2023年公募REITs二季报分析：REITs表现回暖，业绩整体修复

1. REITs 市场回顾：四单扩募顺利完成，二级表现逐渐回暖

1.1. 一级发行：四单扩募顺利落地，新发首日涨幅回落

1只产业园区 REITs上市，REITs市场继续扩容。2023Q2共发行1只REITs， 发行节奏放缓。其中，2023 年 6 月 30 日上市产业园区 REITs 中金湖北科投光谷 REIT，发行规模 15.75 亿元。四单公募 REITs 顺利完成扩募，合计募资超 50 亿。 6 月首批 4 单公募 REITs 扩募项目均完成定向募集，沪深交易所官网分别披露了 中金普洛斯 REIT、华安张江光大 REIT、博时蛇口产园 REIT、红土创新盐田港 REIT 的定向扩募发行情况报告书，4 单项目实际募资总额超 50 亿元。

2023Q2 新上市 REIT 首日涨幅较 2023Q1 有所下降。2023Q2 上市的中金湖 北科投光谷 REIT 首日涨跌幅为-6%。

截至 2023 年 8 月 18 日，REITs 共计上市 28 支，总市值达到 922 亿元，交 通基础设施 REITs 为主，其次园区基础设施 REITs 和能源基础设施。交通基础设 施和园区基础设施类 REITs 为市场的主力军，从市值来看，交通基础设施 REITs 市值高达 350 亿元，占总市值的 35%以上，园区基础设施 REITs 市值为 201 亿， 占总市值的 21.9%。此外，保障性租赁住房 REITs 有 4 支上市，市值达 55 亿元， 占总市值的 6%。仓储物流 REITs 上市 3 支基金，市值达 130 亿元，占总市值的 14%。能源基础设施 REITs 上市了 3 支基金，市值达到 152 亿元，占总市值的 16.5%。生态环保类 REITs 上市 2 支基金，市值为 34 亿元，占总市值的 3.7%。

1.2. 二级表现：REITs 指数止跌回升，成交活跃度回升

近一年（2022.8.17-2023.8.18），REIT 指数前期整体下行，近期止跌回升。 2022 年 8 月 17 日开始，REITs 指数小幅上涨后持续下行。2022.08.17-2023.7.5， 中证 REITs 指数累计下行 27.8%，REITs 产权指数下行 27.0%，REITs 经营权指 数下行 19.8%。后续 REITs 市场回暖，截至 2023.8.18，中证 REITs 指数降幅收 窄至 21.8%，REITs 产权指数降幅收窄至 20.5%，经营权指数降幅收窄至 13.4%。 流动性方面，2023 年 REITs 成交活跃度有所回升。一季度随着市场走弱，成交活 跃度逐渐下行，4 月以来成交活跃度下降明显，7 月市场表现回暖，成交活跃度逐 渐回升。

2. 政策分析及展望：制度不断完善，鼓励民间投资项目发行REITs

政策不断出台推动我国公募 REITs 市场发展。2023 年 6 月 13 日，国家发改 委投资司组织召开金融机构投资项目前期工作质量提升专题培训会。国家发改委 投资司负责人指出，围绕扩大有效投资，着力推动投资高质量发展，要发挥好中 央预算内投资引导带动作用，进一步提升地方政府专项债券项目质量，着力促进 民间投资，稳妥开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）工作，探索建立 与银行投贷联动试点合作机制，将可研大纲有关要求落实落细到投资各行业各领 域各主体，以高质量的项目前期工作提升投资决策的科学化、规范化和法治化水 平，促进投资精准有效落地，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。2023 年 7 月 6 日，国家发展改革委将支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施 REITs，不断提升民间投资积极性。国家发展改革委正积极推动消费、供热、水电、 旅游等基础设施项目，有望取得新突破。2023 年 7 月 24 日，国家发展改革委发 布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知，其中 提出，鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。将进 一步加大工作力度，推荐更多符合条件的民间投资项目发行基础设施 REITs，促 进资产类型多样化，进一步拓宽民间投资的投融资渠道，降低企业资产负债率， 提升再投资能力。各省级发展改革委要与自然资源、生态环境、住房城乡建设等 部门加强沟通协调，重点围绕前期手续完善、产权证书办理、土地使用管理等方 面，帮助落实存量资产盘活条件，支持更多的民间投资项目发行基础设施 REITs。 2023 年 8 月 1 日，国家发展改革委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若 干举措的通知，其中提出，扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行 规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施 REITs，进一步扩大民间投资。

