2025年房地产行业专题报告：潜在财政贴息房贷探讨，动机、影响和路径

1 借鉴：参考财政贴息消费贷的模式

首先要明确，当前财政支持地产既有必要性，也有充足空间。 从必要性来看，地产关联上下游涉及行业众多，其平稳运行直接关系到经济大 盘与金融安全，而当前市场面临的房价预期下行、居民购房成本压力等问题， 需要财政层面给出精准回应。 从空间来看，2024 年以来超长期特别国债发行扩容、财政赤字率适度提升，专 项债与财政资金的统筹使用效率不断提高，这些都为财政支持地产需求端提供 了坚实基础。 而消费贷贴息的成功，恰好为财政支持地产提供了可直接复制的高效模式。核 心逻辑有三点：

第一，模式已被验证有效。消费贷仅 1 个百分点的年贴息比例，就带动相关品 类交易额同比增长，京东提供的数据显示，国家贴息自 9 月 1 日上线至 11 月 11 日，覆盖品类的交易额同比增长近 40%，证明财政资金无需大规模投入，就能通 过杠杆效应撬动大额信贷需求，这与房贷的大额、刚需属性高度契合。 如果我们观察历年 9 月消费贷覆盖品类的商品零售额，可以发现 2025 年 9 月也 保持了明显的同比增长，这一定程度上也受益于财政对消费贷的贴息。

第二，破解核心矛盾的适配性。 消费贷贴息完美解决了“降利率”与“保息差”的矛盾——财政承担部分利 息，银行盈利不受损，借款人成本下降，这恰好击中了当前房贷利率下行的最 大瓶颈（国有大行净息差仅 1.31%，行业平均 1.42%，直接降 LPR 会加剧利差下 行）；

第三，契合财政支持的精准导向。 消费贷贴息聚焦刚需领域，通过场景限定实现精准滴灌，这与地产“房住不 炒”、支持首套及改善型需求的导向一致，能让财政资金用在刀刃上，避免投机 性需求挤占政策红利。 简单说，财政有空间支持地产，消费贷贴息有成熟模式可复制，两者结合催生 的房贷贴息，既是财政支持地产从供给端向需求端延伸的自然选择，也是兼顾 政策效果、金融安全与市场公平的最优解之一。

2 潜在财政贴息的指向：稳房价

明确一点，房贷贴息的核心是“稳房价”，而非简单刺激销量，这是理解这一政 策的关键。 当前房地产市场的核心矛盾，是房价预期下行引发的资产价格螺旋风险——当 房价持续下跌，购房者“买涨不买跌”情绪加剧，房企去库存困难，进而导致 债务风险暴露，最终传导至金融体系。而房价缺乏支撑的核心原因，是房贷利 率与租金回报率的显著倒挂。

从麟评居住大数据研究院的调查来看，2025 年重点 50 城租金回报率已升至 2.08%。 万得数据里，一线城市租金回报率，北京 1.61%、上海 1.89%、深圳 1.76%，但 全国三季度新增房贷平均利率尚有 3.06%。这种利差倒挂，让房子的内在价值和 潜在收益低于资金成本，房价失去了底层支撑。

参考香港经验，当房贷利率低于租金回报率时，市场预期会显著企稳。 该经验迁移运用到内地，更加凸显降息对房价企稳的效果。但是境内银行净息 差目前较低，潜在的财政对房贷贴息，就是想在不损害银行净息差的背景下， 达到类似降息的“稳房价“效果。

