2025年中国通用仓储市场分析：空置率上升下的供需格局重塑

在中国仓储与配送协会的指导下，物联云仓《中国通用仓储市场动态报告》已连续发布86期，成为观察中国物流地产发展的重要窗口。2025年9月的最新数据显示，全国通用仓储市场总体规模达到102,001.0万m²，可租面积17,723.3万m²，空置率16.49%，这些关键指标反映出当前市场正处于结构调整的关键时期。随着电商物流、智能制造等新业态的快速发展，仓储行业面临着需求多元化与供应结构优化的双重挑战。本报告将从区域差异、供需结构、租金变化等多个维度，深入分析2025年中国通用仓储市场的发展现状与未来趋势。

一、区域发展不平衡凸显，东部地区持续领跑

从地理分布来看，中国通用仓储市场呈现出明显的区域分化特征。东部地区作为经济发达区域，在仓储需求方面占据绝对主导地位，占比达到66.27%，这一数据充分体现了经济发展水平与物流需求的紧密关联。以上海为代表的东部核心城市平均租金达到46.20元/m²·月，显著高于全国平均水平23.17元/m²·月，反映出优质区位的稀缺性和价值溢价。与之形成对比的是，长春等东北地区城市平均租金仅为12.87元/m²·月，区域差异超过3倍以上，这种租金差距既反映了各地经济发展水平的不平衡，也体现了物流基础设施分布的区域性特征。

在供应端，2025年9月新增供应面积43.9万m²，环比下降57.25%，同比下降61.73%，这一大幅下滑表明市场正在从快速扩张转向精细化运营阶段。新增供应主要集中在佛山和成都两地，其中佛山作为粤港澳大湾区的重要节点城市，其仓储市场的发展受益于制造业升级和跨境电商需求的持续增长。成都则凭借西部地区的区位优势，成为连接西南地区与全国市场的重要物流枢纽。这种集中供应模式反映出开发商更加注重区域经济活力和产业基础，避免盲目投资带来的资源浪费。

从土地交易情况看，9月份41个重点城市仓储用地成交25宗，成交面积1922.5亩，环比上升20.27%。其中东部地区占比高达86%，唐山市以951.0亩的成交面积位居榜首，这与唐山作为京津冀地区重要工业城市的定位密切相关。青岛和重庆分别以498.6亩和147.8亩的成交面积位列二、三位，这些城市的共同特点是拥有良好的港口条件或内陆交通优势，能够支撑大规模仓储设施的建设和发展。土地成交金额10.14亿元，环比上升11.99%，这一数据表明尽管成交面积增加，但单位土地价格保持相对稳定，反映出市场理性发展的态势。

在空置率方面，各地区表现差异显著。东北地区空置率中位值达到21.20%，其中大连空置率最高为30.98%，反映出该地区经济发展相对滞后对物流需求的制约。东部地区虽然需求旺盛，但空置率中位值也达到19.35%，海口更是以31.01%的空置率高居榜首，这说明即使在发达地区，仓储市场的供需匹配仍存在优化空间。相比之下，中部和西部地区空置率表现相对较好，中位值分别为10.13%和9.49%，其中南昌空置率仅为6.83%，银川更是低至1.65%，这些数据表明中西部地区正在成为仓储市场的新增长点。

二、需求结构多元化发展，小面积仓储需求占主导

2025年9月的需求数据显示，按仓库规模划分，1000m²以下的小面积需求占比达到37.35%，1000-1999m²的需求占比22.89%，两者合计超过60%。这一需求结构反映出当前仓储市场用户正在向中小型企业倾斜，与电商、直播带货等新业态的快速发展密切相关。小型仓储需求的增长主要来自于几个方面：首先是跨境电商的蓬勃发展，大量中小型跨境电商企业需要小面积、高标准的仓储设施进行商品存储和分拨；其次是制造业的转型升级，越来越多的制造企业采用柔性供应链模式，对仓储空间的需求更加灵活；最后是城市配送需求的增长，随着新零售模式的普及，城市内部的小型仓储节点需求持续上升。

在需求功能方面，纯租赁模式占比高达87.95%，这一数据表明大多数企业更倾向于将仓储业务外包，专注于自身的核心业务。这种趋势与现代企业轻资产运营的理念相吻合，也反映出专业仓储物流服务商的市场地位不断提升。与自建仓储相比，租赁模式具有资金投入少、灵活性高、风险可控等优势，特别适合中小型企业和业务波动较大的行业。从行业分布来看，电商、快递、第三方物流是仓储租赁的主要需求方，这些行业对仓储设施的标准化、信息化要求较高，推动了仓储服务质量的整体提升。