相关法律法规继续不断完善。2023 年 7 月 25 日，证监会召开 2023 年系统 年中工作座谈会强调，进一步提升服务国家重大战略的质效。贯彻落实国务院常 务会议审议通过的《加大力度支持科技型企业融资行动方案》，着力健全支持优质 科技型企业的制度机制，坚守科创板、创业板定位，进一步提升服务的精准性。推 动公司债和企业债协同发展，做优做强科创债，抓紧推动消费基础设施等新类型 公募 REITs 项目落地。进一步提升期货市场功能，更好服务经济平稳运行大局。

3. 2023Q2 业绩分析：完成度表现分化，不利因素影响将缓解

营收方面，2023Q2 能源基础设施 REITs 营收完成度领先，园区基础设施 REITs、仓储物流 REITs、保障性租赁住房 REITs 和生态环保 REITs 完成度相近， 交通基础设施 REITs 完成度相对较低。园区基础设施 REITs 方面，2023Q2 营收 较去年有所上升，营收完成额占比 25.3%，完成额占比同比上升 5.0PCT。仓储物 流 REITs 方面，营收完成额占比 25.9%，完成额占比同比上升 1.5PCT。能源基 础设施 REITs 方面，2023Q2 营收完成额最高，占 34.5%。交通基础设施 REITs 方面， 2023 Q2 营收完成额占比 22.6%，同比上升 3.8PCT。生态环保 REITs 方 面，2023Q2 完成额占比 25.4%，不及 2022Q2 表现抢眼，同比下降 0.7PCT。保 障性租赁住房 REITs 方面， 2023Q2 营收完成额占比 25.9%，与 2022Q4 持相近 水平。

EBITDA 方面，2023Q2 能源基础设施 REITs EBITDA 完成度领先，保障性 租赁住房 REITs、园区基础设施 REITs、仓储物流 REITs 和生态环保 REITs 均完 成四分之一以上，交通基础设施 REITs 完成度相对较低。园区基础设施 REITs 方 面，2023Q2 完成额占比 29.4%，同比上涨 0.2PCT。仓储物流设施 REITs 方面， 2023Q2 EBITDA 完成额占比 27.4%，同比上涨 1.4PCT。能源基础设施 REITs EBITDA 2023Q2 完成额 39.3%，环比上升 10.7PCT。保障性租赁住房 REITs 方 面，2023Q2 完成预期占比 26.6%，与 2023Q1 基本持平。交通基础设施 REITs 方面， 2023Q2 表现一般，完成额 24.3%，同比提升 6.3PCT。生态环保 REITs 方面，2023Q2 完成度 25.5%，同比下降 3.2PCT。

3.1. 园区基础设施：Q2 环比修复，整体完成度较高

2023Q2 营收方面，园区基础设施类 REITs 中，东吴苏园产业 REIT 完成度 领先，博时蛇口园区 REIT、华安张江光大 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT、 国泰君安东久新经济 REIT 和华夏和达高科 REIT 营收完成度均超过 25%，华夏 合肥高新 REIT 和建信中关村 REIT 完成度不及预期。

拆分来看，博时蛇口产园 REIT 二季度恢复良好，当期实现营收 3707 万元， 环比增长 26.3%，2023Q2 营收完成度升至 25.5%，环比上升 5.3PCT。2023Q2 实现EBITDA2961万元，环比增长16.5%，完成度占比41.4%，环比提升5.8PCT。 博时蛇口产园 REIT 二季度整体运营恢复良好，主要是因为本季度处于出租率逐 渐回复，从本年度 2 月底最低水平，到 6 月底出租率逐步提升至本基金设立以来 的最高水平。