所以，房贷贴息的本质是“隐形降息”——通过财政资金直接降低购房者实际 利率，收敛与租金回报率的利差，重建房价的底部支撑，阻断下行螺旋。

它不会像强刺激政策那样推动销量爆发式增长，更多是带动刚需与改善型需求 温和释放，让市场逐步筑底。

3 银行净息差的约束与考量

银行息差压力是当前房贷利率下行的主要约束，潜在的房贷贴息如何平衡政策 目标与银行利益？ 这正是房贷贴息模式的核心优势——它能实现政策目标与银行利益的双赢，而 消费贷贴息已经验证了这一点。 首先，银行盈利不受损。 个人住房贷款是银行的核心信贷资产，2025 年三季度个人住房贷款余额已达 37.4 万亿元，仍占金融机构贷款余额的 13.9%。如果单纯下调房贷利率，会直 接压缩银行盈利空间，与三季度货币政策“保息差”的导向背离。而房贷贴息 由财政承担部分利息成本，银行仍能维持原有利率水平的收益，既满足了购房 者降成本的需求，又保障了自身盈利稳定性。

其次，降低银行信贷风险。 我们根据统计局地产开发资金来源数据，使用定金及预收款/（个人按揭+定金 及预收款）来测算新房销售中的首付比例。经测算，2025 年 1-10 月，新房销 售中房贷首付比例达到 68.22%。 尽管 2024 年“517 新政”降低首套房首付比例下限到 15%，但之后居民实际购 买新房的首付比例反而继续提升。

当下新购房群体，对于按揭采取了较高的首付比例，相应风险承受能力有所提 升，贴息政策能吸引这类优质客户入市。 对于银行来说，当下的新购房群体也是信用风险更小的客户。最终如果财政贴 息能吸引此类低杠杆、低风险偏好的购房者申请个人住房贷款，对于银行整体 的资产质量也会有所提升。

最后，潜在的财政贴息，还可以提升银行参与积极性。 消费贷贴息实施后，建行、农行等机构快速上线专属系统，两个月内就带动大 量合规投放，证明银行对这种“无成本扩表”模式的认可。房贷贴息若按同样 逻辑推进，银行的参与意愿会显著提升，政策落地效率也会更高。

4 潜在财政贴息的操作设想

房贷贴息的复杂程度远高于消费贷。如果潜在财政贴息覆盖所有存量个人住房 贷款，则涉及 37.4 万亿元存量（2025 年三季度数据），落地必然是“分步推 进、梯度实施”的节奏，核心要兼顾财政可承受与政策可持续。 从覆盖范围来看，市场分歧在于是否包含存量房贷。如果全面贴息 100bp，年资 金需求约 3800 亿元；仅覆盖新增房贷，那我们首先要测算一年新增投放个人住 房按揭的规模。

4.1 开发资金来源个人按揭与新房成交比例倒推法

2024 年全年统计局房地产开发资金来源中的个人按揭规模为 15660.70 亿元。 由于该数据口径为新房销售中的按揭贷款，且后续用于地产开发，实际新房销 售中使用的总贷款规模会大概率超过 1.56 万亿。 而住建部 11 月发布的公告，今年 1-10 月，全国房地产成交总量中，二手房占 比 44.8%。 如果假设新房和二手房使用按揭的比例接近，且 2025 年前 10 个月二手房成交 占比与 2024 年全年水平接近，那么 2024 年全国的新投放个人按揭规模，可推 算为 1.56 万亿/（100%-44.8%），约为 2.84 万亿。

4.2 国有大行投放比例倒推法

我们还可以从六大行 2024 年投放个人住房贷款规模和余额比例来推断。 2024 年年报中披露投放（而非余额新增）个人住房贷款规模的是建设银行和农 业银行，其投放量分别是 7263 亿和 6111 亿，而建行和农行的个人住房贷款存 量规模分别为 6.19 万亿和 4.98 万亿。 假定两家银行的投放量占全行业比例，和其存量规模占整个个人住房贷款规模 比例趋同，那么两家银行的 2024 年个人住房贷款投放金额为 13374 亿元，其存 量个人住房贷款规模为 11.17 万亿。 两家银行存量房贷占全国个人住房贷款比例（11.17 万亿占 2024 年年末个人住 房贷款余额 37.68 万亿比例）约为 29.64%。那根据假设，可以推断全国商业银 行 2024 年投放个人住房贷款规模为 13374 亿元/29.64%=45121 亿元，即 4.51 万 亿。 在此，我们做出推断，一年商业银行的个人住房贷款投放量的规模大概在 3-4.5 万亿左右，如果潜在财政贴息仅覆盖增量个人住房贷款，且贴息比例为 1 个百 分点，则带来一年的财政支出压力约为 300-450 亿。而当下个人住房贷款余额 为 37.4 万亿（2025 年三季度数据）。 因此，潜在财政贴息覆盖范围是否包含存量发贷，相应的财政压力差异显著。

