2024年哪些区域城投平台或更受益于城投收储？

1. 参与“城投收储”政策的城市案例分析

1.1. 部分指定试点城市基本情况介绍

1.1.1. 八大试点城市之一：郑州

2023 年，郑州市政府引导国有资本平台郑州城市发展集团有限公司（以下简称“郑 州城发”），通过子公司“城发安居”回购市场上去化缓慢、交付难度大的存量住房资 产，并将其改造为保障性住房。截至 2024 年 5 月 22 日，郑州城发已累计收购了 81 个存 量项目，共计 10.6 万间房源，总建筑面积约 428 万平方米，总交易金额为 338 亿元，平 均收购成本为每平方米 7897.2 元，收购的项目将全部改造为保障性住房，已有 3.27 万间 作为人才公寓投入使用。 2024 年 4 月，郑州市启动了“卖旧买新、以旧换新”试行方案，计划收购 10000 套 旧房，其中 5000 套由郑州城发收购作为人才用房，另外 5000 套通过市场交易完成。截 至 2024 年 6 月底，城发安居已征集到 9749 套二手房源报名登记，经筛选符合条件的房 源为 7425 套，已完成 2999 套的现场勘验和价格评估，并签订了 2637 套收购协议。此外， 换房群众已累计完成 733 套商品住房的认购和网签。

地方政府财政收入方面，郑州市的财政收入整体有所减少，其中政府性基金收入下 滑趋势明显；税收收入占比轻微波动，但整体保持在 60%至 70%之间，收入质量较高且 较为稳定。2021 年郑州市的一般公共预算收入为 1224 亿元，同比下降 3%，2022 年进一 步减少至 1130 亿元，同比下降 8%，2023 年则回升至 1166 亿元，同比增长 3%，总体呈 现波动中稳定的态势；2021 年郑州市政府性基金收入为 896 亿元，同比下降 15%，2022 年大幅下降至 521 亿元，同比下降 42%，2023 年继续下降至 388 亿元，降幅减缓至 26%， 或主要系地产市场逆周期下行趋势影响所致。郑州市税收收入占比同样有所波动，2021 年税收收入占比为 68%，同比下降 1 pct，2022 年下降至 64%，同比下降 4 pct，2023 年 回升至 67%，同比增长 3 pct。 地方政府债务负担方面，郑州市的债务情况有所恶化，城投有息债务规模较大且持 续扩张，宽口径负债率及宽口径债务率均持续上升，其中负债率最高达到 56%，尚保持 在可控水平，而债务率却倍增至近 500%，或主要系政府性基金收入下降导致。2021 年， 郑州市的城投有息负债为 3111 亿元，同比增长 21%，2022 年上升至 3609 亿元，同比增 长 16%，2023 年增加至 4248 亿元，同比增长 18%；宽口径负债率方面，2021 年为 44%， 同比下降 4pct，2022 年上升至 51%，同比增长 7pct，2023 年上升至 56%，同比增长 5pct； 宽口径债务率方面，2021 年为 265%，同比增长 60pct，2022 年大幅提高至 396%，同比 增长 131pct，2023 年延续增长态势进一步攀至 489%，同比增长 93pct。宽口径债务率显 著高增但负债率仅小幅增加或主要系政府性基金收入明显减少而导致地方政府综合财力 大幅削弱所致。

1.1.2. 八大试点城市之一：重庆

2024 年 2 月 21 日，重庆市租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项 目签约仪式举行。参与签约的重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购 7 个 项目，合计 4207 套存量商品房用作保障性租赁住房投入租赁市场。截至 2024 年 6 月 23 日，首批 95 套房源正式投入使用，剩余房源将于下半年陆续投入运营。 地方政府财政收入方面，重庆市的财政收入经历明显波动后下滑，其中政府性基金 收入显著缩减；税收收入占比下降后持平在 60%左右，收入质量尚可。2021 年，重庆市 一般公共预算收入为 2285 亿元，同比下降 9%，2022 年继续减少至 2103 亿元，同比下 降 8%，2023 年收入回升至 2441 亿元，同比增长 16%；2021 年重庆市政府性基金收入为 2358 亿元，同比下降 4%，2022 年减少至 1754 亿元，同比下降 26%，2023 年尽管收入 小幅回升至 1879 亿元，同比增长 7%，但仍未修复至三年前水平。税收收入占比方面， 2021 年为 67%，同比下降 1pct，2022 年下降至 60%，同比下降 7pct，2023 年该比例维 持不变。