东吴苏园产业 REIT 二季度实现营收 6942 万元，环比下降 2.19%，营收完成度占比 28.4%，环比下降 0.6PCT，完成预期目标。2023Q2 实现 EBITDA 3895 万元，环比下降 12.12%，完成度占比 26.6%，环比下降 3.7PCT。东吴苏园产业 REIT 的国际科技园五期 B 区项目和 2.5 产业园一期、二期项目 2023 二季度受 减免服务业小微企业和个体工商户 3 月至 8 月租金影响，营业收入出现一定程度 下滑。

华安张江光大 REIT 二季度实现营收 2215 万元，环比上升 40.9%，营收完 成度占比 26.4%，环比上升 7.7PCT，达成预期。2023Q2 实现 EBITDA 1615 万 元，环比上升 35.34%，完成度占比 27.2%，环比上升 7.1PCT。2023 二季度出租 率较一季度有较明显回升，截至 2023 年 6 月末的整体出租率为 82.31%，但张润 大厦项目重要现金流提供方“哲库科技”在退租谈判中，预计三季度业绩或将承 压。

建信中关村 REIT 二季度实现营收 4431 万元，环比上升 0.65%，营收完成 度占比 19.9%，环比增加 0.1PCT。2023Q2 实现 EBITDA 2392 万元，环比下降 4.62%，完成度占比 16.3%，环比下降 0.8PCT。建信中关村 REIT 整体运营情况 较为稳定，截至 2023 年 6 月 30 日，基础设施项目公司出租率为 67.84%，本季 度北京市整体租赁市场表现持续低迷，市场成交活跃度较低，整体租赁市场仍面 临下行压力。

华夏合肥高新产园 REIT 二季度实现营收 2300 万元，环比减少 2.49%，营 收完成度占比 24.4%，环比下降 0.6PCT。2023Q2 实现 EBITDA 1562 万元，环 比下降 3.49%，完成度占比 26%，环比下降 0.9PCT。截至 2023 年 6 月 30 日， 华夏合肥高新 REIT 高新睿成房屋出租率为 89.73%，高新君道房屋出租率为 92.48%，基础设施项目总可出租面积 29.7 万平方米，已出租面积为 27.1 万平方 米，出租率为 91.18%，较上季度环比上升 1.15PCT，整体运营情况稳定。

华夏和达高科 REIT 二季度实现营收 2688 万元，营收完成度占比 25.4%，完 成预期目标。2023Q2 实现 EBITDA 1785 万元，完成度占比 25.2%。2023 二季 度华夏和达高科 REIT 两家基础设施项目公司整体运营情况良好，新签约租金较 存量租约租金都有所上升，如孵化器项目，存量租约平均租金 1.61 元/平方米/天， 2023 二季度新签租约平均租金 1.69 元/平方米/天。

国泰君安临港创新产业园 REIT 二季度实现营收 1197 万元，环比减少 1.15%， 营收完成度占比 25.4%，环比下降 0.3PCT，基本完成预期。2023Q2 实现 EBITDA 946 万元，环比下降 7.5%，完成度占比 42.7%，环比下降 3.47PCT。2023 二季 度内，国泰君安临港创新产业园 REIT 平均出租率为 98.16%，重要现金流提供方 业务经营情况稳定，财务状况良好，重要现金流提供方整体租金单价与园区平均 水平偏离度不超过 3%，剩余租赁期限均在 3 年以上。

国泰君安东久新经济 REIT 二季度实现营收 2718 万元，环比上升 0.59%， 营收完成度占比 26.9%，环比上升 0.2PCT。2023Q2 实现 EBITDA 2013 万元， 环比增加 1.40%，完成度占比 30.5%，环比上升 0.5PCT。国泰君安东久新经济 REIT基础设施项目平均实际出租面积约为 27.8万平方米，平均出租率为100%， 较一季度维持不变。