区域需求分布方面，东部地区以66.27%的占比遥遥领先，这与该地区经济发达、人口密集、消费活跃的特点直接相关。长三角、珠三角、京津冀三大城市群作为中国经济的核心区域，产生了大量的仓储物流需求。特别是随着产业升级和消费升级的持续推进，这些地区对高标仓、智能化仓储设施的需求增长迅速。相比之下，中西部地区虽然需求占比较低，但增长潜力巨大。随着产业转移和内陆开放程度的提高，成都、重庆、武汉等内陆中心城市正在成为新的仓储需求增长极。

从需求变化趋势来看，近年来出现了几个明显的特点：一是对仓储设施标准的要求不断提高，传统的普通仓库难以满足现代物流需求，高标仓的市场占比持续上升；二是对仓储智能化的需求日益突出，自动化设备、物联网技术、大数据分析等在现代仓储中的应用越来越广泛；三是对仓储网络化的需求增强，单一仓储节点的重要性下降，多仓协同、网络化布局成为企业关注的重点。这些变化要求仓储供应商不仅要提供空间租赁服务，还要具备整体解决方案的设计和实施能力。

值得注意的是，尽管小面积需求占比较高，但大型仓储项目同样具有重要地位。特别是对于大型电商平台、制造企业和第三方物流公司而言，面积在10000m²以上的区域性配送中心仍然是供应链体系的核心环节。这类项目虽然数量不多，但单体规模大、技术含量高、服务要求复杂，对仓储市场的整体发展具有引领作用。未来，随着供应链协同程度的加深，大中小不同规模的仓储设施将形成更加完善的网络体系，共同支撑现代物流系统的高效运转。

三、市场供需矛盾显现，空置率上升值得关注

2025年9月，全国通用仓储市场空置率达到16.49%，41个重点城市空置率为15.42%，较上月均有所上升。这一变化值得重点关注，因为它可能预示着市场供需关系正在发生转变。从供应角度看，全国仓库总面积已达102,001.0万m²，可租面积17,723.3万m²，在建面积1,823.4万m²，这些数据表明市场总体供应充足。特别是在部分热点区域，前几年的投资热情导致供应集中释放，短期内可能超出市场需求承受能力。

具体到城市层面，空置率变化呈现分化态势。在41个重点城市中，空置率上升的城市有10个，下降的城市5个，持平的城市26个。其中东莞空置率升幅最大，环比上升5.01个百分点，这主要受新收录项目影响。东莞作为制造业重镇，近年来一直在推动产业转型升级，部分传统制造企业的外迁或收缩可能对仓储需求产生影响。此外，东莞仓储市场前期供应量较大，供需匹配需要时间消化。相比之下，兰州空置率降幅最大，环比下降0.36个百分点，反映出西部地区仓储市场的稳步发展。

从租金表现来看，全国平均租金为23.17元/m²·月，41个城市平均租金为23.57元/m²·月，与上月基本持平。这种租金稳定与空置率上升并存的现象，说明市场参与者对长期前景仍保持信心，不愿意通过降价来短期刺激需求。在41个城市中，租金上涨的城市有5个，下降的城市8个，持平的城市28个。佛山租金涨幅最大，环比上涨0.19%，合肥受新收录项目影响，租金环比下降0.29%。这些细微变化反映出不同城市市场的独特运行规律。

深入分析空置率上升的原因，可以从多个角度进行解读。首先是宏观经济环境的影响，全球经济增速放缓和国内经济结构调整，对部分出口导向型和传统制造企业的经营造成压力，间接影响其仓储需求。其次是供应结构问题，在一些地区，新建仓储设施同质化严重，缺乏特色和竞争力，难以满足客户日益多样化的需求。第三是季节性因素，9月份通常是仓储需求的相对平淡期，企业一般在年底旺季前才会加大备货力度。

针对空置率上升的市场现状，各方参与者需要采取有针对性的策略。对于仓储开发商而言，应当更加注重项目的前期论证和精准定位，避免盲目跟风投资。对于仓储运营商来说，需要提升服务质量和运营效率，通过增值服务吸引和留住客户。对于政府主管部门，应当加强规划引导，避免重复建设和资源浪费，促进市场健康有序发展。从长期来看，中国仓储市场仍有较大发展空间，但增长方式需要从规模扩张转向质量提升，从粗放经营转向精细运营。

