2024年公募REITs二季报点评：波动与分化

公募 REITs 经营业绩：保租房、环保、消费稳健，高速、能源、 物流有扰动

从经营业绩看，高速业绩同比下滑，多数项目与预期值存在一定差距，保租房、环保、消 费较为稳定，能源资产受季节性影响，二季度业绩有所波动，产业园表现分化，物流园存 在租金下滑、出租率下降的现象。

高速 REITs：业绩同比多下滑，货车修复较弱

24 年二季度，高速类各项目通行费收入同比多数下降。今年 6 月安徽、湖北、湖南等地的 降雨天气影响，同时由于清明节、劳动节等假期小型客车免费通行且免费天数较去年同期 多两天，因此二季度通行费收入同比、环比多数下降。其中，华夏中国交建通行费收入同 比下降 11.01%，主要系湖北省武汉市、咸宁市等地持续大规模降雨。中金安徽交控通行费 收入同比下降 19.23%，主要是受宣广高速改扩建期间交通组织方案、项目所在地池州等地 受当年梅雨季节影响。中金山东高速通行费收入同比下降 10.03%，主要原因是高温降雨天 气以及濮阳至阳、济南至菏泽段通车分流了鄄菏高速部分车流。易方达深高速通行费收入 同比下降 8.85%的主要原因是强降雨天气和部分路段交通管制。此外，在国内新旧动能切 换、经济波浪式运行背景下，货车修复较弱，部分客货比较高的高速公路，收入表现出一 定的韧性。从通行费收入预期完成率来看，2024 年第二季度完成率大部分不及预期。

环保、能源 REITs：易受季节性和资源条件影响，表现分化

受季节性影响，二季度首创水务和首钢绿能同比表现均较好。鉴于污水处理项目年内污水 处理负荷率呈现季节性变化，首创水务二季度整体表现较好。其中深圳项目二季度处理污 水 3607 万吨、日均处理量为 39.64 万吨，日均处理量同比上升 25.32%，产能利用率为 106%； 合肥项目处理污水 2384 万吨、日均处理量为 26.19 万吨，日均处理量同比上升 8.45%，产 能利用率为 87%。生态环保企业经营效益受大宗商品、原材料和电力成本影响显著。原材 料价格下降缓解了成本压力，而电力支出压力虽然近期有所缓解，但支出占比仍然较大。 整体来看，企业在成本支出方面仍面临一定挑战。二季度，首钢绿能项目生活垃圾处理量 为 27.71 万吨，同比上升 0.76%；二季度上网电量为 8924.96 万千瓦时，同比上升 17.62%。 受北京市地区宏观发展、垃圾分类政策、北京市生活垃圾物流等因素影响，未来首钢绿能 垃圾处理量存在降低的可能性。

受自然资源条件差异的影响，能源类 REITs 项目运营表现分化。鹏华深圳能源、国电投表 现不及去年同期，中航京能光伏、嘉实电建二季度表现较好。

受华南强降水及动力煤低价影响，鹏华深圳能源二季度收入下降。鹏华深圳能源“以气定 产”，天然气年合同供应稳定，二季度消耗 LNG 约 13.71 万吨，单位 LNG 成本约 1772.50 元/吨，与一季度相比大幅下降。二季度售电收入同比下降 25.66%至 41,223.38 万元，主要 系上网电量和平均电价均有所下滑。其中上网电量变动与用气和发电计划有关，二季度同 比下降 8.99%至 99,026.40 万千瓦时。而平均电价的下跌主要是由于市场电价不及 2023 年 同期。根据广东电力交易中心披露的 2024 年 1 月至 6 月中长期交易数据（含年度和月度交 易）加权后均价约为 0.4565 元/千瓦时，同比下降 16.26%，二季度中长期交易数据（含年 度和月度交易）加权后均价约 0.4511 元/千瓦时。而市场电价的下降主要是受到今年上半 年华南强降水过程频繁且降水持续时间偏长、动力煤价格持续保持低位的影响，同比下降 18.32%至 0.4704 元/千瓦时。从长远来看，由于广东省全年平均降水量在长期中相对稳定， 持续降雨的影响预计主要在当期。但动力煤国内产量与进口量预计还会维持相对高位，下 半年动力煤价格整体震荡偏弱运行，动力煤价格对电价的消极影响仍将持续。

