供需关系直接影响：2024年商品房待售面积达7.32亿平米

中国房地产行业在经历了多年的高速发展后，近年来面临着前所未有的挑战。房价的持续下跌、销售面积的显著减少以及库存的不断增加，均显示出供需关系的失衡。根据最新的数据，2024年1-9月，商品房销售面积同比下降17.1%，而商品房待售面积已达到7.32亿平米，创下新高。这一现象不仅反映了市场供过于求的现状，也揭示了购房者对未来房价的预期疲软。供需关系的变化直接影响着房地产市场的健康发展，成为行业关注的焦点。

供需关系的现状与影响

供需关系是影响房地产市场的核心因素。在当前市场环境下，商品房的销售面积和待售面积之间的矛盾愈发突出。根据报告，截至2024年9月，商品房待售面积达7.32亿平米，已经超过2015年的高峰水平。与此同时，商品房销售面积自2021年达到17.9亿平的峰值后，逐年下降，2022年和2023年的降幅分别为24.3%和17.7%。这种供过于求的局面，使得开发商和二手房业主在避险趋势下纷纷降价出售，进一步加剧了房价的下行压力。

从成交端来看，2024年1-8月商品房销售面积绝对规模降至2015年水平，二手房市场相对新房市场表现更好，但一方面受新房价格下降拖累，另一方面挂牌量高增造成价格挤压。二手房挂牌量自2024年6月以来不断攀升，整体库存较大，供需失衡的局面愈发明显。根据央行发布的2024年第二季度城镇储户问卷调查报告，当期收入减少占比提升至19.0%，未来收入信心指数和就业预期指数均环比下降，预期未来更多储蓄占比维持高位，而房价预期短暂修复后再次下行，房价预期上涨比例降至14.6%。这种预期的下行导致购房意愿不足，形成了一个恶性循环。

供需关系的失衡不仅影响了市场的短期表现，也对长期发展产生了深远的影响。随着库存的不断增加，开发商面临着更大的资金压力，可能导致更多的项目停工或延期交付。这种情况不仅影响了市场的供给，也进一步削弱了购房者的信心。房价的持续下跌使得购房者对未来的预期更加悲观，从而降低了购房意愿，形成了供需关系的恶性循环。

政策对供需关系的调控作用

在供需关系失衡的背景下，政策的调控显得尤为重要。中央和地方政府相继出台了一系列政策，以期通过调整供需关系来稳定市场。根据报告，2024年9月底以来，中央政策持续宽松，国新办发布会提出多举措推动房地产去库存，存量房贷降息落地。政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。这些政策旨在通过降低购房门槛、提升购房者的信心来刺激需求，从而改善供需关系。

具体来看，政策的实施主要体现在以下几个方面。首先，存量房贷利率的下调将直接降低购房成本，刺激购房需求。根据央行的政策，商业银行应在2024年10月31日前对存量房贷利率批量下调，降为不低于LPR减30个基点，预计平均降幅约为0.5个百分点。这样的政策调整有助于提升购房者的购房意愿，缓解市场的供需压力。

其次，限购政策的放宽也为市场注入了新的活力。以一线城市为例，广州取消了居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，北京、上海、深圳等城市也相应放宽了限购要求。这些政策的实施不仅降低了购房门槛，也为购房者提供了更多的选择空间，有助于提升市场的活跃度。

最后，针对新房户型的优化政策也在逐步推进。各地陆续出台的优化措施，旨在提升新房的性价比，吸引更多购房者。通过放宽户型限制、提高得房率等措施，开发商能够提供更符合市场需求的产品，从而改善供需关系。

未来供需关系的展望

展望未来，供需关系的改善仍需多方面的努力。根据报告，预计2025年将成为新一轮房地产去库存的元年，主要由三方面因素贡献。一是新开工与销售之间的剪刀差。预计未来三年销售面积与新开工面积的累计剪刀差为8.28亿平米，高于当前待售商品房库存。这意味着，若能有效控制新开工面积，将有助于缓解市场的供需压力。

二是收储商品房用作保障房。根据政策，预计能帮助去化1.30亿平米库存。通过收储政策，能够有效盘活存量房源，提升市场的供给能力，进一步改善供需关系。

三是城中村改造的推进。预计100万套城中村改造能够帮助去化0.75亿平米库存。城中村改造不仅有助于提升土地利用效率，也为市场提供了新的供给来源。

在供需关系的改善过程中，市场的信心恢复将是关键。随着政策的逐步落实，市场的供需关系有望得到有效调节，房价也将逐步企稳。未来，购房者的信心恢复将直接影响市场的活跃度，进而影响供需关系的平衡。

总结

供需关系是影响房地产市场的核心因素。在当前市场环境下，供需失衡的现象愈发明显，商品房待售面积的增加和销售面积的下降形成了鲜明对比。政策的调控在改善供需关系中发挥着重要作用，未来的市场发展仍需关注供需关系的变化及其对市场的影响。