2025年成都商业地产全景分析：供需博弈下的结构性机遇与挑战

本文将深入剖析2025年上半年成都商业地产三大核心领域——办公楼、零售物业和仓储物流的市场表现，通过详实的数据和案例，揭示市场供需关系的微妙变化，挖掘结构性机会，并对下半年发展趋势做出前瞻性判断。我们特别关注国际赛事经济对商业地产的​​辐射效应​​，以及产业升级背景下各类物业的转型路径，为行业参与者提供全面的市场洞察。

一、办公楼市场：供应洪峰下的租户主导时代来临

2025年上半年成都优质办公楼市场迎来了​​关键转折点​​——总存量历史性突破千万平方米大关。尽管部分楼宇因竣备或装修延后推迟交付，市场仍录得4栋新建楼宇合计约24万平方米的新增供应，仅为年初预测的60%。这一数字背后，反映出开发商在严峻市场环境下的​​审慎交付策略​​。位于金融城的JFC交子金融广场2号楼和美璟中心、传统CBD的中广智媒城以及城东北的龙光世纪中心成为上半年供应主力。

需求端呈现​​缓慢复苏​​态势。年初客户到访量明显增加的需求逐步于二季度落地，叠加新增供应的良好预租，上半年净吸纳量录得约7.9万平方米，半年环比回正，同比增长16.7%。其中甲级办公楼净吸纳量达4.7万平方米，同比增长34.3%，显示出市场对高品质办公空间的​​持续青睐​​。然而值得注意的是，市场活跃度在二季度中下旬有所降温，预示着下半年可能面临的挑战。

持续供应导致空置率进一步攀升。截至二季度末，全市优质办公楼整体空置率较去年末增长0.8个百分点至28.1%；甲级办公楼空置率增长0.3个百分点至35.2%。这种高空置率环境直接加剧了业主间的​​竞争白热化​​，促使租赁策略发生深刻变革。

从租户行为来看，​​存量需求继续主导市场​​。2025年上半年搬迁策略占比新增甲级需求的58.3%，较去年扩大12.3个百分点。分析57笔甲乙级办公搬迁案例（合计约9.1万平方米承租面积）发现：同区域搬迁占比高达84%，跨区域搬迁仅占16%。这种"就近迁移"现象反映出企业在不动产决策中对​​区位黏性​​的重视。具体而言，跨区域搬迁主要受成本节降驱动（占比70.5%），且74.3%来自科技互联网企业；而同区域搬迁除成本控制（49.9%）外，楼宇品质升级（27.3%）和整合调整（14.8%）也是重要因素，主要来自金融业（39.1%）、专业服务业（11.1%）和产业互联网（10.7%）。

租金方面，​​以价换量​​成为普遍策略。业主在租金、装免期和租约重组等方面给予更多优惠，并将竞争延伸至整个招商链，包括上调渠道佣金、减免空调加时费等运营成本。这种全方位让利导致上半年成都优质办公楼平均账面租金累计跌幅达6.6%，至每月每平方米69元；甲级办公楼平均账面租金累计跌幅为6.7%，至每月每平方米80.9元。但积极的方面是，租金下调成功撬动多笔大面积租赁成交，推动千平方米及以上面积段的占比较去年显著增长10.4个百分点至15%。

行业需求结构呈现​​差异化特征​​。金融业（25.6%）、科技互联网（17.6%）及专业服务业（14.5%）构成上半年前三大需求来源。与去年相比，专业服务业、金融业、能源及公共事业的需求增长明显，占比分别扩大5.3、4.3、2.4个百分点。细分来看，普惠金融和保险主导金融业需求；企业科技服务、软件开发推动产业互联网扩张；商务咨询和律所支撑专业服务业增长。值得关注的是，部分业主开始探索​​多元化填补策略​​，如招引体检中心、医美等经营性租户，或将办公楼改造成酒店（上半年市中心录得两笔改酒店案例）。

展望下半年，​​供应压力​​将进一步加剧。预计9栋办公楼合计约61万平方米的新增供应入市，其中核心CBD占比64%。面对这一挑战，市场已出现两大积极信号：一是原址续约率提升，反映业主与租户的租约重组谈判成效；二是部分企业利用租金窗口期提前锁定优质房源。产业升级和消费提振有望继续支撑科技互联网、非银金融、新消费等行业的稳定扩张，为办公楼市场提供需求基础。

二、零售物业：入境游热潮催生商业调改新浪潮

2025年上半年成都零售物业市场在​​国际客流激增​​的背景下呈现出活跃的存量调改态势。统计显示，上半年成都航空口岸出入境人员超300万人次，同比增长11.2%，其中外国人79万余人次，同比增长58.5%，居中西部地区首位。这一"China Travel"热潮直接推动了零售物业的​​国际化转型​​与业态重构。

供应端保持​​理性节奏​​。上半年仅迎来天府新区蜀道云上城开业，新增商业面积约6万平方米。与此同时，存量项目积极调整：武侯万达广场变身尚品奥莱；伊藤广场租约到期后由光大安石改造为"锦江大融城"。截至二季度末，市场总存量达1,100万平方米，稳居全国第二位。这种以存量改造为主导的发展模式，反映出成都零售物业市场已进入​​精细化运营​​阶段。

承接文旅消费的核心商圈率先发力。仁恒置地广场引入省内首家市内CDF免税店、王府井百货打造"熊猫痛楼"等创新举措，彰显出商业体对​​入境消费红利​​的把握。配套方面，中高端购物中心积极推出离境退税、"即买即退"等便利措施，目前成都有427家离境退税商店，103家"即买即退"商店，外卡收单商户约6.5万户，国际化商业服务体系日趋完善。

