2025年全球豪宅市场分析：超高净值人士推动豪宅价格增长16.9%

莱坊最新发布的《财富报告》第19版揭示了全球豪宅市场的强劲表现，2024年全球豪宅价格平均上涨3.6%，其中迪拜以16.9%的涨幅领跑全球市场。这份报告基于对全球100个主要城市、阳光度假地和滑雪胜地的豪宅价格追踪，深入分析了超高净值人士（UHNWI，资产净值达到或超过3,000万美元的人士）对全球豪宅市场的影响。报告显示，尽管全球经济面临地缘政治紧张和利率上升等挑战，但豪宅市场依然展现出强劲韧性。特别是在中东和亚洲地区，豪宅价格增长显著，反映出全球财富流动的新趋势。本文将深入分析2025年全球豪宅市场的三大核心趋势：超高净值人士的财富增长与分布、豪宅市场的区域分化特征，以及数字游民和代际转移对豪宅需求的影响。

一、全球财富格局重塑：美国主导，非洲崛起

莱坊财富规模评估模型显示，2024年全球高净值人士（资产净值达到或超过1,000万美元）数量增长4.4%，总数突破230万人。资产达1亿美元的超高净值人士数量增长4.2%，首次突破10万大关。这一增长主要得益于美国经济的韧性和亚洲地区活跃的企业家群体。

美国作为全球首要财富创造中心的地位依然稳固。数据显示，全球近40%的高净值人士居住在美国，几乎是中国内地的两倍。而就全球资产超过1亿美元的超高净值人士而言，美国的占比则高达40%以上。这种集中度在豪宅市场表现得尤为明显，美国豪宅热点地区如棕榈滩过去五年房价累计上涨117%，迈阿密上涨84%，科罗拉多州的阿斯彭上涨73%。

值得注意的是，非洲正成为新兴的财富增长中心。尽管目前财富创造仍由北美和亚洲主导，但非洲年轻的人口构成、丰富的自然资源以及迅速改善的基础设施，使其有望成为未来财富创造的领先力量。2024年，非洲高净值人士数量增长了4.7%，增速仅次于北美和亚洲。尼日利亚、肯尼亚和南非等国的企业家正受益于不断扩大的中产阶级消费潜力。

财富的集中也带来了税收政策的变化。多国政府正将不断增长的私人财富作为诱人的课税目标。英国政府废除了实施200年的非英国居籍税收制度，法国也同步采取了瞄准富裕群体的税收改革。这种趋势可能会影响超高净值人士的居住选择和资产配置策略。

二、豪宅市场区域分化：中东领涨，城市与度假地差异显著

2024年全球豪宅市场呈现出明显的区域分化特征。中东地区以7.2%的平均涨幅领跑全球，其中迪拜豪宅价格飙升16.9%，利雅得上涨16%，吉达上涨9.6%。这一表现主要得益于当地经济的多元化发展和国际资本的持续流入。

迪拜市场的表现尤为亮眼。过去五年间，迪拜豪宅价格累计增长147%，2024年1月至9月期间，迪拜全市销售总额接近319亿美元，较2023年同期增长36%。值得注意的是，迪拜以388笔超千万美元的交易蝉联全球顶级优质住宅市场交易量榜首，远超排名第二的纽约（230笔交易）。

亚洲市场同样表现强劲，首尔（18.4%）、马尼拉（17.9%）和东京（12.1%）位列全球涨幅前五。这些市场的共同特点是本地财富显著增加以及可投资顶级优质住宅开发项目的增多。特别是东京，由于日元贬值，市中心约20%的高端公寓由海外买家购入。

相比之下，传统豪宅市场表现相对平淡。欧洲豪宅价格平均仅增长2.5%，伦敦价格下跌1%，巴黎微涨0.8%。这种分化反映出疫情后买家偏好的变化——阳光充足、税收优惠的地区更受青睐。阳光度假地的平均涨幅为3.7%，领先城市市场（3.5%）和滑雪胜地（2.6%）的平均水平。

三、代际转移与数字游民：重塑豪宅需求格局

莱坊《财富新贵调查》和《莱坊150》调查揭示了财富代际转移对豪宅市场的重要影响。在受访的150家家族办公室中，58%表示下一代已参与投资决策，其中近40%的家族办公室表示投资策略随后发生了变化。

年轻一代的投资偏好明显不同。调查显示，约63%的千禧一代受访者表示他们已投资可持续发展项目，而在婴儿潮一代中，这一比例仅为35%。这种变化也体现在豪宅选择上，年轻富裕群体更关注健康、可持续性和智能家居技术。

数字游民（带着笔记本电脑的远程工作者）的兴起正在改变全球豪宅热点城市的格局。热门城市如里斯本、巴塞罗那因大量外国居民的涌入面临房价上涨和本地特色消失的挑战。从2011年到2022年，里斯本市政区新增2万多名外国居民，同期市中心家庭住宅减少约3,000套，房租上涨超过40%。

各国政府正通过签证政策积极吸引高净值数字游民。葡萄牙提供"数字游民签证"，允许停留一年；希腊提供"数字游民签证"，最低月收入要求为3,500欧元；迪拜推出"远程工作签证"，有效期一年。这些政策将进一步促进全球财富的流动和豪宅需求的多元化。

以上就是关于2025年全球豪宅市场的分析。报告显示，尽管面临全球经济不确定性，豪宅市场依然保持强劲增长，特别是迪拜等新兴财富中心表现突出。超高净值人士的财富增长、区域经济重构以及代际偏好变化是塑造豪宅市场的三大关键力量。

展望未来，随着利率可能下调、数字游民持续增加，以及年轻一代财富观念的转变，豪宅市场将继续演化。投资者需要密切关注这些趋势，把握全球豪宅市场的投资机遇。莱坊预测，2025年迪拜豪宅价格将增长5%，纽约增长3%，伦敦增长2%，反映出对市场持续增长的乐观预期。