.前瞻布局：头部房企着重布局智慧地产赋能传统业务，携 手科技巨头和外延并购为首选转型方式

凭借雄厚的资金实力和资源优势，大型房企纷纷前瞻布局高新科技产业。其转 型布局的领域依据和传统房地产业务的关联性可以划分成为现有业务赋能的“智慧地 产”类布局和探索全新业务领域的“跨界转型”类布局。其中，智慧地产类布局包含 了高端物业、智慧家居、智慧建筑、智慧社区、智慧园区等，而跨界转型类布局则包 含新能源汽车、现代农业、大数据、5G 等。

在具体的转型方式选择中，房地产企业受限于产业基因和薄弱的科研储备以及相 关产业布局的紧迫性，较少选择门槛较高、耗时较长的内生发展方式推进转型战略。 头部房企往往会充分发挥自身的资金和平台优势，采取外延并购或者携手巨头的方式 推进战略转型。

对智慧地产的相关布局是房地产企业从一次性售卖到为客户提供终身运营服务 的一次前瞻尝试。

在具体的转型实践中，各大房企选择的差异化的转型方式。恒大地产选择与科 技巨头腾讯携手，二者围绕社区生活综合服务平台展开合作。恒大与腾讯携手控股 恒腾网络，而后以恒腾网络公司为合作平台打造物联网智慧社区，提供包括家装、家 电等一站式解决方案的互联网家居服务以及为社区用户提供理财、保险等社区互联网 金融服务。这一合作形式取得了显著成效，截至 2019 年终，恒腾网络已在 200 个城 市 450 个项目中开展了互联网家居业务，累计为逾 20 万户社区业主提供家居设计与 销售方案。

而保利地产则选择外延并购科技公司的形式推进基于传统物业业务的智能化转 型。为加快推进智慧地产的产业布局，头部房地产企业保利地产旗下的保利物业通 过外延并购广东芯智慧科技的方式向智慧社区领域迈出了成效显著的一步。芯智慧科 技推出的“芯智慧”社区云平台，实现了从前台的服务到后台的管理（如移动端到 PC 端），从社区消费到社区服务（如社区 APP 到呼叫中心），从小孩到老人（如和乐 教育到和熹生活）等应用无缝集成、统一数据流的数字化构想，为社区用户营造科技 互联、亲情互联的智慧型生活场景。

芯智慧云平台针对社区生活中物业管理和居民生活两大板块进行了智能优化，实 现了“物业主动服务”+“居民自助服务”的完美结合，对居民差异化的服务需求进 行了针对性覆盖，成功赋能了保利地产的传统房地产业务。通过对市场需求的实时追 踪以及对产品的不断打磨，芯智慧云平台在全国保利地产开发的项目中内迅速普及应 用。截至 2018 年 12 月，“芯智慧”社区云平台业务已覆盖全国 29 个城市、600+个 小区，服务家庭 500 万户。

3.传统企业依托自身优势探索信息化多元转型路径

3.1.传统房企资金充沛、资源丰富，内生+外延助力信息化转型

3.1.1.万通地产：引入战投、地产陆续出售，拟入股数字福建云计算公司

打造数字福建 万通地产通过引入具备丰富产业资源的战投方普洛斯，进一步探索信息技术产 业转型之路：2019 年 3 月，万通控股向国际物流地产巨头普洛斯下属股权投资公司 GLP 转让 10%股权，引入战投资本。普洛斯曾于 2018 年通过投资控股云之鼎进入数 据中心领域，具备相对充分的 IDC 产业资源储备。

普洛斯作为国际型物流巨头在 2017 年 7 月 14 日被由万科、厚朴投资、高瓴资 本、中银投组成的中资财团私有化收购，交易总价 116 亿美元。此后普洛斯开始在国 内进行大规模的资产收购，截至 2019 年底已控股 47 家企业，其中信息技术企业达 16 家。普洛斯在 IDC 领域的布局相对充分，除收购的部分 IDC 子公司以外，其中国 区副董事长间接持有国内领先的 IDC 运营商杭州云之鼎 60%股份。