值得注意的是，空置率适度上升并非完全是负面信号。它有助于促使市场参与者更加理性地评估投资决策，推动行业进行必要的调整和优化。同时，一定的空置率也为市场需求波动提供了缓冲空间，有利于保持市场的灵活性和适应性。关键是要将空置率控制在合理范围内，避免出现过高的空置率对行业健康发展造成不利影响。从国际经验来看，仓储市场成熟地区的合理空置率通常在10%-15%之间，中国市场目前处于这一区间的上限，需要引起重视但不必过度担忧。

四、高质量发展成为主旋律，智能化与绿色化引领行业变革

随着市场规模趋于稳定，中国通用仓储行业正在进入高质量发展阶段。这一转变主要体现在几个方面：首先是设施标准的提升，高标仓市场需求持续增长，传统仓库的改造升级步伐加快。物联云仓平台数据显示，高标仓覆盖率已超过全国95%以上，分布在137+城市，总面积超1.6亿m²。这种标准化趋势符合现代物流对效率、安全和品质的要求，是行业成熟度提高的重要标志。

智能化成为仓储行业发展的核心驱动力。物联网、大数据、人工智能等技术的应用正在深刻改变仓储作业方式和管理模式。物联云仓天镜大数据平台展示了行业在数据积累和分析方面的进步，该平台覆盖全国307个城市，仓储总面积超10.2亿m²，提供存量、空置率、租金、土地成交等多元数据服务。这种数据能力的提升，为仓储设施的精细化运营和科学决策提供了有力支持。在实际应用层面，自动化立体仓库、机器人拣选系统、智能安防监控等智能化设备正在大规模推广应用，显著提高了仓储作业的效率和准确性。

绿色化发展理念在仓储行业日益受到重视。节能建筑、光伏发电、新能源车辆等绿色技术和设备在仓储设施中的应用范围不断扩大。特别是在"双碳"目标背景下，仓储作为能源消耗较大的行业，面临着节能减排的重要任务。绿色仓储不仅体现在设施建设阶段，还贯穿于日常运营的各个环节，包括节能照明、水资源循环利用、包装材料回收等。这种绿色转型既是对国家政策的响应，也是行业可持续发展的内在要求。

服务模式创新是高质量发展的另一个重要体现。传统的单纯空间租赁服务正在向一体化供应链解决方案转变。仓储企业通过整合运输、配送、加工、信息等增值服务，为客户提供更加完整的物流服务。例如，报告中提到的优质仓源推荐中，沈阳大东区高标库突出汽配行业仓储的专业化定位，佛山南海区高标仓强调其交通便利优势，长沙开福区高标仓则集成了仓储、物流配送、电子商务等多项功能。这种服务延伸和价值提升，有助于仓储企业摆脱同质化竞争，建立差异化优势。

从产业链角度观察，仓储行业与上下游产业的协同程度不断加深。一方面，仓储设施规划建设更加注重与制造业、商贸业等需求方的衔接，选址布局充分考虑产业集聚区和消费集中区。另一方面，仓储服务与运输、配送等物流环节的整合更加紧密，多式联运、共同配送等模式推广应用，提高了整个供应链的运作效率。这种协同发展有助于优化资源配置，降低社会物流成本，提升经济整体运行效率。

未来一段时期，中国通用仓储市场将呈现几个明显的发展趋势：一是市场结构进一步优化，优质仓储设施占比持续提高，不能满足现代物流需求的传统仓库逐步退出市场；二是区域布局更加合理，中西部地区仓储市场加快发展，与东部地区形成更加均衡的布局；三是技术应用更加深入，智能化、数字化成为仓储企业的标准配置；四是服务模式更加多元，定制化、一体化解决方案成为竞争焦点。这些趋势将共同推动中国仓储行业向更高质量、更有效率、更可持续的方向发展。

以上就是关于2025年中国通用仓储市场的分析，从区域发展、需求结构、市场供需和行业趋势四个维度进行了深入探讨。总体来看，中国通用仓储市场正处于从规模扩张向质量提升转型的关键时期，区域发展不平衡、需求结构多元化、空置率上升等问题需要各方共同应对。未来，随着技术的进步和模式的创新，仓储行业将更好地服务于实体经济，为构建现代流通体系提供坚实基础。对于市场参与者而言，把握行业发展趋势，优化资源配置，提升服务品质，将是应对市场变化、实现可持续发展的关键所在。

编辑：666知识控