3.2. 仓储物流：Q2 业绩环比上升，经营表现相对稳健

仓储物流方面运营情况相对稳健，EBITDA 完成度达 27.4%。红土创新盐田 港REIT和中金普洛斯仓储物流REIT二季度营收环比均上升，嘉实京东仓储REIT 二季度 EBITDA 完成度达 24.7%，较一季度下降 12.52PCT。

红土创新盐田港 REIT 二季度实现营收 3072 万元，环比上升 5.21%，营收完 成度 28.0%，环比上升 1.39PCT。红土创新盐田港 REIT 二季度 EBITDA 为 2453 万元，环比上升 3.69%，EBITDA 完成度 29.2%，环比上升 1.1PCT。项目公司出 租情况稳定，二季度平均出租率继续保持在 99%。

中金普洛斯 REIT 二季度实现营收 9390 万元，环比上升 7.56%，营收完成度24.6%，环比上升 1.7PCT。中金普洛斯 REIT 二季度 EBITDA 为 6712 万元，环 比上升 13.16%，EBITDA 完成度 28.3%，环比上升 3.3PCT。从项目经营情况来 看，项目公司出租率稳定、续租情况良好，于报告期内完成新购入基础设施项目 后，基础设施资产合计由 10 个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海 经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，其中，首次募集投资的基础设施资产合计 7 个，期末平均出租率为 92.09%，环比下降 0.61PCT，2023Q2 贡献租金及物业 管理服务费收入占比超过 10%的租户在 2023 年 6 月末租金为 34.20 元/平方米/ 月，项目租户结构稳定；新购入基础设施资产合计 3 个，期末平均出租率为 80.56%， 考虑到新并入资产的影响，二季度整体出租率小幅下滑，预计三季度将有所回升。

嘉实京东仓储基础设施 REIT二季度实现营收2675万元，营收完成度25.0%。 嘉实京东仓储基础设施 REIT 二季度 EBITDA 为 1596 万元，EBITDA 完成度 24.7%。嘉实京东仓储 REIT 持有的三个仓储物流基础设施项目分别位于重庆、武 汉、廊坊等三个物流节点城市，公司运营整体保持平稳，主要承租人租约稳定， 2023 年 6 月 30 日三个项目的租赁率为 100%。

3.3. 能源基础设施： Q2 环比上行，EBITDA 恢复良好

能源基础设施方面，鹏华深圳能源 REIT2023 二季度营收情况较 2023 一季 度大幅上行，EBITDA 环比显著上升。

鹏华深圳能源 REIT 二季度实现营收 5.5 亿元，环比上涨 71.05%，营收完成 度 35.8%，环比上涨 14.9PCT。二季度 EBITDA 为 2.10 亿元，环比上涨 87.89%， EBITDA 完成度 53.7%，环比上升 25.1PCT。

中信建投国家电投新能源 REIT 二季度实现营收 2.63 亿元，营收完成度 33.8%。二季度 EBITDA 为 2.06 亿元，EBITDA 完成度 38.0%。中信建投新能源 REIT 有滨海北 H1 和滨海北 H2 两个发电项目，截至 2023 年 6 月 30 日，公司实现发电量 35,917.06 万千瓦时，上网电量 35,060.22 万千瓦时。

中航京能光伏 REIT 二季度实现营收 1.14 亿元，营收完成度 33.9%。二季度 EBITDA 为 1.01 亿元，EBITDA 完成度 26.3%。中航京能光伏 REIT 拥有两个发 电项目分别位于陕西榆林和湖北随州，截至 2023 年 6 月 30 日，项目合计结算电 量 1.52 亿千瓦时。

