2025年大连商业地产分析：写字楼租金企稳回升，零售业态升级加速​

大连作为辽宁沿海经济带的核心城市，其商业地产市场始终是区域经济发展的风向标。2025年第三季度，戴德梁行数据显示，大连甲级写字楼与优质零售市场呈现分化态势：写字楼市场在无新增供应背景下，通过需求回暖实现空置率下降与租金小幅攀升；零售市场则依托存量改造与品牌焕新，持续优化消费体验。本文将从供需结构、区域格局、政策赋能三大维度，剖析大连商业地产的现状与未来趋势。

一、写字楼市场：供需改善促空置率回落，核心区域租金梯度明显​

2025年第三季度，大连甲级写字楼市场总存量维持在104.9万平方米，无新增项目入市。市场净吸纳量录得8,362平方米，环比大幅上升147%，同比增幅达17.8%，推动空置率环比下降0.8个百分点至25.3%。租金方面，受部分优质项目成交拉动，平均租金环比微涨1.0%至每月每平方米67.9元，终结了此前连续多个季度的下行趋势。

从需求结构看，专业服务类企业成为租赁主力，成交面积占比达24%；常规贸易类（23%）和航运物流类（19%）紧随其后，反映出大连作为港口城市的产业特性。区域分化上，四大核心商圈租金与空置率呈现显著差异：东港区域租金最高（77.67元/平方米/月），但空置率高达38.40%；青泥洼桥虽租金居中（63.09元/平方米/月），空置率仅11.47%，凸显其成熟商圈的稳定性。值得注意的是，本季度主要租赁交易如企领湾入驻中信丰悦大厦（1,905平方米）、斯凯孚汽车科技落户裕景国际中心（332平方米），均集中在高端项目，表明企业选址更倾向于品质提升而非成本优先。

未来供应方面，2025年无新项目入市，最快供应为2026年的国际航运中心大厦。市场去化周期延长背景下，业主方通过灵活租金策略吸引租户，部分项目出租率已触底回升。政策层面，辽宁沿海经济带工作推进会议于9月召开，六市签署协同发展协议，有望通过产业联动激发写字楼长期需求。

二、零售市场：存量改造主导升级，运动品牌成拓店主力​

大连优质零售市场总存量稳定在208.2万平方米，第三季度无新增供应，空置率环比微升至15.69%，首层平均租金维持每月每平方米610.2元。市场疲软主要源于传统业态收缩，例如华润万家和平广场店闭店，标志着大卖场模式在大连逐步退出。然而，存量项目通过业态调整逆势突围：柏威年引入YONEX、NIKE STYLE、李宁等运动品牌，恒隆广场新增Adidas FOS门店，显示专业运动零售已成为拉动客流的关键引擎。

区域表现上，四大核心商圈差异显著：华南和高新区空置率较低（分别为6%和6%），租金区间在300–800元/平方米/月；西安路商圈存量最大（76.7万平方米），但空置率高达23.66%，面临去化压力；青泥洼桥商圈租金峰值突破1,000元，但空置率15.10%，需通过品牌升级提升坪效。未来供应方面，2025–2028年仅有两个新项目计划入市——招商花园城与星海万象城，合计新增24万平方米，供应节奏缓慢将促使现有项目加速改造。例如，大连银泰城通过结构加固与场景沉浸式升级，未来拟引入餐饮主力店，重塑消费体验。

消费者趋势上，大连零售市场正从“规模扩张”转向“品质升级”，品牌方更注重空间互动性与业态复合性。政策利好方面，辽宁沿海经济带建设将强化大连的旅游枢纽地位，为零售市场导入跨区域消费客流。

三、土地市场：多元用地成交活跃，康养与产业地块成新热点​

第三季度大连土地市场共成交5宗核心地块，总金额达8.57亿元，折射出城市功能转型趋势。其中，泰康之家以5.82亿元竞得中山区12.04万平方米综合用地（老年人福利+旅馆+医院），楼面价2,930元/平方米，预示康养地产成为新增长点；高新区与甘井子区分别成交商务金融用地（大连工星科技）和旅馆用地（大连瑞泰祥），体现产业配套需求上升。住宅用地方面，西岗区与中山区地块楼面价分别为9,962元/平方米和8,946元/平方米，反映核心区住宅开发仍受青睐。

土地成交结构的变化与城市产业规划紧密相关。例如，东港区域高空置率写字楼与近期商务金融用地成交形成反差，说明市场正前瞻布局未来产业需求；而甘井子区旅馆用地成交，则匹配大连旅游城市定位。从供需角度看，当前土地成交以“功能复合化”为主流，单一用途地块减少，未来项目开发更需注重业态协同。​

以上关于2025年大连商业地产的分析显示，市场已进入存量优化与结构转型的深度调整期。写字楼市场通过需求回暖逐步消化空置压力，零售市场依托品牌焕新与场景升级重塑竞争力，土地市场则通过多元用地成交支撑城市功能迭代。未来，随着辽宁沿海经济带政策的落地，大连商业地产有望在产业赋能与消费升级的双轮驱动下，迎来更高质量的发展周期。