2024年中国酒店行业投资与资产管理白皮书

由浩华发布了《2024年中国酒店行业投资与资产管理白皮书》这篇报告。以下是对该报告的部分摘录，完整内容请获取原文查看。该报告旨在为酒旅⾏业从业⼈⼠提供涵盖资 产全⽣命周期从开发到退出的全⽣命周期各主要关键节点的市场洞⻅和趋势研判。

1.总体概述

 在对各资产业务板块进⾏分析之前，我们梳理了中国⾼档酒店的投资⼈背景，以期了解当 下的投资格局及变化趋势，有助于在下⽂各章节分析中提供市场背景。 我们基于厚海数据平台数据，分析了全国逾4,000家⾼档及以上酒店的投资⼈/业主⽅背 景，其特征如下：

⾏业属性：从投资⼈/业主⽅所属的⾏业分布上看，房地产、⽂旅酒店及城投城建为占⽐ 最 ⾼ 的三个⾏业 ， 分 别占⽐ 3 5% 、 2 2% 及 1 0% 。 其中房地产⾏业背景的投资⼈主要在 2000年以后异军突起，从2000年以前的1 2%增加⾄2000年之后的逾3 0%。但近年来呈 现逐步减少的趋势。与此同时，⼤型⽂酒旅集团和城投城建背景的投资⼈/业主⽅⽐重不 断增加，在酒店投资中发挥着越来越重要的作⽤。

资本属性：从投资⼈的资本属性背景上看，内资民企占据主导，占⽐近六成，其次为地 ⽅国企及中央国企。按历史趋势分析，2000年及以前开发的酒店，其投资⼈基本以地⽅ 国资背景为主。2000年以后随着房地产兴起、以及其他新兴⾏业的参与者逐步加⼊，内 资民企逐渐成为开发主导，占⽐超过5 0%。但⾃2020年开始，伴随地产相关的酒店投资 趋缓，民企背景的新增酒店⼤幅减少，⽽央国企的投资主导地位回归，在全国整体占⽐显 著提升。

受 地产⾏业增速放缓影响 ， 地 产 配 套的增量酒店开发机会减 少 ， 业 内 ⼈ ⼠ 将 更 多 的关注度 放在了存量物业的资产管理及 交易上。各公司在2024年的⼯ 作重点普遍为存量物业/酒店升 级改造 ， 持 续 挖掘存 量 物 业 的 收益优化机会。 与 过往调研相⽐ ， 业 内 ⼈ ⼠ 普 遍 认为资产交易及退出的市场 活 跃 度将上升明显 。 在经济增 ⻓放缓的背景下 ， ⼀ 些 酒 店 所 有 者 选择出售资产来减轻债务 负担或是寻求 资⾦的重 新 配 置；同时酒店作为可持续提供 现⾦流的重资产 ， 具 有 良 好 的 保值升值潜⼒ ， 投资者 同 样 在 市 场 低⾕时寻找买⼊机会 。 这 些 因 素均促进酒店资产交易热 度攀升。 在 第⼆章节 ， 本 ⽂将根 据资产 ⽣命周期的不同阶段 ， 将 业 务 模 块 分为开发投资 、 资产管理 和运营 、 资产退出三部分进⾏ 解析。

2.业务解读

开发投资 是孕育⼀座 酒店资产⽣命旅 程 的 初 始 ， 在此阶段的 每⼀项决 定 都 在 很⼤程 度 上影响 酒店的产品⼒表现及投资回报 。 从 是 否 投 资 、 在 哪 ⾥ 投 资 、 投 资 什么样 的 酒店以及 何 种 模式投资 等 ， 这 些 问 题均需 审 慎 地 决 策 。 因 此 ， 在此阶段 介 ⼊ 科学且 专业的研究模型和分析视⾓⾄关重要。

地理区域及省份： 从地理区域来看，华东区域签约量最⾼ ， 为历年来投资最为活跃、最受投资者⻘睐 的地理区域，⻄南及华南次之。 分省份来看，⼲东、江苏及浙江为签约量 前三，凭借坚实的经济及需求基础，获得 投资者的⻘睐，历年来签约量稳居前列 。 此外，四川、新疆等具有独特旅游资源和 魅⼒的地区，随着国内旅游市场的迅速复 苏，成为投资者和开发商关注的焦点。