4.3 潜在落地路径

参考消费贷“先试点、后扩围”的经验，房贷贴息大概率先从新增首套房贷入 手，试点城市可能优先选择一线城市及核心二线——这些城市租金回报率与房 贷利率倒挂更明显，房价压力更大。

待机制成熟后，再逐步向存量房贷中风险较高的部分（如 2019-2021 年发放的 贷款，对应的房价更高，潜在因为房价降低带来的抵押物价值风险更大）延 伸。 期限方面，房贷周期长达 30 年，长期贴息会加重财政负担。参考房价止跌的预 期时间窗口，贴息期限大概率设定为 2 年，与消费贷 1 年期限形成呼应，同时 匹配市场企稳周期。 此外，可能会按贷款发放年份、城市能级、购房类型分档贴息——比如房价高 点发放的贷款贴息幅度更高，首套房贷贴息比例高于二套，确保刚需优先。 资金来源上，特别国债将是核心载体。2025 年全国两会政府工作报告中指出， 安排超长期特别国债 3000 亿元支持消费品以旧换新。 后续如果增发特别国债，专门用于房贷贴息，则可以大大降低中央财政支出的 压力。同时，预计会伴随央行购债操作，形成“财政发债+央行购债+银行投放+ 财政贴息”的闭环，既保障资金供给，又释放流动性支持信号，避免单一资金 来源压力过大。

5 潜在财政贴息背后的财政、货币协同与市场影响

房贷贴息不是孤立政策，其影响会延伸至地产、银行、利率债等多个领域，但 核心是“稳预期”而非“强刺激”。 对房地产市场而言，最直接的影响是房价形成底部支撑——当贴息后房贷利率 与租金回报率收敛，住房资产的潜在收益会超过资金成本，会阻断房价下行螺 旋，但很难推动房价大幅上涨。 销量方面，政策主要缓解购房者成本压力，而非提升购买力，预计刚需与改善 型需求会温和释放，销量逐步筑底，但不会出现爆发式增长。对房企而言，房 价稳定有助于去库存、回笼资金，缓解债务风险，推动行业进入良性循环。 对金融市场来说，利率债短期内可能因 LPR 下调预期减弱面临阶段性压力，但 中长期看，贴息伴随央行购债与流动性投放，会支撑利率债表现，无需过度担 忧。银行板块会直接受益——息差稳定+优质信贷投放增加，将改善盈利预期与 资产质量，利好估值修复。此外，地产后周期板块如家居、家电、建材，会伴 随销量筑底回升，需求弹性值得关注。

需要强调的是，房贷贴息的本质是防范金融风险——通过稳定房价，保障抵押 物价值，避免房贷资产质量恶化，这与 2008 年的强刺激政策有本质区别，不会 引发新一轮市场泡沫。

6 总结

财政支持地产的深化，需要高效、精准的政策工具作为支撑，而消费贷贴息的 成功实践，为房贷贴息提供了可复制的“政策范本”。 房贷贴息的潜在讨论，本质上是市场对财政支持地产从供给端向需求端延伸的 合理期待——它既体现了财政支持地产的空间与决心，也通过“财政补息差、 银行稳盈利、市场稳预期”的多方共赢模式，为地产市场筑底提供了关键助 力。 这一政策的核心并非刺激销量，而是为房价筑牢“稳定锚”，其落地必然是“分 步推进、动态优化”的过程。后续需重点跟踪试点城市范围、贴息幅度梯度、 特别国债资金配套等关键细节，把握政策兑现带来的结构性投资机会。

编辑：火腿肠