2025年大连商业地产分析：写字楼空置率26.1%与零售业态升级双轨并行

作为东北地区重要的港口城市和区域经济中心，大连商业地产市场在2025年呈现出明显的结构性特征。根据戴德梁行最新发布的《大连写字楼与零售市场概况》报告显示，截至2025年第二季度，大连甲级写字楼总存量维持在104.9万平方米，整体空置率达26.1%，平均租金为每月每平方米67.2元；而零售市场总存量达208.2万平方米，空置率15.64%，首层平均租金为每月每平方米610.2元。两大市场呈现出不同的发展轨迹：写字楼市场面临去化压力，而零售市场则通过业态升级保持相对稳定。

一、写字楼市场：存量博弈下的结构性分化

2025年第二季度，大连甲级写字楼市场继续处于存量消化阶段，无新增供应入市，总存量维持在1,049,108平方米。这一数据背后反映的是开发商对市场容量的谨慎判断，以及近年来供应节奏的主动放缓。市场净吸纳量环比下降13%至3,391平方米，表明去化速度有所减缓，但整体空置率仍实现了0.3个百分点的环比下降，达到26.1%。这种"量降价跌"的现象，揭示出市场正处于深度调整期。

​​区域表现差异显著​​成为本季度大连写字楼市场的突出特征。四大核心区域中，东港板块以77.67元/平方米/月的最高租金水平，却伴随着40.38%的空置率，反映出该区域高品质办公空间供应与需求之间的不匹配。相比之下，青泥洼桥区域虽然平均租金为63.09元/平方米/月，但空置率仅为11.98%，表现出较强的市场韧性。星海湾区域(74.55元/平方米/月，23.32%空置率)和人民路区域(53.10元/平方米/月，29.56%空置率)则分别代表了高端需求和中端需求的市场表现。

从​​行业需求结构​​分析，专业服务类和航运物流类企业成为本季度租赁市场的主力军，两者合计贡献了50%的成交面积。具体来看，专业服务类占比26%，航运物流类占比24%，这一分布与大连作为港口城市的经济特色高度吻合。值得注意的是，中信证券在东港交易广场租赁800平方米，中集来福士海洋科技集团在裕景国际中心租赁400平方米，俄远东船务在希望大厦租赁146平方米等案例，都反映出相关行业的活跃度。相比之下，金融类企业需求表现疲软，排名下滑至第四位，这可能与当前宏观经济环境下金融机构的保守策略有关。

​​租金走势​​方面，全市平均租金环比微降0.1%至67.2元/平方米/月，延续了近年来的温和下调趋势。这种租金调整可以解读为业主方在空置压力下的务实策略，通过价格让步来维持或提高入驻率。特别值得注意的是，不同等级写字楼之间的租金差距正在扩大，高品质、绿色认证的办公空间仍能维持较高租金水平，而老旧项目则面临更大的租金下行压力。

未来一段时间，大连写字楼市场预计将继续处于租户主导的状态。根据市场信息，2026年前可能仍无新增供应入市，这将给予市场更多时间去化现有存量。然而，经济结构调整和企业扩张意愿等因素将继续影响需求端，业主方需要通过提升服务质量、优化租赁策略等方式应对挑战。特别值得关注的是，2025年4月举办的"绿色航运论坛2025大连"等活动，有望进一步激活本地航运产业链需求，为写字楼市场提供支撑。

二、零售市场：业态升级驱动下的差异化发展

与写字楼市场不同，大连零售市场在2025年第二季度表现出更强的稳定性。核心商圈优质购物中心总存量为2,082,460平方米，同样无新增供应入市，但市场通过内部调整和业态升级保持了活力。首层平均租金微降至每月每平方米610.2元，整体空置率环比下降至15.64%，显示出零售商对大连消费市场的持续信心。

​​区域表现​​呈现明显差异：华南商圈和高新区分别以6%和6%的空置率领先，租金区间分别为300-800元/平方米/月和350-600元/平方米/月，反映出这些区域较为平衡的供需关系；青泥洼桥商圈空置率为15.10%，租金区间500-1,080元/平方米/月，作为传统核心商圈仍保持较高商业价值；西安路商圈则以23.66%的空置率面临较大挑战，尽管其租金区间为550-1,000元/平方米/月，但供需失衡问题较为突出。

本季度零售市场的​​业态变化​​值得关注。专业户外品牌成为扩张主力，柏威年引入了KOLON SPORT和挪威专业户外品牌HELLY HANSEN，恒隆广场则引入了瑞典户外品牌lattermusen大连首店。这一趋势反映出两个重要变化：一是消费者对专业化和功能性的追求日益增强；二是国际品牌对大连市场的重视程度提升，将其作为进入东北市场的重要节点。