地方政府债务负担方面，作为 12 大重点高风险区域之一，重庆市的债务负担沉重且 该情况近年来不断加剧，其城投有息债务基数较大且保持连年增长态势，宽口径负债率 持续走高，于 2023 年达到过去三年间峰值 93%，宽口径债务率则于 2023 年末大幅反弹 至 625%。2021 年，重庆市的城投有息负债为 13538 亿元，同比增长 9%，2022 年城投有 息负债增至 14,765 亿元，同比增长 17%，2023 年再增至 15889 亿元，同比增长 8%；宽 口径负债率方面，2021 年为 79%，同比增加 3pct，2022 年增至 87%，同比增加 8pct，2023 年进一步增至 93%，同比增加 6pct；宽口径债务率则呈现出明显波动，2021 年为 467%，同比增加 242pct，2022 年短暂降至 308%，同比下降 159pct，2023 年再度升至 625%，同比增加 317pct。

1.1.3. 八大试点城市之一：天津

2023 年 12 月 5 日，国家开发银行天津市分行发放天津市首批租赁住房贷款支持计 划试点贷款 12.88 亿元，授信 36.42 亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。 2024 年初，19.18 亿元租赁住房贷款支持计划资金在天津滨海新区正式落地，支持收购首 批存量住房项目 4 个，涉及房屋总套数 1826 套。 截至 2024 年 6 月份，天津市通过贷款支持计划市场化收购租赁住房项目 11 个，涉 及房屋 2663 套，建筑面积 28.28 万平方米，授信 43.39 亿元，发放专项贷款 36.9 亿元， 已收购项目综合偿债覆盖率达到 114%。

地方政府财政收入方面，天津市政府性基金收入大幅缩减，导致整体财政收入下滑； 税收收入占比在 70%至 80%间轻微波动，收入质量优良。2021 年天津市一般公共预算 收入为 2141 亿元，同比增长 11%，2022 年降至 1847 亿元，同比下降 14%，2023 年，收 入有所回升，达 2027 亿元，同比增长 10%；政府性基金收入在 2021 年为 1127 亿元，同 比增长 23%，但在 2022 年收入显著减少至 424 亿元，同比下降 62%，2023 年则同比增 长 39%，达到 590 亿元，尚未回升至三年前水平。税收收入占比方面，2021 年为 76%， 同比下降 2pct，2022 年降至 73%，同比下降 3pct，2023 年回升至 79%，同比增加 6pct， 近年来基本稳定。 地方政府债务负担方面，同样作为 12 大重点高风险区域之一的天津市债务情况亦面 临较大挑战，城投有息债务虽逐年下降但降幅较小，负债规模仍保持在较高水平，且三 年间宽口径负债率居高不下，宽口径债务率更是连年攀升，地方偿债压力显著。2021 年天津市城投有息负债为 12330 亿元，同比下降 11%，2022 年略微减少至 12010 亿元，同 比下降 3%，2023 年有息债务规模继续降至 11748 亿元，同比下降 2%；宽口径负债率方 面，2021 年为 129%，同比下降 14pct，2022 年基本持平在 128%，2023 年小幅上升至 137%，同比增加 9pct；宽口径债务率则持续走高，2021 年为 477%，2022 年大幅增加至 666%，同比增加 189pct，2023 年进一步攀升至 851%，同比增加 185pct。

