房地产市场新动态：政策助力下的销售改善与央国企韧性

2024年，中国房地产市场经历了深刻的调整期。在宏观经济下行压力和行业自身调整的双重影响下，房地产市场面临着前所未有的挑战。一方面，房企的营业收入和归母净利润出现大幅下降，毛利率降至历史低点，资产负债率略有下降但仍处高位。另一方面，政策层面的积极调整为市场带来了一丝暖意，中央和地方政府陆续出台了一系列政策，旨在稳定房地产市场，促进销售改善。在这一背景下，央国企和改善性房企展现出了更强的市场韧性，成为行业调整期的中坚力量。

政策组合拳落地，供需两侧齐发力

2024年，中央层面对房地产市场的政策定调为“止跌企稳”，并推出了一系列增量政策，以促进市场稳定。这些政策包括下调存款准备金率、降低存量房贷利率、调整二套房首付比例等，旨在降低居民购房成本，刺激市场需求。此外，央行还优化了保障性住房再贷款政策，支持收购房企存量土地，促进房地产供需平衡。地方层面，一线城市迅速响应中央定调，放宽楼市限购限制，各地因城施策推进保障性住房收储政策，部分项目已率先落地。

这些政策的实施，对于房地产市场的供需两端都产生了积极影响。从需求端来看，降低房贷利率和首付比例直接减轻了购房者的负担，尤其是对于改善性需求的释放具有重要意义。根据央行数据，2024年9月新房（首套及二套）平均房贷利率约3.33%，存量房贷利率下调预期平均降幅50BP，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。这一政策的实施，不仅减轻了居民的财务压力，也为房地产市场注入了活力。

从供给端来看，政策的支持使得房企能够更好地盘活存量土地和房产，缓解资金压力。例如，央行将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。同时，支持收购房企存量土地，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地。这些措施有助于房企优化资产结构，提高资金使用效率，从而增强市场竞争力。

央国企和改善性房企的市场韧性

在市场调整期，央国企和改善性房企展现出了更强的市场韧性。央国企凭借其资金实力和政策优势，在土地市场和销售市场中均表现稳健。根据中指院数据，2024年1-9月，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展及中海地产位居权益拿地金额TOP5，在逆市环境下仍具较强的土储补充能力。这些企业在拿地时保持理性，溢价水平较低，仅有少数企业的溢价率超过10%。在市场下行背景下，地方政府积极推出核心区域地块，提高土拍热度，头部央国企在此阶段保持合理的拿地节奏，投入优质土地以确保未来发展动力。

改善性房企则通过调整销售策略和产品结构，以满足市场需求。在市场需求萎缩的背景下，这些房企通过推出改善性产品，如高品质住宅、绿色建筑等，以吸引购房者。根据克而瑞数据，2024年1-9月，百强房企累计销售金额共计28605亿元，同比下降38.6%。在这一整体下滑的趋势中，中海地产、绿城中国全口径销售金额同比降幅较小，分别下降16.8%、11.6%。这些数据表明，改善性房企在市场低迷中展现出一定的抗压能力，其产品和策略调整取得了一定的市场效果。

市场预期改善，带动市场企稳

政策的持续加码，市场预期有望得到改善，带动市场企稳。从全国商品房销售情况来看，2024年1-9月，全国商品房累计销售金额同比下降22.7%，累计销售面积同比下降17.1%，降幅均逐步收窄。这一趋势表明，市场正在逐步适应政策调整，需求端开始出现回暖迹象。特别是在政策刺激下，销售端降幅有所收窄。例如，2024年6月，单月销售金额同比降幅收窄至14.3%，显示出市场销售的环比回升。

市场预期的改善，不仅体现在销售数据上，还体现在土地市场的活跃度上。根据中指院数据，2024年1-9月，全国300城宅地累计供应面积为20234万平方米，同比减少35.2%，累计成交面积为14990万平方米，同比减少37.3%。尽管土地市场整体供应和成交面积均有所下降，但土拍溢价率保持历史低位水平，显示出市场对于土地的需求依然存在，且竞争较为理性。这些迹象表明，市场正在逐步回归理性，政策的效果正在逐步显现。

总结

 2024年，中国房地产市场在政策的助力下，展现出了新的动态。央国企和改善性房企在市场调整期中表现出了更强的韧性，政策的持续加码和市场预期的改善，为市场的企稳提供了支撑。尽管市场仍面临诸多挑战，但政策的积极作用和市场主体的适应性调整，为行业的未来发展带来了希望。随着政策效果的逐步显现，市场有望逐步回归理性，实现健康稳定的发展。