德勤-2024年商业地产行业展望：强基固本，向新而生

由德勤发布了《德勤-2024年商业地产行业展望：强基固本，向新而生》这篇报告。以下是对该报告的部分摘录，完整内容请获取原文查看。展望2024年，多重挑战和期望转变叠加的困局料将持续，但全球房地产行业有望通过稳固根基重获发展动力。

1.经济放缓隐忧进一步影响行业收入和支出

全球范围，尽管预警信号已持续数月，不 确定因素挥之不去，但在一些明朗条件 支持下，各经济体尚能保持平稳运行。进入2024年，全球经济体仍将面临多重阻力：俄 乌冲突持续、极端气候灾害频发、移民问题亟待 解决、中国房地产行业持续低迷。1 但针对2023年 年初银行业动荡的积极政策回应、消费者需求稳 健以及能源和食品价格企稳，似乎已经缓解了一 些紧张情绪。 德勤《2024年全球房地产行业展望调研》表明， 无论哪种经济预测最终变为现实，在2024年及更 远的将来，对经济状况的担忧将是影响全球房地 产领导者决策的主要因素。此次调研面向11个国 家开展，共有来自大型房地产公司和投资公司的 750位首席财务官及其直接下属接受调研（请参阅 边栏“调研方法”）。

2023年调研显示，营收预期连续第二年下降：六 成受访者预计2023年营业收入将下降，而2022年 这一比例为48%。这一情绪在欧洲（66%）、北 美（60%）和亚太（53%）受访者中均十分明显。 有鉴于此，参与调研的首席财务官计划继续削减 开支。两年以前，仅有6%的受访者有此打算， 2023年，这一比例仍为6%，而今，多达四成受访 者表示将在2024年进一步削减开支。用人（49%） 和办公空间（46%）开支缩减是首要举措。

全球来看，利率上升和资本成本增加是受访者最关 心的问题，二者在影响公司未来12至18个月财务业 绩的宏观经济因素中位居前列。在所有选项中，利 润上调排位上升最快，在上年基础上跃升10位， 2024年位居第三（见图2）。在2024年调研新入围 选项中，资本成本在全球排名第五，在三个地区中 的两个都位列前三。新增的大量赎回/短期流动性 问题在亚太地区最受瞩目，名列第一。 全球受访者都对网络风险越发担忧，认为它最有可 能影响财务表现，尤其是在欧洲，近半数受访者选 择此选项（见图2）。这也不难理解，随着建筑中越 来越多采用智能技术，房地产行业现在面临资产层 面的脆弱性。2

2.市场预期发生结构性变化

2024年调研结果表明，大多数受访者（达 到2018年调研开始以来最高比例）预期 房地产行业基本面将会恶化。除连续第年下调营收预期、采取更多开支削减措施和加强 业务运营之外，绝大多数受访者表示未来12至18 个月内，空置率、租赁活动和租金增长等租赁基 本面也将恶化。一些受访者认为房地 产资本市场接近触底，预计房地产价格和交易活 动继续下行的受访者比例与2023调研持平。 2024年，基本面预期变化最大的当属资本可用性 和资本成本。预计资本成本状况恶化 的受访者比例从2023调研的38%升至2024调研的 50%，预计资本可用性恶化的受访者比例则从 2023调研的40%升至2024调研的49%。各大央行为 降通胀频频加息，贷款机构亦纷纷收紧信贷标准， 上述预期或许是对此的侧面反映。全球利率上涨 带来融资成本增加。截至2023年第二季度，美国 商业按揭贷款平均利率超过6.6%，比之2022年年 初时的3.8%接近翻番。3

经济增长放缓预期之下，贷款机构也趋于审慎。美联 储2023年4月调查显示，正在收紧商业按揭贷款放贷 标准的银行比例高达67%，作为对照，在2021年年底 计划放松标准的银行比例仅有9%。4一些贷款机构甚 至完全撤出房地产贷款市场，到2023年，房地产 各细分市场贷款机构已大量减少。5 面对贷款标准收紧、贷款机构减少以及借贷成本 上涨，商业地产买家在2024年或更难以获得购房 资金。截至2023年报告编制期间，全球房地产销 量下降59%，其中美国下降63%、欧洲下降62%， 亚太下降50%。6 美国有近9,000亿美元的贷款将在 未来两年内到期，7 鉴于当前借贷成本普遍高涨且 贷款机构厌恶风险，这类按揭贷款到期后或面临 续贷难题。单看2023年到期的贷款，商业抵押担 保证券（CMBS）和贷款抵押债券就占一半以上。8 2023年6月，CMBS债务拖欠率大幅上升28个基点， 达到3.9%。9

随着房地产业主和投资者认真考量经济增长乏力 态势以及房地产基本面预期变化，最受青睐的房 地产类型正在改变。针对未来12至18个月内哪类 资产的风险调整投资机会最具吸引力，数字地产 （即数据中心和基站）在三个地区都名列榜首 。自2023年起，郊区和市区写字楼排名 均大幅下降，这反映出企业持续努力应对混合办 公趋势。从全球排名来看，市区写字楼从2023调 研的第一跌至2024调研的第十。郊区写字楼也下 降五位，位居第七。