云之鼎成立于 2017 年，其骨干成员源出阿里集团 IDC 事业部，具有业内顶尖的 IDC 资源与运营经验，曾管理约 5 万台数据中心机柜，为 60 多万台服务器提供高可 靠、零失误的运营保障。从部分云之鼎建设、运营的数据中心相关指标可以看出，公司在IDC运营领域的深厚底蕴。目前，据普洛斯官方微信号表示，云之鼎已是“普洛 斯旗下大规模互联网数据中心专业开发和运营平台”。

在云之鼎的支持下，普洛斯在不到两年的时间里，已完成了在京津冀、长三角及 粤港澳等骨干节点核心区域的数据中心业务初期布局，部署超过 2.5 万台标准机柜， 并于 2020 年 5 月 12 日正式开工普洛斯怀来大数据科技产业园。这一项目基础建设 投资 16 亿元，总投资规模将超百亿元，总建筑面积近 9 万平米，可容纳近 1.5 万个 标准机柜，共部署约 20 万台服务器。项目一期将先行开发 4,000+的标准机柜，可部 署近 6 万台服务器，预计将于 2020 年底交付投入运营。此外，普洛斯还表示在未来 三年，将继续和云之鼎深耕京津冀、长三角及粤港澳等核心区域，并已储备了近四万 架机柜的开发计划。

万通地产与福建省电子信息集团签署《投资合作备忘录》，拟投资入股福建省数 字福建云计算运营有限公司，这标志着公司正式开启战略转型信息技术产业：公司 于 2020 年 5 月 11 日公告拟投资入股福建省数字福建云计算运营有限公司（数字福建 云计算公司具有近 2 万个机柜储备），计划信息技术产业转型。

福建省数字福建云计算运营有限公司目前是福建省电子信息（集团）有限责任公 司全资子公司，为“数字福建”战略部署提供 IDC、云计算领域的产业支持。“数字 福建”是“数字中国”的源头和实践起点。福建省于 2000 年做出了建设数字福建的 部署，开启了福建大规模推进信息化建设的进程，也由此拉开了建设数字中国的序幕。 目前，“数字福建”的建设成效显著，从信息化综合指数到互联网普及率，从两化融 合水平到数字经济总量，“数字福建”在多项指标上均名列全国前茅。

地产资产陆续出售，坚定转型：近年来公司持续出清存量地产项目与土地储备， 并于2019年 3月28日向世贸集团出售了香河万通房地产开发有限公司 70%的股权， 而目标公司所持有的地块是万通地产最后一块土储。自此，万通地产土地储备几乎出 清完毕，坚定转型并通过土地（项目）出售储备了充沛的转型资金。

3.1.2.万业企业：“产业整合”+“外延并购”双轮驱动集成电路战略转型

万业企业主营房地产开发与销售，近年来通过“产业整合”+“外延并购”积极 拓展集成电路产业布局。在集成电路国产化的机遇背景下，公司积极布局集成电路 装备领域。通过在2017年 7月以 10亿元认购首期上海半导体装备材料产业基金20% 份额和在 2018 年 7 月引入国家集成电路基金作为股东的方式整合集成电路产业资源， 为后期布局打下基础。而后，公司于 2018 年 12 月以外延并购的方式成功控股国内 离子注入机领域稀缺标的凯世通正式进军集成电路产业领域，加速推进公司的战略布 局。

公司外延并购标的凯世通是国内稀缺的离子注入机供应商，主营光伏和 IC 离子 注入机产品。离子注入机是集成电路制造前工序中的关键设备之一，主要用途为通 过离子注入改变导体的载流子浓度和导电类型，降低制造成本和功耗。在 IC 前道设 备中，离子注入机价值占比约为 3.0%。