1.2. 部分非试点城市基本情况介绍

1.2.1. 华南地区非试点城市之一：佛山

广东佛山市住房和城乡建设局等九部门于 2024 年 5 月 13 日发布《关于持续推动房 地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，内容涉及鼓励支持住房“以旧换新”。相关 政策表述如下：支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活 动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动；支持地方国企参与“以旧换新”活 动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，加大融资支持力度； 自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在 市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 地方政府财政收入方面，佛山市整体财政收入下滑，其中一般公共预算收入表现稳 定，而政府性基金收入下降幅度过半；税收收入占比降至 60%以下，收入质量相对一般。 2021 年佛山市的一般公共预算收入为 808 亿元，同比增长 7%，2022 年收入略有减少， 降至 797 亿元，同比下降 1%，2023 年收入微增至 800 亿元，同比持平；2021 年佛山市 的政府性基金收入为 1160 亿元，同比增长 3%，2022 年骤降至 557 亿元，同比下降 52%， 2023 年进一步削减至 477 亿元，同比下降 14%。税收收入占比同样有所下降，2021 年税 收收入占比为 68%，相较上年持平，2022 年降至 56%，同比下降 12pct，2023 年略微回 升至 58%，同比增加 2pct。

地方政府债务负担方面，佛山市在债务管理方面表现较为良好，虽然近三年佛山市 的城投有息债务负债规模大幅增加，但规模相对其经济体量仍然可控，因此尽管宽口径 负债率及宽口径债务率均有所上升，但仍维持在相对低位，偿债压力尚可。2021 年佛山 市的城投有息负债为 273 亿元，同比增长 28%，2022 年显著增加至 516 亿元，同比增长 89%，2023 年继续上升至 611 亿元，同比增长 18%；宽口径负债率方面，2021 年仅 18%， 同比增加 2pct，2022 年上升至 22%，同比增加 4pct，2023 年进一步上升至 25%，同比增 加 3pct；宽口径债务率方面，2021 年为 108%，同比增加 16pct，2022 年大幅攀升至 205%， 同比增加 97pct，2023 年进一步升至 262%，同比增加 57pct。

1.2.2. 西南地区非试点城市之一：大理白族自治州

2024 年 5 月 16 日，大理白族自治州人民政府发布《关于进一步促进房地产业平稳 健康发展的实施意见（试行）》，其中明确提出：加快构建以保障性租赁住房为主的城镇 住房保障体系；鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，住宅商品房去化周期 超过 24 个月的县市、大理经开区，除产业园区内部配套和离县城（主城区）较远的镇区 外，不再新建保障性租赁住房；城市更新、城中村改造等项目改建地段或就近地段可提 供存量房屋进行房屋产权调换的，原则上不再新建回迁安置房，优先采取市场购买方式 安置；支持民营房企与国有企业联合组建保障性住房运营公司。

地方政府财政收入方面，大理州整体财政收入规模较小，且呈现波动下滑态势，其 中尽管一般公共预算收入及政府性基金收入于2023年有所回升，但仍不及2021年水平； 税收收入占比降至 60%以下，收入质量一般。2021 年大理州的一般公共预算收入为 112 亿元，同比增长 4%，2022 年收入大幅下降至 80 亿元，同比下降 29%，2023 年收入回升 至 101 亿元，同比增长 26%；政府性基金收入在 2021 年为 31 亿元，同比下降 38%，2022 年进一步减少至 16 亿元，同比下降 49%，2023 年略有回升至 21 亿元，同比增长 31%。 税收收入占比在 2021 年为 62%，同比下降 1pct，2022 年降至 54%，同比下降 8pct，2023年回升至 59%，同比增加 5pct。 地方政府债务负担方面，大理州的城投有息负债在 70 亿元左右波动，债务规模与其 经济体量和财政实力同样相对较小，宽口径负债率有所上升但整体仍处于较低水平，而 宽口径债务率虽在爬升后回落，但仍高达 648%，政府偿债压力较大，或主要系州政府综 合财力偏弱所致。2021 年大理州的城投有息负债为 69 亿元，同比增长 5%，2022 年略微 减少至 68 亿元，同比下降 1%，2023 年略有增加至 73 亿元，同比增长 7%，起伏不大； 宽口径负债率方面，2021 年为 39%，同比增加 4pct，2022 年上升至 42%，同比增加 3pct， 2023 年进一步上升至 46%，同比增加 4pct；宽口径债务率方面，2021 年为 441%，同比 增加 117pct，2022 年大幅攀升至 736%，同比增加 295pct，2023 年则有所回落至 648%， 同比下降 88pct。