整体市场表现呈现​​两极分化​​。一方面，业主加速调改导致物业进驻率波动；另一方面，可选消费疲软促使零售品牌整合店铺。商超、餐饮、健身房等租户持续洗牌，引发多点闭店，最终上半年市场净吸纳量录得约负4万平方米。但积极的信号是，截至二季度末市场整体空置率较去年末下降0.4个百分点至9%，表明调改过程中的​​优胜劣汰​​效应正在显现。

业态调整呈现​​两大趋势性变化​​。其一，传统零售品牌拓店放缓背景下，主力店招引转向更刚需的生活业态：上半年录得500平方米以上的宠物超市、一站式服务店铺超5个；女性健身房、室内网球场等新兴运动业态扩张超10个；国补刺激下家电家居拓店约40个（含数千平米大面积店铺）。其二，商圈定位差异化加深：核心商圈上调餐饮、体验业态并持续招引首店；次级商圈则承接核心商圈热门品牌下沉，如咖啡茶饮、快时尚等​​大众化品牌​​的梯度转移。

租金表现同样​​分化明显​​。头部运营商凭借先发调改优势实现租金企稳，但大范围市场仍以价换量，导致上半年成都购物中心首层平均租金报价累计下跌1.2%，至每月每平方米356.9元。这种租金调整实际上为品牌优化组合创造了有利条件。

新增需求结构发生​​根本性转变​​。餐饮首次超越零售位居第一，占比较去年扩大9.1个百分点至42.9%，特色餐饮、平价快餐、烘培甜品及咖啡茶饮引领扩张；零售占比39.9%，户外运动、家电家居、杂货玩具店等保持活跃；新兴运动推动体验业态占比上升至15.6%；生鲜超市带动主力店占比1.6%。这一结构变化反映出消费习惯从商品向​​服务体验​​的迁移。

展望下半年，​​非标商业​​将成为供应主力。预计全年将迎来11个非标商业合计约9.7万平方米的新增供应（其中8个已上半年开业）。这些项目呈现小面积轻量化趋势，并开始下沉至近郊商圈。城市更新推动下，"公园更新"、"工业更新"等特色项目涌现，如绿里、Chill Wild野趣公园等，为成都零售市场注入​​创意活力​​。随着暑假和世运会到来，入境游热潮有望进一步升温，持续激活城市商业消费动能。

三、仓储物流：政策红利驱动高标库需求结构性增长

2025年上半年成都仓储物流市场呈现出​​供需关系改善​​的积极信号。供应端，市场仅录得深国际温江园区交付，新增仓储面积6.2万平方米，延续了近年来的低供应态势。需求端，净吸纳量约8.2万平方米，同比显著增长，推动全市高标库整体空置率较去年末下降0.4个百分点至9.3%。在这种供需趋向弱平衡的背景下，平均有效租金累计跌幅收窄至5.1%，达每月每平方米18.9元，市场​​筑底回升​​迹象初现。

政策驱动成为上半年最大亮点。"以旧换新"国补叠加"618"大促，有力拉动了仓储需求。据统计，1-5月四川家电以旧换新和数码产品购新补贴覆盖702万件，拉动消费221亿元；同期成都通讯器材类零售额同比增长92.2%，家用电器和音像器材类零售额同比增长31.3%。这种​​政策红利​​直接影响了租户结构——上半年搬迁策略占比较去年扩大13.1个百分点至16%，反映出价格敏感型客户的活动增加。

另一个积极变化是非标库租户的升级需求释放。这部分需求占比较去年扩大2.8个百分点至7.1%，主要集中在医药、家具家居等行业，显示出租金窗口期对​​品质升级​​的刺激作用。与此同时，个别高标库业主主动进行设施改造，以承接更多元、稳定的需求，这种供给侧创新有望打开新的市场空间。

行业需求格局呈现​​集中化特征​​。食品饮料（45.8%）、电商（19.6%）、批发零售（16%）主导上半年去化，构成需求三大支柱。从区域分布看，新津、新都及青白江表现最为活跃，分别录得新增需求的36.7%、18.5%及16.4%，反映出产业集聚效应和​​区位优势​​对仓储需求的显著影响。

展望下半年，市场将迎来约10万平方米的新增仓储面积，但全年供应量仍将是自2012年以来的最低水平。这种持续两年的供应周期性回落将继续改善市场​​供求关系​​。需求端，随着国补范围扩大和力度加深，政策红利有望进一步释放。特别值得关注的是高标库的改造升级趋势，这种"硬件重塑"将增强对医药、冷链等专业需求的吸引力，推动市场向​​高质量发展​​转型。

以上就是关于2025年上半年成都商业地产市场的全面分析。通过办公楼、零售物业和仓储物流三大领域的深入剖析，我们可以清晰地看到：在国际赛事经济赋能和产业升级驱动下，成都商业地产市场正经历深刻的结构性变革。

办公楼市场虽面临供应洪峰挑战，但产业互联网、普惠金融等新兴行业的稳定扩张为需求端提供支撑；零售物业在入境游热潮中加速业态创新，非标商业的崛起为市场注入新活力；仓储物流则在政策红利驱动下逐步改善供需关系，高品质仓储迎来发展契机。

随着世运会等国际盛事的临近，成都商业地产市场的国际化进程将进一步加速。对市场参与者而言，准确把握不同细分领域的结构性机会，灵活调整运营策略，将是把握2025年"成都商业机遇"的关键所在。这座城市正以其独特的商业魅力和创新活力，书写着中国新一线城市商业发展的新篇章。

编辑：666知识控