区域类型： 对于投资者⽽⾔，城市中成熟的核⼼区位 被视为酒店布局的理想选择。这主要归因 于成熟区域通常具备更为充沛且稳定的市 场需求，并且相较于新兴区域，其投资⻛ 险较低，这在⼀定程度上反映了投资者偏 好的稳健投资策略。此外，随着近年来城 市更新步伐的加快，成熟区域正不断释放 新的投资机遇。与此同时，鉴于旅游市场 的持续⽕热，近郊及远郊的旅游度假区亦 受到投资者的关注。

酒店档次： 中档及中⾼档酒店为投资主⼒赛道，超过签 约总量的80%。泛中档签约量近年来持续增 ⻓，驱动因素包括：对于⼀⼆线城市，主要 受城中⼼存量物业更新需求驱动；⽽对于三 线及以下城市，消费升级趋势下的产品迭代 成为主要动⼒。另⼀⽅⾯，由于投资回报相 对较低，且失去地产开发加持的⾼档及以上 酒店签约增⻓趋势明显减缓。

酒店规模： 150间以下的客房规模为投资主流，占⽐逐 步增⾼。⼀⽅⾯，投资者趋向更加理性保守 的投资策略，因此更倾向中⼩规模项⺫以降 低投资总额和投资⻛险。另⼀⽅⾯，酒店产 品模型的愈发多元。即便在⾼档及以上定位 的酒店，也出现越来越多的以客房为主的精 选 服 务 产 品 ， 以 及 “ ⼩ 客 房 + ⼤ 餐 饮 + ⼤ 休 闲”⺫的地⽣活⽅式酒店产品。

酒店类型： 在问及倾向的酒店投资类型上，投资⼈反映 相对于新酒店开发，将更加关注存量物业改 造。这说明酒店开发逐步迈⼊存量时代，尤 其 在 ⼀ 线 城 市 ， 2023 年 签 约 中 翻 新改造 和 适 应 性 再 利 ⽤的酒店 项 ⺫ 合 计占⽐⾼ 达 3 5%。酒店签约中存量翻新改造占⽐均将继 续增加。相⽐于新建酒店，存量物业提升的回报周期更短，增量投资回报更显著。

3.趋势总结

在新的⼀轮发展周期中，国央企正在取代 民营地产商成为重要主体。⽆ 论是在酒店 投资开发、存量资产的整合和盘活以及资 产交易买卖，国央企都是重要的市场参与 者。与此同时，我们也看到，除了国央企 以外，不良资产机构、不动产基⾦公司、 保险机构、能源类企业等持有或投资酒店 的数量也正在提升。中国的酒店投资⼈和 业主也更趋多元化，这对于促进⾏业健康 发展有着重要意义。

近年来，在新投资的酒店物业中，泛中档 和⼩体量酒店占⽐提升明显、每房均摊⾯ 积指标不断下降以及选址更加偏好成熟区 域，这些投资特点⽆⼀不彰显出当下市场 投资⼈更趋向理性和务实。除此以外，存 量物业的投资和升级已完全取代了新酒店 开发作为各机构的关注重点，酒店市场已 逐步迈⼊存量时代，如何激活存量酒店的 资产价值成为新的投资开发课题。

在存量时代背景下，资产管理的重要性⽇ 益 凸 显 ， 各 企 业的资产管理也⽇趋专业 化。⼀⽅⾯在管理模式上，除派驻业主代 表以外，资管模式趋于总部集中管控并委 托专业资管团队。另外⼀⽅⾯在管理重点 上，除财务指标以外，围绕⼈效、能效、 坪效的三效管理正逐步成为酒店资产管理 者的重点，这代表着酒店资产管理正朝着 更加专业化和精细化的⽅向迈进。

近年来，酒店⼤宗资产交易数量呈现出显 著上升趋势。伴随市场降息降准以及资产 价格预期下调，市场有望迎来新⼀轮交易 浪潮。与此同时，随着公募REI T s扩容，酒 店⾏业 参 与 REI T s 的 ⻔槛得 到 进 ⼀ 步 降 低。多样化的退出渠道有望增强投资者信 ⼼，并引导市场向价值导向型转变，实现 资产全⽣命周期的管理闭环，从⽽促进⾏ 业的持续健康发展。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）