1.2.3. 西北地区非试点城市之一：西安

2024 年 5 月 9 日，西安市人民政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展 的通知》，其中明确提出：（1）支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧 换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费 用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用。（2）允许企事业单位、社会主体购买二 手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会 主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿 等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。 地方政府财政收入方面，西安市整体财政收入有所波动但无较大变化，其中政府性 基金收入仍较 2021 年小幅下降；税收收入占比虽出现下滑但仍保持在 70%以上，收入 质量优良。2021 年，西安市的一般公共预算收入为 856 亿元，同比增长 18%，2022 年收 入略微减少，降至 834 亿元，同比下降 3%，2023 年收入回升至 952 亿元，同比增长 14%； 政府性基金收入在 2021 年为 1460 亿元，同比增长 21%，2022 年减少至 1263 亿元，同比下降 13%，2023 年略有回升至 1321 亿元，同比增长 5%。税收收入占比在 2021 年为 80%，同比增加 1pct，2022 年降至 72%，同比下降 8pct，2023 年继续维持在 72%，同比 持平。

地方政府债务负担方面，西安市债务负担较重，其城投有息负债规模较大，宽口径 负债率持续上升至 88%，宽口径债务率始终较高，2023 年未见明显改善。2021 年西安 市的城投有息负债为 5501 亿元，同比增长 12%，2022 年增加至 6284 亿元，同比增长 14%，2023 年进一步上升至 6573 亿元，同比增长 5%；宽口径负债率方面，2021 年为 75%，同比下降 2pct，2022 年上升至 86%，同比增加 11pct，2023 年继续上升至 88%， 同比增加 2pct；宽口径债务率方面，2021 年为 344%，同比下降 47pct，2022 年大幅攀升 至 466%，同比增加 122pct，2023 年仅同比下降 4pct 至 462%，偿债压力持续。

1.3. 参与“城投收储”政策的区域共性分析

基于库存压力、人口吸引力、房价走势和财政状况四个方面来考量，以目前执行或 推进“存量收储”政策的上述 6 个城市为样本，我们可以总结出以下 4 个共性，即具备 该 4 个特性的全国范围内的其他区域或可能因该政策的利好效应而在未来相继效仿。

（1）参与区域基本均面临较大的商品房库存压力，库存待售量多且库存去化周期长。 房地产市场的供需压力是“存量收储”政策推行的直接动因之一。根据 2024 年 6 月 CRIC 的最新数据，试点城市中，郑州的库存待售面积为 781 万平方米，重庆为 784 万平方米， 而天津则高达 1300 万平方米；去化周期分别为 22.4 个月、17.2 个月和 19.1 个月，同比 变化分别为 8%、0%和 23%，去化周期都处于 18 个月（2024 年 4 月 30 日自然资源部出 台的《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》中要求的去化周期底线）左右甚 至超出 18 个月且呈增长态势，表明试点城市的房地产市场均存在供过于求、库存压力较 大且去化速度较慢的情况。非试点城市中，根据 2024 年 6 月 CRIC 的最新数据，佛山的 库存待售面积为 984 万平方米，同比下降 7%，但去化周期为 25.0 个月，同比增加了 50%；大理的库存待售面积为 71.5 万平方米，同比下降 28%，去化周期为 9.4 个月，同比增加 11%；西安的库存待售面积为 996 万平方米，同比增加 38%，去化周期为 12.8 个月，同 比增加 30%，其中，除了大理州因城市能级及发展情况与其余两市差异较大、可比性较 低，佛山与西安两地的库存压力同样较大、去化周期显著延长，反映当地房地产市场低 迷，正面临库存房源消化不畅的挑战。