受风资源下降、返还与分摊费及例行检修的影响，国电投新能源二季度实现发电量、上网 电量及不含税收入分别为 25,196.32 万千瓦时、24,631.96 万千瓦时和 17,344.15 万元，同 比分别下降 29.85%、29.74%和 34.23%。主要受到三方面因素影响：二季度项目所在区域 风资源情况较去年同期有所下降；国家和地方颁布实施的“两个细则”所导致的返还与分 摊费用调减了二季度的结付电费收入；此外，按照年度运营计划主动开展了为期 14 天的陆 上和海上升压站的年度例行检修和电力设备预防性试验等工作，也一定程度上影响了基础 设施项目报告期的发电表现。 受光照资源条件的季节性波动影响，中航京能光伏实现结算电量 1.71 亿千瓦时，环比上升 34.6%，实现发电收入 1.08 亿元，环比上升 23.5%，江山永宸项目 23 年 Q3、Q4，24 年 Q1、Q2 综合平均交易结算电价分别为 0.7070、0.7641、0.7384、0.7482 元/千瓦时，湖 北晶泰项目 23 年 Q3、Q4，24 年 Q1、Q2 综合平均交易结算电价分别为 0.9670、0.7985、 0.8253、0.7445 元/千瓦时。二季度江山永宸项目参与电力市场交易合计电量 1.27 亿千瓦 时，占结算电量 92%，比例有所上升，主要系电网公司、电力调度机构等电力系统运营管 理机构，并未按照算术平均值等量逐月分解年度优先发电计划电量（即原保障小时数所对 应的电量）所致；湖北晶泰项目合计交易电量 0.12 亿千瓦时，占结算电量 36%，主要为省 内和省间电力现货市场交易。

得益于自然降水较丰，新上市的嘉实电建项目二季度整体表现良好。根据项目公司 4、5 月 结算单与 6 月电力销售暂估数据，该项目二季度上网电量预计为 7,976.5922 千瓦时，同比 增长 10.98%，主要系五一桥水电站 5-6 月来水与去年同期相比较丰。其中，优先、留存、 市场化电量预计分别为 1,469 千瓦时、551 千瓦时、5,956 千瓦时。平均上网电价预计为 0.2267 元/千瓦时，同比增长 0.62%，其中，优先、留存、市场化电价预计分别为 0.2648 元/千瓦时、0.2748 元/千瓦时、0.2129 元/千瓦时。

产业园 REITs：内部分化延续，部分项目“以价换量”业绩环比有所改善

产业园项目二季度业绩表现分化，部分项目“以价换量”业绩有所改善。工业厂房类资产 稳定性较高，国君东久出租率环比小幅下降，但签约率较高，国君临港出租率保持不变； 华安张江、建信中关村“以价换量”，出租率有所上升、租金下滑，经营业绩环比有所改善， 博时蛇口租金提升、多数项目出租率提升；中金湖北科投和华夏合肥高新出租率回升，租 金较为稳健；东吴苏园、和达高科出租率有所下滑。

国君东久产业园出租率下降，签约率较高，国君临港项目租户结构较稳定。截至 2024 年 Q2 末，东久产业园出租率由 2024 年 Q1 的 97.48%环比下降为 95.73%，截至 2024 年 6 月末的整体签约率为 100%，自 2024 年 7 月 1 日起 4 个基础设施项目整体出租率为 100%； 临港产业园出租率维持在 94.07%，租户结构稳定，重要现金流提供方平均剩余租赁期限在 3 年以上。

华安张江、建信中关村出租率表现均有所回升、租金下滑，博时蛇口租金提升、多数项目 出租率提升。截至 2024 年 Q2 末，华安张江整体期末出租率达 81.88%，环比上升 0.85pct， 整体签约率为 88.31%，但租金整体水平表现下降。截至 2024 年 Q2 末，建信中关村整体 出租率为 78.80%，环比上升 6.80pct，月均租金环比下降 8.30%，主要因为在市场需求逐 渐恢复和调整的同时，区域内项目“以价换量”现象仍然严重，租金下行压力加剧，各区 域市场、各资产之间的竞争将持续。博时蛇口整体运营情况较稳定，24 年 Q2 末整体出租 率环比下降 1.00pct 至 93%，万海大厦、万融大厦和光明加速器二期项目出租率分别环比 变动 1.00pct、0.00pct 和-3.00pct，光明加速器二期项目出租率出现小幅波动，三个项目租 金分别环比上升 8.64%、9.22%、3.53%。

中金湖北科投和华夏合肥高新出租率回升，租金水平稳定。中金湖北科投 24 年 Q2 整体 保持平稳运营，租户结构相对稳定、分散化程度较高，光谷软件园和互联网+项目出租率分 别环比变动 0.43pct 和 3.25pct，租金水平较为稳健。华夏合肥高新 24 年 Q2 整体期末出租 率为 87.23%，环比上升 0.70pct。