当前，全球光伏离子注入机市场仅有三家供应商，分别为凯世通、Intevac 和日 本真空公司。2017 年在全球范围内共销售 17 台设备，Intevac 销售 2 台，而日本真 空并未披露销量数据，从销量的角度看，公司在光伏离子注入机市场独占鳌头。

全球 IC 离子注入机市场则由 Varian 和 Axcelis 两家公司主导，目前国内仅北京 中科信的少量离子注入机产品投产实用，国产化率基本为 0%。目前公司所研发的低 能大束流离子注入机已迁机成功，顺利进入了晶圆验证阶段。公司有望借此成为 IC 离子注入机市场的新生力量。

截至 2019 年末，凯世通全部业务收入皆来自光伏离子注入机产品，IC 离子注入 机尚处研发、验证阶段。综合来看，由于光伏离子注入机受下游光伏产业影响相对显 著，不同年份营收波动相对较大，但总体保持较为稳定的增长趋势。2019 年同比增 长 44.83%，业务表现较好。从万业企业合并角度看，公司传统的房地产业务近年增 长承压，离子注入机业务在总体营收中占比较小，但近年增长较快，收入占比提升明 显。随着凯世通 IC 离子注入机产品顺利落地，公司离子注入机业务线有望迎来强劲 增长，成为万业企业增长看点。

3.2.传统钢企土地、能耗储备优势显著，转型 IDC 水到渠成

3.2.1.沙钢股份：外延并购国际优质 IDC 标的 Global Switch，有望实现 境内外 IDC 业务协同发展

2016 年 1 月沙钢股份与江苏智卿注资成立苏州卿峰，注册资本 237 亿元。其中 江苏智卿出资 236.5 亿元，为此次收购 GS 成立国内投资公司。2016 年，Elegant Jubilee 以 24 亿英镑（约合 209 亿人民币）收购 GS 49％的股份，2017 年 12 月， Elegant Jubilee 又增持 GS 另外 2%股权，成为 GS 最大的股东。至此，苏州卿峰全 资子公司 Elegant Jubilee 控股 GS 51%股权。2018 年 7 月 3 日，由六位中国投资者 组成的财团 Strategic IDC 以 21 亿英镑的价格（按照最新汇率约为 184 亿人民币）， 收购 GS 24.99％的股权，其中 18 亿英镑将用于收购 GS 股份，3 亿英镑用于支付给 鲁本兄弟旗下的 Aldersgate Investments，用于锁定剩下的 24.01%的股权。交易完 成后，GS股权一分为三：原始股东Aldersgate Investments Limited（英国鲁本兄弟）、 Elegant Jubilee（中国财团）和Strategic IDC（中国财团），分别占有24.01%、 51% 和 24.99%股份。

2017 年，沙钢股份公告拟收购苏州卿峰 100%股权及德利迅达 88%股权，2018 年 11 月 15 日公司发布公告宣布重组完成，德利迅达 88%股权不再作为此次交易收 购标的，公司以 237.83 亿元收购苏州卿峰 100%股权（调整后的交易作价较原方案 增加 8.83 亿元，增长 3.86%），并购重组成功后，Global Switch51%股权归沙钢股份 所有。目前，本次重组的审计、评估工作仍在进行中。

沙钢股份的并购重组标的 GS 作为全球优质龙头梯队 IDC 厂商，在全球范围内的 核心商业区具有极为丰富的 IDC 资源储备，同时其业务经营还具有以下几点特性： （1）高价值商业核心区域选址；（2）行业内排名前列的 IDC 管理服务水平；（3）高 价值粘性行业客户。