聚焦 2018 年-2023 年各区域历年库存面积及其变动情况可以发现，试点城市中，郑 州、重庆、天津三市的商品房库存面积均持续增加，增速也都在波动中逐步上升。具体而 言，重庆的库存增速从 2018 年的-15%上升至 2023 年的 10%，郑州的库存增速则一直居 高不下，2023 年更是达到接近 40%的峰值，天津的库存增速在近几年也稳定在 15%左右 的较高水平。非试点城市的商品房库存面积变动则趋势不一，各年度增速起伏较大，但 整体来看增速均有所上升。具体而言，佛山的库存面积在 2019 年和 2022 年两度达到接 近 500 万平方米的高点，同比增速在 2019 年短暂骤减至负值后于 2020 年开始持续回升 至 2022 年的 40%左右；大理州的库存面积则在 2019 年和 2020 年出现波动，2022 年同 比增速上升至 66%；西安的库存面积尽管持续减少，但同比增速同样小幅抬升。 总体来看，试点城市和非试点城市的商品房库存面积同比连年上升的趋势进一步凸 显当地楼市供需失衡的状态，商品房库存量日益增加而去化周期未见缩短，此时“存量 收储”政策的推出理论上有助于消化大量已建成未售出的库存房源、改善房企资金状况， 进而盘活资产、稳定房价、提振市场预期、促进市场活跃。通过城投平台收购过剩的库 存房屋并转为保障性住房，或可直接减少市场上的商品房供应量并加快完成保障房体系 构建目标，同时为平台自身创造增收增利、降本增效的机会，因此对于商品房库存压力 较大、待售量多、去化周期偏长的区域而言，政策利好效应显著。

（2）参与区域总体具有良好的人口净流入量，能级较高的区域还拥有较大的常住人 口基数，一定程度上可拉动住房需求增长。除了大理以外，其余 5 个样本区域均在 2010- 2020 年的十年期间呈现显著的人口净流入体量，尤其是以新市民和青年群体为核心的流 动人群已成为住房市场的主力需求方。鉴于这类人群具备工作变动频繁、经济基础相对 薄弱且对居住地需求迫切但对居住条件要求不高等特性，因此关注焦点更多集中于租赁 住房市场而非购置房产。针对这一现状，“存量收储”政策能够通过将存量房源收储后 进行改造和再分配并转化为保障性租赁住房或人才公寓，增加市场上的可租赁房源数量， 并且可租赁住房在政策支持下其相对低廉的价格也有助于缓解城市流动群体的住房压力， 因此对于人口密集及人口净流入量较大的区域而言，政策利好效应显著。

（3）参与区域的商品房及二手住宅价格指数总体均呈波动下滑的态势。试点城市的 新建商品房和二手住宅的价格指数走势均呈现出三段驼峰样式。自 2018 年中下旬起，每 隔三年，郑州、重庆、天津三市的新建商品房和二手住宅的价格指数均出现小幅回升后 再度走低，且整体呈波动下降的趋势，其中，新建商品房价格指数波动最大的是郑州，二 手住宅价格指数波动最大的是重庆。非试点城市中，除佛山数据缺失以外，大理和西安 的新建商品住房及二手住房价格指数均在 2019 年至 2020 年间达到高峰后开始显著下滑， 并在随后的数年中持续下降，反映两地的房地产市场需求疲软、价格承压。 数据表明，试点城市和非试点城市的房地产市场均面临较大的价格波动和下行压力， 而价格走势不稳不仅会加剧购房者的“买涨不买跌”的观望情绪，进一步影响市场需求 并最终形成恶性循环，还会因房地产市场与政府部门、企业部门和居民部门三方均息息 相关而引发对地方经济和金融系统整体的多重负面影响。因此，“存量收储”政策通过 政府和城投平台的充分介入，收储部分存量房源以减轻市场供应过剩的压力并缓和供需 失衡的形势，从而助力稳定当地房价，修复市场信心，同步提升供需两端的积极性，因 此对于商品房新房和二手房价格持续下滑的区域而言，政策利好效应显著。