东吴苏园、和达高科出租率均下滑。东吴苏园 24 年 Q2 末科智商管公司和艾派科公司期末 出租率分别环比变动-0.45pct 和 0.30pct。和达高科研发办公及配套商业、配套公寓和孵 化器项目 24 年 Q2 的出租率分别环比变动-2.73pct、-0.04pct 和-6.38pct，三个项目租 金分别环比变动-6.79%、6.38%、1.22%，三个项目的收缴率分别为 83.19%、98.87% 和 75.01%，主要原因为重要现金流提供方分季度、半年度、年度支付租金，所以单季 度计算收缴率存在误差。

消费类 REITs：项目运营稳健，出租率维持高位

消费类经营稳健，出租率保持较高水平。截至 24 年 Q2 末，华夏金茂项目出租率 98.30%， 平均租金（仅统计含税固定租金）83.50 元/平方米/月，期末收缴率为 99.43%。经营方面， 报告期内销售额（不含汽车销售额）达成 24186.32 万元，较上年同期增长 16.03%。嘉实 物美基础设施资产整体的出租率为 100%；租金收缴率为 99.90%；加权平均剩余租期为 7.95 年。华夏华润项目期末出租率 99.04%，相比首发时点进一步提升，稳定维持高位。项目资 产青岛万象城客流量稳定增长，2024 年 Q2 客流量同比增长 6.16%，租户集中度继续保持 较低水平，租户结构具备良好分散性。截至 2024 年 Q2 末，项目前十大面积租户占比总计 25.15%，前十大实收租金租户占比总计 19.1%。中金印力项目出租率 98.40%，项目整体 运营平稳，5 月客流同比提升 11.6%，环比提升 5.4%，销售额环比提升 11.0%。

保租房 REITs：项目平稳运行，出租率整体稳定

保租房项目 24Q2 出租率整体维持较高水平。中金厦门安居、华夏北京保障房、华夏华润 有巢24年Q2末整体出租率分别为99.51%、96.50%、94.22%，分别环比+0.11pct、+1.55pct、 -0.11pct，出租率整体波动较小；红土深圳安居四个项目安居百泉阁、安居锦园、保利香槟 苑和凤凰公馆项目出租率分别为 98.07%、98.00%、95.55%、99.3%，环比变动-0.21pct、 +0.25pct、-3.08pct、+0.39pct。租金水平方面，中金厦门安居项目有所改善，整体在租租 金的平均单价从 24 年 Q1 末的 33.24 元/平方米/月上升至 24 年 Q2 末的 33.50 元/平方米/ 月。截至 2024 年 Q2 末，国君宽庭江湾社区租赁住房 89.49%，光华社区租赁住房 91.84%。

物流园 REITs：部分项目经营承压，关注后续项目续租情况及区域市场供需 变化

物流园类部分项目承压，主要源于市场供需变化影响。截至 24 年 Q2 末，嘉实京东仓储出 租率受益于承租人主要为京东物流旗下子公司，出租率仍为 100%，主要承租人加权平均 剩余租期为 557 天（以租赁面积加权）。红土盐田港首发的现代物流中心项目出租率为 91.50%，较 2024 年 Q1 提升 0.34pct，扩募的世纪物流园项目为满租状态，租赁期限为 4.75 年，租金收缴率为 100%。中金普洛斯 10 个仓储物流园四季度末平均出租率为 85.64%， 环比变动-0.15pct，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后平均出租率升至 89.58%。平 均租金方面，普洛斯 2024 年 Q2 末有效平均租金单价为 38.19 元/平方米/月，较 2024 年 Q1 小幅上涨。

普洛斯重庆项目出租情况稳步提升，苏州望亭项目预计三季度出租率将恢复至 100%。项 目 24 年 Q2 总计营收 11567.03 万元，毛利率为 92.90%，EBITDA 利润率为 67.96%，整 体租金收缴率 97.30%。增城和苏州望亭出租率分别为 81.69%、75.6%，环比分别-15.95、 -13.08pct，下降幅度较大。重庆城市配送物流中心租赁情况稳步提升，本期签约率环比提 升 11.94 个百分点，在更加灵活租金定价和招商策略下，经营表现有所改善。苏州望亭普 洛斯物流园因租户换签短期出租率调整，新签租约于 7 月 1 日起生效，预计该园区三季度 出租率将恢复至 100%。 红土创新盐田港受对欧美贸易增长偏弱影响，出租率逐季下滑，需关注后续行业发展动态。 首发资产现代物流中心项目2024年Q2末的出租率由2023年Q2末的99%下降至91.50%。 2024 年仓储物流行业整体新增供应量呈下降趋势，部分供给较多的区域、城市的高标准仓 储物流设施可能短期内面临去化压力，而新增供应较少的城市市场仍将保持健康有序发展。 盐田子市场区域内目前暂无新增仓储供给量，伴随区域内客户进出口业务的逐步调整，区 内企业整体的仓库空仓率有望逐步下降，租金水平有望 保持在稳定水平。