​​项目调整​​方面，银泰全面接手百年城招商运营是本季度的重要事件，直接促使青泥洼桥商圈空置率下降1.2个百分点。这种专业运营商接手存量项目的案例，代表了大连零售市场从粗放增长向精细化运营的转变。通过引入高端品牌与创新业态，百年城挂牌"银泰城"后有望提升整个青泥洼商圈的能级，重塑市场竞争格局。

从消费趋势看，大连零售市场正经历明显的​​升级转型​​。一方面，消费者更加注重体验感和场景化消费，推动商场从单纯的购物场所向生活方式中心转变；另一方面，品牌结构向中高端倾斜，国际品牌加大布局力度。这种变化与大连城镇居民人均可支配收入的持续增长形成良性互动，为市场升级提供了基础支撑。

未来三年，大连零售市场预计将迎来新一轮供应，招商花园城、华润万象城两个项目将带来24万平方米的优质零售空间。这些新项目的入市将进一步加剧市场竞争，推动存量项目加速升级。特别值得注意的是，杉杉奥特莱斯、京东MALL等项目通过全海景设计、全场景体验等差异化定位，有望吸引区域消费回流，改变大连商业的空间格局。

三、土地市场与商业地产发展的联动效应

2025年第二季度大连土地市场的成交情况，为理解未来商业地产发展趋势提供了重要线索。从主要地块成交数据来看，商业用地占比相对有限，反映出开发商在当前市场环境下的谨慎态度。

​​商服用地成交​​呈现两个特点：一是单幅地块规模相对较小，如中山区大城(2025)-5号地块面积仅3,564.67平方米，金普新区大金(2025)-6号地块面积9,541平方米；二是楼面价处于较低水平，分别为972元/平方米和1,325元/平方米。这种低密度、低成本的开发模式，有利于控制风险，但也可能限制未来商业项目的规模和品质。

从​​区域分布​​分析，商业用地成交集中在中山区和金普新区，前者是大连传统的商业中心，后者则代表新兴发展区域。中山区地块用途为商业服务业用地结合社会停车场用地，反映出核心区商业发展的复合化趋势；金普新区地块明确为零售商业用地，表明区域商业配套正在完善。这种分布格局与大连城市发展的"西拓北进"战略相吻合，商业地产开发跟随人口和产业布局进行调整。

值得关注的是，​​产业用地​​成交表现活跃，如中山区大城(2025)-6号一类工业用地面积达21,712.49平方米，由大连联东金山科技实业有限公司竞得。产业发展的强劲势头将为商业地产带来潜在需求，特别是研发办公、配套商业等空间类型可能受益。

从​​开发主体​​看，本地企业仍是土地市场的主力竞得方，如大连瑞海房地产开发有限公司、大连富宸实业发展有限公司等。这种以本土开发商为主导的市场结构，一方面有利于项目的长期运营，另一方面也可能限制创新理念的引入。如何平衡本土经验与外部创新，将成为影响大连商业地产发展的重要因素。

土地市场的​​容积率控制​​也反映出规划思路的转变。成交的商业地块容积率普遍在1.4-1.62之间，低于住宅地块的1.6-2.02，这种低密度开发导向有利于提升商业环境品质，但同时也提高了单位面积开发成本，将对未来项目的租金定位和招商策略产生深远影响。

综合来看，大连土地市场与商业地产发展之间正在形成新的互动逻辑：控制总量、优化结构、提升品质成为主导思路。这种审慎的发展模式，虽然短期内可能限制市场扩张速度，但有利于形成更加健康、可持续的商业生态系统。

以上就是关于2025年大连商业地产市场的全面分析。通过写字楼和零售两大市场的深度剖析，我们可以清晰地看到这座东北重要港口城市商业地产的发展轨迹和未来方向。

大连商业地产市场正处于转型关键期，写字楼市场面临26.1%的空置率挑战，而零售市场则通过15.64%的空置率展现出较强韧性。这种分化反映出不同物业类型对经济环境变化的敏感度差异，也提示投资者和运营商需要采取差异化策略。

从长期来看，大连商业地产市场将呈现三大趋势：一是品质化升级，无论是写字楼的绿色智能标准，还是零售商的体验式场景打造，品质将成为核心竞争力；二是专业化运营，银泰接手百年城等案例表明，专业运营能力正在成为决定项目成败的关键因素；三是差异化定位，针对不同区域、不同客群的特点，精准定位将成为避免同质化竞争的有效手段。

随着大连城市发展战略的深入推进和产业结构的持续优化，商业地产市场有望在调整后迎来新的发展机遇。特别是航运物流等特色产业的壮大，将为写字楼市场提供需求支撑；而消费升级趋势的延续，则为零售市场创新提供了广阔空间。如何在挑战中把握机遇，将考验市场各方的智慧和能力。

编辑：666知识控