（4）参与区域均面临政府性基金收入显著下滑的问题，同时城投有息债务规模较大 且持续增长，宽口径负债率和宽口径债务率均呈上升趋势，提示当地负债承压，亟待政 策干预。财政收入方面，三个试点城市近年来的政府性基金收入均出现显著下滑，尤其 是重庆和天津，而三个非试点城市的政府性基金收入同样缩减，由于政府性基金收入的 主要来源为土地出让金，因此其显著减少反映当地土地市场需求疲软，侧面突出房地产 开发项目减少以及财政压力增加的严峻形势。债务负担方面，三个试点城市的城投有息 负债规模都较大且持续增长，其中郑州、重庆和天津截至 2023 年末的宽口径负债率分别 为 56%、93%和 137%，宽口径债务率分别达到 489%、625%和 851%，三个非试点城市 的城投有息负债均有不同程度的加重，除佛山尚可之外，大理和西安的 2023 年末宽口径 债务率分别为 648%、462%，宽口径负债率分别为 46%、88%，债务负担总体沉重。

“存量收储”政策一方面通过减少市场上的库存房源来稳定或提升房地产市场的活 跃度，另一方面通过开拓租赁收益为新增收入渠道为相关城投平台营运收入提供补充， 两方面共同助力缓释区域内债务压力、优化地方综合财力结构，因此对于地方债务和财 政收入双双承压的区域而言，政策利好效应显著。

2. “城投收储”政策落地的预计利好

根据参与“城投收储”政策的 6 个样本区域的共性分析，我们可以进一步总结该政 策顺利落地和推广的三个利好效应。

其一，“城投收储”政策有助于政府消化市场上现有的未售存量房屋库存，加速去化 周期，助力房地产市场“软着陆”并实现平稳健康发展。通过由政府指定城投平台收购 未售出的商品房并将其转化为保障性住房或其他公共用途，一方面可以帮助区域内减少 市场上的房屋供给压力，稳定房价，进而降低房地产市场收紧而引发系统性风险的可能 性，另一方面可以有效缓解开发商的资金压力，减少因销售不畅带来的财务困境。此外， 通过收储存量房，地方政府或可积极调控和管理当地的房源供给，避免因过度开发导致 库存积压，在改善市场供需失衡的现状的同时避免房价大幅波动，从而稳定市场预期。

其二，“城投收储”政策将增量房源筹建与存量房源消化相结合，不仅在去库存的 基础上增加保障房房源供给，助力推动国家重点“三大工程”的建设，“一箭双雕”得 提高政策的可行性和执行效率。近年来，房地产市场因监管趋严而景气度低迷，商品房 陷入滞销，引发房价持续下降，导致地方政府在筹集房源方面的财政能力受到影响。同 时，负责住房项目的国有企业、城投平台和市场化的租赁企业也因新房难以售出、销售 收入不足或对资产价值下跌的忧虑，而对投资新的住房项目持保留态度。因此，将难以 售出的商品房转化为保障性住房或不失为当前环境下一个切实可行的策略，对于有效推 进国家“三大工程”（保障性住房建设、城中村改造和平急两用公共基础设施建设）以及 实现各地区的保障性住房目标均具有显著的促进作用。换言之，在新房库存量居高不下 的背景下，“三大工程”的推进需以稳健策略为主，如果单纯依靠大规模新建住房来完成 保障房建设任务，反而可能会加剧商品房市场的去化压力，因此，将存量房资源纳入保 障房体系，不仅能够缓解库存压力，还能够为实现住房保障目标提供有力支持。

其三，“城投收储”政策或可助力“保交楼”和“白名单”机制的落实，加快房企 的资金回笼，进一步稳定房地产市场。一方面，经过城投平台收购滞销的商品房库存可 一定程度上缓解房企开发商的资金链压力，存量资产盘活后相关回笼资金可用于支持房 企的在建工程，助力完成“保交楼”任务、保障购房者权益，对于提振楼市需求侧信心和 稳定供给侧预期具有积极作用。另一方面，“白名单”机制为房企设定了质量和信用标 准，能够满足标准的企业将更容易获得地方政府的各类资源支持，因此，凭借“白名单” 机制，政府可以确保信用资质较优的房企优先获得收储政策的支持，从而加快此类房企的资金回笼速度，帮助其更快恢复生产建设和新项目开发。