我们认为，若本次并购重组顺利完成，从沙钢股份的角度看，公司主营业务将由 特钢转型为特钢、数据中心双主业，并有望依托“GS 品牌技术和沙钢知名度”的两 个优势实现境内外数据中心业务协同发展；从 GS 的角度看，在 GS 股权集中之后， 将有利于 GS 更好对接国内产业上下游资源，尤其是国内大企业客户出海需求旺盛， 将大大提升 GS 海外业务增长确定性。同时，对于 GS 管理来说，股东方结构更加简 单以及更加同质性的投资者也更能保证公司长期的优质管理模式持续。

3.2.2.杭钢股份：子公司依托土地与电力资源优势顺利转型 IDC 运营商

杭钢股份母公司不从事具体的业务经营，各板块业务分别由参股、控股公司承接。 钢铁业务和环保业务为公司的两大传统业务，其中钢铁业务主要由全资子公司宁波钢 铁（宁波钢铁有限公司）等公司承接，而环保相关业务则由控股子公司富春紫光（浙 江富春紫光环保有限公司）等公司经营。2019 年，公司通过外延并购取得了杭钢云 数据（杭州杭钢云计算数据中心有限公司）的 100%股权，进军 IDC 行业。此外，公 司还出资 10 亿元参股浙江富浙（浙江富浙集成电路产业发展有限公司），业务板块有 望进一步向集成电路领域拓展。

杭钢云数据：公司前身为杭州紫金实业有限公司，主营高强度机械用钢加工生 产等业务，杭钢集团和富春公司分别持有公司 55%和 45%的股份。自半山钢铁基地 在 2015 年关停后，公司依托钢铁企业特有的土地资源和电力指标优势加速推进 IDC 产业转型。2019 年 7 月，杭钢股份变更部分募集资金（9.5 亿元）用途，以 7.26 亿 元向杭钢集团和富春公司收购杭钢云数据100%股权并以2.24亿元对其增资投资建设 运营杭钢云计算数据中心项目一期。杭钢股份自此正式进军 IDC 产业。

目前，杭钢股份在杭州共有 1700 余亩可用地和众多大跨工业厂房等基建资源以 及包含集团公司储备在内的合计 50 万吨标准煤的能耗指标。凭借土地与能源优势公 司加速推进 IDC 机房建设。目前，公司已规划 9670 个机柜，一期机房有望在年内交 付。此外，根据公司 4 月 14 日公告，公司近日与浙江天猫在杭州签订了关于共建浙 江云计算数据中心项目合作框架协议，协议具体内容还待进一步敲定。

浙江富浙：公司为国家集成电力产业投资基金二期股份有限公司的发起人之一， 未来投资领域为集成电路产业及相关领域。2019 年 9 月，杭钢股份以无偿受让杭钢 集团出资份额的方式出资 10 亿元投资参股富浙公司，目前持有公司 6.67%股份。杭 钢股份有望借此分享集成电路行业增长红利，带动和推进IDC业务及增值服务、云服 务、大数据等业务协同发展。

4.主要观点

1、房地产、钢铁等传统企业在宏观经济政策调控及经济结构转型过程中面临较 大增长压力，信息技术产业承担着我国经济高质量发展的关键角色，预计未来成长性 确定性强而且高于 GDP 增速，成为传统企业转型的主要方向；

2、房地产、钢铁等传统企业凭借其资金优势、资源储备等优势，转型的方向各 不相同，但是基本路径大致可分为三大类：1）与信息化产业龙头公司成立合资公司； 2）引入信息技术产业资源丰富的战略投资方；3）外延并购，三类方案成为传统企 业转型首要选择；

3、相关公司转型动向

1）万通地产：引入战投、地产陆续出售彰显转型决心，拟入股数字福建云计算 公司打造数字福建全国“样本”；

2）沙钢股份：外延并购国际优质 IDC 标的 Global Switch，有望实现境内外 IDC 业务协同发展；

3）万业企业：“产业整合”+“外延并购”双轮驱动集成电路战略转型；

4）杭钢股份：子公司依托土地与电力资源优势顺利转型 IDC 运营商。

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（报告观点属于原作者，仅供参考。报告来源：华西证券）

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