房地产市场平稳预期：新房与二手房成交总量趋稳

房地产行业作为国民经济的重要支柱，其市场表现不仅影响着经济增长，还与居民生活息息相关。近年来，随着宏观经济环境的变化和政策调控的持续深化，房地产市场经历了深度调整。2024年以来，在政策支持与市场预期修复的双重作用下，房地产市场逐渐显现出止跌回稳的迹象。尤其是新房与二手房市场的成交总量预计保持相对稳定，成为市场关注的焦点。这一趋势不仅反映了政策的有效性，也预示着房地产市场在供需平衡上的新变化。

政策助力市场预期修复，成交总量有望趋稳

2024年，房地产市场在政策的持续推动下，迎来了新的发展机遇。9月政治局会议明确提出推动房地产市场“止跌回稳”，12月政治局会议进一步强调“稳楼市”，显示出政策端对房地产市场的坚定支持。这一系列政策的核心在于通过改善市场预期，稳定居民购房信心。从政策的具体内容来看，2024年9月底以来，多项支持性政策陆续落地。例如，降低首付比例、下调房贷利率、优化限购政策等措施，直接降低了购房门槛，提升了居民购房的意愿。以一线城市为例，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷响应政策调整，首套房首付比例普遍降至15%，二套房首付比例也大幅下调，同时房贷利率进一步降低至历史低位。这些政策的实施，不仅缓解了购房者的资金压力，也提升了市场的活跃度。

此外，政策还通过宏观经济层面的调整来稳定房地产市场。12月政治局会议提出实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步改善居民对未来收入的预期。这种预期的改善将直接传导至房地产市场，提升居民的购房信心。据中指研究院调研数据显示，9月底以来，居民房价下跌预期从高位下降17个百分点，房价上涨预期则快速增加，市场预期的改善为成交总量的稳定奠定了基础。

市场供需动态平衡，新房与二手房市场协同稳定

在政策支持的同时，房地产市场的供需关系也在不断调整，新房与二手房市场的协同作用成为稳定成交总量的关键。从供给端来看，2024年房地产市场供给收缩明显，尤其是新房市场。由于土地市场持续下行，新开工面积自2021年以来持续下滑，2024年1-10月新开工面积累计同比下滑22.6%。这种供给收缩对新房市场的成交产生了直接影响，但同时也为二手房市场提供了更多的机会。

二手房市场在2024年表现出较强的韧性。据中指研究院统计，2024年1-10月，30城二手房成交面积同比增长3%，显示出二手房市场的活跃度。二手房市场的活跃不仅缓解了购房者的购房压力，也为新房市场提供了补充。从结构上看，二手房成交占比预计将进一步抬升，成为稳定市场成交总量的重要力量。此外，购房成本的下降也为新房与二手房市场的稳定提供了支持。2024年，房贷利率持续下降，租金收益率则持续抬升，购房的吸引力显著增强。据测算，当前租金收益率已经超过十年期国债收益率水平，而房贷利率则处于历史低位。这种成本与收益的对比，使得购房者更倾向于选择购房而非租房，进一步推动了市场成交总量的稳定。

居民资产配置调整，市场成交总量的稳定基础

从居民资产配置的角度来看，房地产市场成交总量的稳定也与居民资产的调整密切相关。近年来，我国居民资产配置中房产占比接近60%，金融资产占比相对较低。2024年，随着股市的回暖，居民财富效应显著提升，资产配置的调整成为影响房地产市场的重要因素。

一方面，股市的上涨提升了居民的财富效应，增强了居民的购房能力。另一方面，存量房贷利率的下调和购房成本的降低，使得居民更愿意将资产配置向房产倾斜。据央行调查数据显示，2024年以来，居民新增存款增速明显下降，而商品房销售面积则有所回升，显示出居民资产配置的调整趋势。此外，二手房市场的活跃也为居民资产配置提供了更多选择。二手房市场的灵活性和价格优势，使得购房者在选择购房时有更多的余地。这种供需两端的动态平衡，进一步巩固了市场成交总量的稳定基础。

总结

综上所述，房地产市场在政策支持、市场供需动态平衡以及居民资产配置调整的多重作用下，新房与二手房成交总量有望保持相对稳定。政策的持续发力改善了市场预期，供给端的收缩与需求端的活跃相互补充，购房成本的降低与居民资产配置的调整则为市场稳定提供了坚实基础。展望未来，房地产市场将继续在政策的引导下，朝着更加健康、稳定的方向发展。