2025年房地产行业深度研究报告：房地产行业报告——现房销售制度浅析

一、现房销售规模的现状

现房销售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格、具备法定交付条件并可直接办理产权登记的商品房 向市场出售的行为。购房者在交易完成后，即可获得房屋的实际占有和使用权，通常能迅速完成产权转 移；期房销售即商品房预售制度，是指开发企业在项目建设完成前，预先向社会销售尚处于建设阶段的 商品房。购房者依据规划设计、合同约定等要素进行购买决策，并在未来约定的时点接收房屋。

据国家统计局数据，2015-2021年期间，随着房地产市场快速发展以及期房预售制的应用，现房销售占比 由23%回落至10%，2022年后现房销售占比持续上升，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积4.59亿平方 米，其中商品房现房销售1.63亿平方米，同比增长12.5%，期房销售2.96亿平方米，同比下降10.6%，现 房销售面积占比35.5%，较2024年全年提升4.7个百分点，现房销售市场份额逐步扩大。

不同省份的现房销售规模与占比存在显著差异。 分省份来看，据国家统计局数据，2024年海南的现房销售规模占比最高，达到67.9%，主要受益于 海南较早推行现房销售制度，天津、黑龙江、吉林等省份的现房销售占比较高，分别为49.7%、 45.5%和40.9%，主要受到当地楼市行情不景气的影响，销售周期长，部分项目在期房阶段未顺利销 售，最终形成现房待售房源。总体来看，全国有19个省份现房销售占比低于全国平均水平，而四川 的现房销售规模占比最低，仅为14.7%。

长期来看，现房销售价格整体低于期房价格。 据Wind数据，2025年前1-6月，商品住宅期房的销售均价为9652.4元/平方米，而现房销售均价为 6334.5元/平方米。现房销售价格相比期房低34.4%。从历年数据来看，两者均存在价格差异，现房 销售价格约在期房价格的60%-75%左右，主要原因在于市场上存在部分现房为期房时滞销盘或尾盘， 房源往往存在一定瑕疵，或项目所在区域市场需求不足，最终转为现房降价销售，而非开发商主动 以现房形式销售。

二、现房销售制度的历史复盘

现房销售制度的历史复盘。

1、早期阶段（2000年以前）:建国以来，中国住房市场发展起步较晚，随着城市化进程加速， 住房需求增长，福利分房制度不再适用。在此背景下，1994年起，中国内地逐步引进中国香 港的“楼花”模式。1994年7月颁布《城市房地产管理法》正式确立了商品房预售制度，并对 预售条件、监管作出了原则性规定。同年11月，住建部发布《城市商品房预售管理办法》，其 中明确了一些基本的预售制度，具体包括房屋预售行为的定义、预售所需的各类证件和准许条 件、开发企业需办理预售登记并取得“预售许可证”等几个方面，标志着我国正式开始实施商 品房预售制度。

房地产市场采用预售制，缓解了房企资金压力，解决了开发周期长的难题，住房供应速度加快， 该制度成为我国房地产市场的主流销售模式。

2、现房销售试点阶段（2000-2019年）：2005年8月15日,中国人民银行发布的《2004年中国房地 产金融报告》中建议:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的 房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”；

2010年4月，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通 知》，首次明确提出“鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管 理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房”；

地方层面开始推进现房销售试点工作。2014年7月，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块出让预合 同中，首次明确“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”；2016年，深圳龙华区商 住用地 A816-0060公开招标出让时，要求该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得 不动产权证书后，方能以现房形式对外销售；此后，苏州、南京、杭州、中山、成都等地纷纷跟 进，在土地端设置现房销售条件。尽管当时试点范围有限，但对规范土地市场、引导房企理性拿 地发挥了积极作用。

3、风险倒逼阶段（2020-2023年）：2020年，受疫情冲击，房地产市场波动加剧，购房者对期房交 付风险的担忧急剧上升。2020年3月海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平 稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，5 月进一步发文细化相关政策。海南成为全国首个省级层面全面推行现房销售政策的省份，开启了现 房销售政策的新篇章。

2023年年初的全国住房城乡建设工作会议，提出“有条件的地方可以进行现房销售，继续实行预售 的，必须把资金监管责任落到位”；2023年6月，住建部部长倪虹会见中国银行负责人时，提出要 改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点；

随后部分城市鼓励有条件的地方开展现房销售试点，2023年2月7日，河南省住房和城乡建设工作会 议召开。会议明确以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。2023年9月，雄安新 区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。

4、系统改革阶段（2024 年至今）：进入2024年，房地产市场深度调整，“保交楼、稳民生” 成为行业发展的核心任务。2024年二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进 中国式现代化的决定》提到“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。”现房销售已经进 入了顶层设计层面。2024年12月，全国住房和城乡建设工作会议在部署2025年重点工作时提出 “大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。”