据嘉实京东物流 REIT 二季报公告，行业供给方面，全国物流节点城市 2024Q2 交付高标仓 约为 450 万平方米，同比上涨超过 10%，新增供给速度显著放缓，但存量市场仍需时间去 化。短期细分市场方面，通过公开数据显示及对项目所在市场的评判，2024 年第二季度重 庆市场整体租金环比略微下降，但整体出租率有所恢复，市场表现相对平稳；武汉市场平 均租金、出租率环比上升，短期市场仍在修复中；京津冀城市群高标仓租金下降、出租率 上升，呈现明显的“以价换量”特征。

公募 REITs 可供分配金额同比多下降，分红较及时

综合来看，特许经营权类公募 REITs 的派息比率（可供分配金额/募集资金）高于产权类公募 REITs。特许经营权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1%-3%，平均分派率为 1.49%，而 产权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1.5%以下，平均分派率为 1.11%，保租房类多在 1.04% 左右，产业园类分化较大，多在 0.9%-1.4%。一方面是因为特许经营权类项目到期价值归 0， 且现金流较稳定，期间分红率天然较高；产权类项目因底层资产是不动产，更关注物业未来 的增值空间，因此分红率偏低。两类资产投资逻辑不同，应关注综合收益，即现金流分派率+ 基金净值增长率。

分底层资产类别来看，产业园内部分化较大，中金湖北科投、东久、合肥高新二季度派息比 率均超过 1.2%，环比 24 年一季度分别变动 0.04pct、0.08pct 和 0.00pct；东吴苏园、博时蛇 口、国君临港、华夏和达高科在 1%-1.1%之间，受一线城市产业园空置率上升、需求不足影 响，中关村派息比率为 0.47%。保租房和物流园基本保持稳健，除红土创新盐田港派息比率 环比下降 0.12pct 至 1.00%以及红土创新深圳安居派息比率环比下降 0.11pct 至 0.97%外，二 季度派息比率无大幅波动。高速公路环比 24 年一季度多数下滑，主要系天气、交通管制和节 假日免费通行导致通行费收入减少，整体派息比率同比、环比多下降，多数低于 1.5%，安徽 交控派息比率环比有所提升。新能源项目波动较大，主要与期初现金调整、运营季节性有关， 鹏华深圳派息比率环比上升 1.34pct 至 2.79%，中信建投国电投受管理费、托管费等大额费 用支出影响，导致现金流出超流入，派息比率为-0.54%。 从可供分配金额同比变化来看，24 年第二季度同比多下降，19 个项目下滑，7 个项目提升， 其中同比提升较大的有中航首钢绿能、华安张江、博时蛇口和中航京能，同比提升 15%以 上，红土创新深圳、华夏越秀、有巢、国君临港、中关村、沪杭甬和鹏华深圳同比下滑超 过 15%；从上半年同比变化来看，15 个项目下滑，9 个项目提升，其中上半年同比提升较 大的有博时蛇口、富国首创、嘉实京东和东吴苏园，同比提升 10%以上，国君临港、有巢、 鹏华深圳、中金安徽、中航首钢和中关村同比下滑超过 20%。

就可供分配金额完成率角度而言，已有 24 年预期可供分配金额数据的 REITs 中，24 年二 季度多数可供分配金额完成情况较好。中金山东高速完成率达到 27%，湖北科投光谷完成 率达到 26%，中金普洛斯、红土创新盐田港、华夏金茂商业和华夏华润商业均达到预期 25%。 就 24 年上半年可供分配金额完成率而言，多数 REITs 的完成情况也较为理想。中航京能 光伏和易方达深高速上半年完成率达到 61%，中金山东高速完成率达到 54%，湖北科投光 谷和红土创新盐田港完成率达到 52%，中金普洛斯完成率达到 50%。 从公告分红情况来看，截至 24 年 7 月 19 日，已有 29 只 REITs 公告分红 23 年收益，全部 29 只 23 年分红比率（23 年已公告分红金额/23 年累计可供分配金额）超过 90%。除此之 外，已有 13 支 REITs 公告分红 24 年收益，其中 8 支 24 年分红比率超过（24 年已公告分 红金额/24 年累计可供分配金额）50%，及时为投资人兑现收益。

编辑：火腿肠