3. 展望“城投收储”前景，探究可能受益区域

2024 年以来，基于前文所述“城投收储”政策可能带来的多项利好影响，叠加监管 层面的持续推动，各地均加快推进“城投收储”政策落地。据 CRIC 数据统计，截至 2024 年 6 月下旬，已有约 30 城出台政策鼓励商品房去库存，其中各地推行的具体措施类型包 括政府收储、代售、旧房换购、换新补贴、“旧转保”等，参与收储的区域遍布全国各线城 市。 从“城投收储”政策的投资回报收益角度来看，鉴于城投收储商品房后的主要用途 为用作保障性住房，因此我们采用各地市的市场化租金回报率来测算主要城市地区运营 保障性租赁住房的回报率。考虑到定价机制、建造成本及空置率等因素，实际保租房租 金回报率或低于市场化租金回报率，故假设其为市场化租金回报率*90%，从而将潜在的 运营成本纳入测算指标。测算结果显示，与 1.75%的再贷款利率相比，当前一线城市及 部分房价靠前的二线城市的保租房租金回报率普遍低于或略高于该再贷款利率，即保租 房的租金收益在高房价地区相对有限，通过借贷方式执行“城投收储”的投资效益一般， 政策端需持续发力降低资金成本方可有效涵盖全国头部城市的收储需求。

若进一步将库存量和消化周期纳入考量范畴，可以发现从 2024 年 5 月 17 日设立 3000 亿元保障性住房再贷款以来，核心一二线城市相继下调首付比例和贷款利率，叠加 上海、广州、深圳一线城市纷纷加码宽松政策，市场活跃度得以提升。根据 CRIC 监测数 据显示，截至 2024 年 5 月末，全国重点 30 个城市库存总量微降，其中，库存总量环比 下降的城市有 19 个，同比下降的城市有 17 个，降幅最大的是郑州，降幅达到 15%。然 而主要城市仍然面临较大的去库存压力，去库存降幅不明显。具体而言，截至 2024 年 5 月末，仅徐州、郑州、西安 3 个城市库存出清周期环比有所缩短，降幅均在 4%以内，昆 明环比持平，表明重点 30 大城市的库存消化周期仍显著高于去年同期。根据 2024 年 4 月 30 日自然资源部出台的《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》要求，商 品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时盘活存量直至商品 住宅去化周期降至 36 个月以下；商品住宅去化周期在 18 个月（不含）-36 个月之间的城 市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积 （包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，因此，18 个月的消化 周期或可被视为衡量商品房供求关系是否健康的标准。鉴于城投收储的实施过程需要大 量资金支撑，若要通过在高库存量、长消化周期的区域实施收储并达到有效化解库存、 稳定地产市场的目的将可能导致地方政府和城投平台的债务率承压，故在此类区域或存 在城投收储政策推进缓慢、影响不及预期的情况。然而此类区域同时又是亟需解决商品 房存量高企问题的区域，表明当地政府及平台参与收储的意愿或相对较高，因此两相权 衡，商品房库存量、消化周期均处于中等或中等偏高水平但同环比有所改善的区域执行“城投收储”政策的动力可能更强。

因此，若聚焦保租房租金回报率高于再贷款利率约 1-2 个百分点的区域，可以发现 西南地区、西北地区及东北地区的省会城市普遍拥有相对丰厚的保租房投资回报率，表 明城投收储政策在我国西部地区和北部地区的主要城市中仍具备较大的实施空间，建议 对该部分区域参与“城投收储”的意愿与进度加以关注。此外，结合 2023 年以来开展租 赁住房贷款支持计划试点的 8 个城市（重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、 天津）的保租房租金回报率亦均高于再贷款利率这一表现而言，我们认为保租房租金回 报率可观、能够有效覆盖收储用资金的成本的地市将具备更高的积极性参与“城投收储”， 即区域内的城投平台一方面具有盘活存量资产、增强自身盈利能力的有效抓手，另一方 面因参与国家重点工程项目而具有突破债券募资用途仅限“借新还旧”的掣肘、打开新 增发债空间的特殊渠道，加之区域本身的商品房库存体量和去化周期时长的不同，综合 建议关注西部地区、北部地区中已经执行收储、计划执行收储及未来可能执行收储的城 投平台，优先关注省会城市的市本级核心平台。

编辑：火腿肠