在2024调研中，不属于“四大核心”（写字楼、零 售地产、工业地产和多户住宅）的替代型资产机会 有所增加；其中有三类现已成为受访者的五大首选 目标。独户租赁（SFR）和建造租赁（BTR）类住宅上 升五位，排名第二，紧随其后的是养老地产（第三） 和生命科学地产（第五）。从北美排名来看，自助 仓储地产的排名同比增幅最大，从第14位跃升六位， 位居第八。

3.制定可持续发展战略， 推进低碳转型

房地产行业的分化日益加剧。在美国，具 备可持续发展资质的房地产资产等同于 优质甲级写字楼，年租金高出31%。根据楼龄和位置调整后，租金溢价也介于3%到4%之 间。63 投资者越来越重视房地产的可持续发展， 并根据其报告指标的全面性和可验证度做出投资 决策。

在写字楼从收购到出售的整个投资生命周期内， 都应考虑管理资本支出，以便缓解物理风险和转 型风险。业主和投资者应思考如何利用资本支出 降低气候风险并构建韧性。采用过时机械系统的 写字楼业主可能会发现运营成本攀升、难度加大， 在监管更加严格的情况下还可能会面临违规处罚。 预测显示，欧洲近76%的写字楼如不进行升级， 将在2030年面临淘汰风险。65 约一半的受访者认 为投资可持续房地产的最大实质风险是维持未充 分考虑气候相关风险的房地产资产的估值。

写字楼运营的可持续性

部分全球最大商业区2050年前的建设规划已完工 约八成。这让存量建筑的碳排放监控和减排成为 脱碳关键。66 不断趋紧的监管迫使房地产领导者 采取行动，在更大范围密切关注能效和排放。悉 尼市议会规定，从2023年1月起，澳大利亚全国建 筑环境评级系统对新建商业建筑的最低能源要求 为5.5（0为最不具可持续性，6为最具可持续性）， 目标是到2026年实现净零排放。67 过去几年，大型房地产公司的领导者都在逐步减 少碳足迹，例如安装清洁、高效的设备（如热 泵），采用新兴数字化解决方案（如物联网、人 工智能应用）等。租户空间的数据追踪和报告也很重要。范围3排放 涉及非房地产公司所产生或控制的间接排放，包 括租户空间的排放。成功的可持续发展战略应涵 盖绿色租赁条款，包括租赁区域分表计量、客户 能源披露和用于能效提升资本支出的成本分摊。 绿色租赁不是挑战，而是机会。

全生命周期碳排放评估应成为标准

全生命周期碳排放（WLC）是指楼宇在完整生命周 期内排放的碳总额。为实现净零目标，应将全生命 周期碳排放评估纳入建筑设计和规划阶段，并贯穿 整个生命周期。建筑隐含碳计算器（Embodied Carbon in Construction Calculator）68 或结构碳工具 （The Structural Carbon Tool）69 等建筑材料数据库 可以评估隐含碳排放并优化材料使用以减少建筑碳 足迹。采用创新型建筑材料，例如智能玻璃、低碳 替代性材料（如工程木材或交叉层压木材）和低排 放水泥，有利于减少碳排放。美国多州已开始推行 隐含碳相关的采购政策。2022年，加拿大温哥华也 通过了一项计划，到2030年将大型新建楼宇的隐含 碳排放量减少40%。70 欧盟71 和英国72 正将注意力 转向全生命周期碳排放。

根据预测，到2060年需新建约2.6万亿平方英尺住 房，以满足不断增长的全球人口的居住需求。73 到2025年，新建筑每年将产生超过22亿吨的废弃 物，74 其中75%以上会送到填埋场处理。75 对于存 量建筑，世界各地的城市都倾向于改造翻新而非 拆除重建，76 这样可以保留和使用原始建筑部件， 而非直接废弃。例如，美国一些领先机构制定了 一系列全生命周期碳排放目标，以便发展更可持 续的业务。BXP已为所有新建和翻新项目设定了最 低75%的建筑和拆除废弃物转用率目标，77 而 Kilroy Realty则为新建项目设定了到2030年减少 30%隐含碳的目标。

许多房地产公司缺乏满足合规要求的内部控制

全球可持续发展相关法规正在完善，可能需要企 业在其披露文件中填写详细的ESG指标，透明程 度需要达到财务报告披露的级别。79 调研结果显 示，59%的受访者声称他们没有遵守这些法规所 需的数据、流程和内部控制，并预计需要付出巨 大努力才能达到合规要求（见图5）。欧洲公司 似乎准备得更充分：54%的欧洲受访者预计合规 将是一项挑战，而北美和亚太地区的这一比例分 别为65%和58%。随着房地产公司将可持续性表 现和韧性指标纳入披露范围，确保数据完整性和 内部控制责任将变得非常重要。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）