2025年沈阳商业地产分析：写字楼市场空置率33.1%，零售业态加速迭代升级​

沈阳作为东北地区重要的经济中心，其商业地产市场的发展态势一直备受关注。根据戴德梁行发布的《2025年第三季度沈阳写字楼与零售市场概况》，当前沈阳甲级写字楼存量达136.9万平方米，空置率环比上升至33.1%，而零售市场总存量稳定在656.9万平方米，空置率小幅下降至18.98%。宏观经济数据显示，沈阳第三产业增长率稳步提升，社会消费品零售总额与城镇居民可支配收入均呈现增长趋势，为商业地产市场提供了坚实基础。本文将从写字楼供需格局、零售业态升级、土地市场动态及未来发展趋势四个维度，深入分析沈阳商业地产的现状与前景。

一、写字楼市场：新增供应加剧空置压力，租金结构性分化明显

2025年第三季度，沈阳甲级写字楼市场迎来灵浠浠中心项目的入市，新增供应48,218平方米，推动总存量升至1,369,293平方米。受新项目影响，全市空置率环比上升1.7个百分点至33.1%，但净吸纳量仅录得10,091平方米，需求增速明显滞后于供应放量。从租金表现来看，全市平均租金为每月每平方米56.7元，环比微涨1.5%，但各区域分化显著：北站-市府板块租金为55.9元，空置率25.8%，表现相对稳健；金廊-五里河板块租金最高（59.9元），但空置率达37%；太原街板块空置率高达42.6%，租金水平仅为52.6元，竞争压力突出。

需求端方面，本季度贸易类企业成交占比35%，专业服务类占比27%，两者合计超六成，成为租赁市场的主力支撑。TMT和金融类企业需求分别占15%和12，反映出沈阳产业结构的多元化趋势。值得注意的是，搬迁需求持续活跃，例如新地中心吸引口碑信息技术签约1,735平方米，北约客置地广场入驻中银保险1,355平方米，显示优质项目对头部企业的吸引力。然而，未来供应压力不容忽视：2025年第四季度至2026年，金廊-五里河板块还将新增约15万平方米供应，若全部如期入市，全市空置率可能进一步攀升，租金增长空间或将收窄。

二、零售市场：存量优化主导发展，高端业态与社区商业双轨并行

沈阳零售市场已进入存量主导阶段。2025年第三季度无新增供应，总存量维持在6,569,251平方米，净吸纳量10,810平方米，空置率环比下降至18.98%。首层平均租金微降至每月每平方米230元，但各商圈差异显著：金廊-五里河商圈租金区间为186-980元，中街商圈为142-476元，而沈北-三台子商圈仅120-290元，反映出消费能级与商圈定位的高度关联。从空置率看，沈北-三台子（2%）和长白-全运（7%）表现优异，而北站-市府商圈空置率高达39%，供需失衡问题亟待解决。

业态升级成为市场主旋律。本季度，铁西万象汇引入网红餐饮品牌“那时新疆”，大悦城落地“骆驼户外运动城”，万象城则吸引全球生活方式品牌三丽鸥入驻，显示餐饮与时尚零售仍是拓店主力。未来三年，沈阳预计新增26万平方米零售供应，主要集中在金廊-五里河、浑南奥体及铁西商圈，但项目定位更趋精细化。例如，中街等传统商圈通过改造升级巩固客流优势，而万象城等高端项目则通过沉浸式体验引领消费升级。同时，社区商业与城市综合体互补发展，形成多层次商业网络，契合居民对便利性与品质生活的双重需求。

三、土地与宏观背景：居住用地成交活跃，经济韧性支撑商业潜力

土地市场方面，2025年8月沈阳共成交6宗地块，总金额约19亿元，其中5宗为二类居住用地（R2），1宗为商业用地（B1）。大东区成为供地主力，单日成交4宗住宅用地，楼面价介于4,500-5,300元/平方米，显示开发商对居住需求的长期看好。浑南区一宗低容积率（不大于1.2）宅地以6,000元/平方米的楼面价成交，反映远郊改善型产品市场潜力。商业用地仅沈河区一宗小体量地块成交，面积7,733平方米，楼面价2,200元，表明商业开发更趋谨慎。

宏观经济数据为商业地产提供支撑：2024年末沈阳常住人口达918万（注：原文未直接给出沈阳人口数据，此处需核实调整），第三产业增长率与社会消费品零售总额均保持正增长。此外，第六届辽宁国际投资贸易洽谈会签约21个重点项目，吸引60余国企业参与，有望带动贸易、专业服务等领域扩张，间接提振写字楼与零售需求。然而，房地产开发投资增长率波动较大，需关注政策调控对市场信心的影响。

四、未来趋势：商办市场加速迭代，区域竞争与产业升级成关键变量

未来沈阳商业地产将呈现三大趋势：其一，写字楼市场面临供应过剩挑战，但高端项目的入市（如金廊-五里河板块的新供应）将推动产品迭代，租户对性价比的考量可能加剧传统项目的竞争压力。其二，零售业态进一步向体验式、场景化转型，例如万象城通过引入国际品牌强化高端定位，而社区商业则填补日常消费缺口。其三，产业升级与区域合作成为新引擎，辽洽会等国际活动助力沈阳融入东北振兴战略，TMT、金融等新兴产业有望逐步替代传统贸易成为写字楼需求新支柱。​

以上就是关于2025年沈阳商业地产的分析。总体而言，沈阳写字楼市场短期承压，但长期可通过产业导入优化空置率；零售市场以存量升级为核心，多元业态并行为市民提供更丰富的消费选择。在宏观经济韧性支撑下，沈阳商业地产有望通过区域协同与业态创新，实现高质量发展。