三、信阳和荆门两市拟全面推行“现房销售”新政

2025年5月13日，信阳住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》批前公示。 关于预售资金监管方面，政策提出“商品房预售资金（即购房款）存入监管账户设置为网签备案 前置环节。开发企业按规定在商品房买卖合同、个人住房贷款合同中注明监管账户账号为首付款、 按揭贷款等到账账号，确保预专户转存。不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。商 业银行和公积金管理机构要将贷款直接发放至监管账户，未直接发放的负责追回，无法追回的承担 赔偿责任。”此外，对规范预售资金的使用做出规定。

湖北荆门曾作为省内唯一现房销售试点城市，试点项目开盘销售情况良好。2023年，住建部确定荆门为湖北省唯一的现房销售试点城市。试点工作实施方案制定后，2024年 4月，荆门首批两个试点项目楚荣·和府和城控·易居苑启动建设，仅用一年时间即完成主体工 程，建设速度居全国试点城市前列。这两个项目都实现了“拿地即开工”“交房即办证”“所见 即所得”，开盘销售情况良好。截至今年4月，楚荣·和府项目88套商铺已售罄，住宅签约462套， 签约率达80%；4月14日，荆门城市更新公司打造的城控·易居苑项目开盘首日，推出的5栋106套 房源全部售罄，创造荆门楼市销售新纪录。 两个项目都位于城区中心，且相距不远，周边有成熟商圈和优质学校。两个项目多为面积120平 方米—150平方米的3至4居室，户型设计合理，两梯两户，价格在5000元/平方米左右，毛坯交付。 据介绍，这两个项目在土地摘牌后，通过优化后的审批机制，施工许可获取周期压缩至3个工作 日，较传统流程提速80%。

四、现房销售制度的案例——以海南省为例

在健全现房销售制度体系方面，海南注重政策“叠加”效应。 2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主 体责任制的通知》，明确“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。”海南成为全国首个省 级出台现房销售政策的省份。同年5月22日，海南省住建厅印发通知，明确本地居民多套住房限购 政策及现房销售有关问题。与此同时，海南又同步完善配套政策和标准，先后出台了《海南省全装 修住宅工程质量分户验收管理办法》《海南省装配式内装修技术标准》《海南省安居房建设技术标 准》等一系列政策和标准。

海南实行商品住房现房制度的原因：时任海南省住建厅厅长的霍巨燃回答记者提问时称，因商品 住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商 收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的 系列问题，从而提出改革商品住房预售制度。

目前取得成果：2025年初海南省住房和城乡建设厅相关负责人表示，自现房销售政策实施以来， 全省新出让土地均实施现房销售，累计有8万套左右的住房（含安居房）实施现房销售。从实施效 果看，现房销售制度的实施有利于推动解决预售制度带来的质量投诉、合同纠纷、项目烂尾等一系 列问题，有效保障了购房者合法权益，有力防控了房地产市场风险，也积极推动了行业新技术新工 艺发展，总体上取得显著成效。

未来规划：海南省住房和城乡建设厅相关负责人表示，海南省正在不断深化工程建设项目审批制 度改革，优化审批流程，为企业服务“提速”。同时推动实施“拿地即开工”、分阶段办理施工许 可、优化联合验收程序等多项政策，大幅加快工程项目建设速度和销售节奏，为稳步推进商品住房 销售制度改革提供“海南方案”。

五、现房销售的影响及未来发展

现房销售模式的推广将对房地产市场产生多方面影响。 对于房地产开发商：期房销售在满足商品房建设进度以及其他条件即可获取预售许可证，而现房销 售需要等待竣工备案后方可销售，开发周期拉长、周转速度放缓，供应减少，加大开发资金和运营 难度，并且考虑到拿地到现房销售存在两三年周期，未来市场存在不确定性，对企业投资研判和产 品运营能力提出更高要求，倒逼行业“优胜劣汰”，加快低效中小房企出清。

总结来看，作为构建房地产发展新模式的重要组成部分，随着现房销售的逐步推广，房地产市场 将迎来一系列深刻变革。

短期内，现房销售政策的落地将引发房地产市场供需结构的深度重构，对于部分库存积压严重的 地区，有助于推动加速去库存，但推行现房销售对房企开发商带来了资金压力，我们预计现房销 售政策将先在库存较高，去化压力大的低能级城市落地，未来一段时间住房预售和现房销售制度 将并存发展。中长期来看，现房销售将推动行业向高质量发展转型。具备雄厚资本实力、卓越产 品创新能力及良好品牌口碑的房地产企业将获得更强的市场竞争优势，而实力较弱的开发主体则 可能面临市场出清风险，推动行业集中度提升。此外，现房销售还将带动相关配套产业的发展与 升级。但需要政府在规划、金融等多方面给予相关政策支持，后续需关注相关政策的配套支持以 及各地方的落地情况，建议关注基本面稳健、融资能力强、具备竞争优势的央国企房企开发商。

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编辑：火腿肠