3.4. 保障性租赁住房：Q2 业绩表现稳定，整体运营情况良好

保障性租赁住房方面，2023 年二季度经营表现整体稳健，营收环比小幅上行， EBITDA 环比略微下降，营收和 EBITDA 完成度均高于 25%，红土创新深圳安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 的 营业收入完成度分别为 25.2%、25.9%、25.5%和 26.9%。

红土创新深圳安居 REIT 二季度实现营收 1355 万元，环比下降 0.16%，营收 完成度 25.2%，环比上涨 0.1PCT。红土创新深圳安居 REIT 二季度 EBITDA 为 1186 万元，环比上升 1.32%，EBITDA 完成度 26.1%，环比上升 0.3PCT。红土 创新深圳安居 REIT 含四个项目，出租率较高，安居百泉阁项目出租率为 98.16%、 配套商业出租率为 100%、配套停车场出租率为 100%；安居锦园项目保障性租赁 住房出租率为 100%、配套停车场出租率为 100%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项 目保障性租赁住房的出租率分别为 98.52%和 98.79%，整体出租率出保持高位。

华夏北京保障房 REIT 二季度实现营收 1801 万元，环比上升 0.99%，营收完 成度 25.9%，环比上涨 0.2PCT。华夏北京保障房 REIT 二季度 EBITDA 为 1308 万元，环比下降 0.09%，EBITDA 完成度 25.9%，环比下降 0.1PCT。熙悦尚郡家 园项目和熙悦尚郡公租房项目收缴率均较 2022 年一季度有所下降。整体来看，华 夏北京保障房出租率和收缴率均在 96%以上，运营情况良好。华夏北京保障房 REIT 的基础设施资产，由所在行政区域的住房保障部门统一组织开展配租及趸租 工作。熙悦尚郡项目方面，2023 二季度进行了一次配租工作，共计实现新增 10 套房屋出租；文龙家园方面，2023 二季度进行了一次配租工作，共计实现新增 21 套房源出租，相关合同将于 2023 年 7 月初生效，暂未体现在 2023Q2 出租率统 计内。

中金厦门安居 REIT 二季度基金层面实现营收 1830 万元，环比上涨 1.38%， 营收完成度 25.5%，环比上涨 0.3PCT。中金厦门安居 REIT 二季度 EBITDA 为 1500 万元，环比下降 0.32%，EBITDA 完成度 27.4%，环比下降 0.1PCT。按照 中金厦门安居 REIT 持有的 2 个保障性租赁住房项目的建筑面积计算，期末出租 率为 99.64%，出租率环比提升 0.15PCT，其中个人租户占比 91.37%，基础设施 资产保持平稳运营。

华夏基金华润有巢 REIT 二季度基金层面实现营收 1919 万元，营收完成度 26.9%。华夏基金华润有巢 REIT 二季度 EBITDA 为 1150 万元，EBITDA 完成度 27.0%。华夏基金华润有巢 REIT 的两家基础设施项目 2023 年 2 季度新增签约合 同共 644 间，新增签约流量与租期结构健康。截至 2023 年 6 月 30 日，有巢泗泾 项目出租率为 96.52 %，有巢东部经开区项目出租率为 96.36 %。

3.5. 交通基础设施：Q2 环比略微下行，待业绩修复

交通基础设施方面 REITs 环比略微下行。2023Q2,7 只交通基础设施 REITs 营收平均完成度为 22.6%，EBITDA 完成度为 24.3%，其中，只有国金中国铁建 REIT 营收完成度超 25%。华夏中国交建 REIT 和中金安徽交控 REIT 营收完成度 低于 20%。

浙商沪杭甬 REIT 二季度实现营收 1.73 亿元，环比下降 6.11%，营收完成度 24.5%，环比下降 1.60PCT。浙商沪杭甬 REIT 一季度 EBITDA 为 1236 万元，环 比下降 16.68%，EBITDA 完成度 24.4%，环比下降 4.9PCT。2023 年二季度，浙 商沪杭甬 REIT 项目通行费收入和通行车量均有上升，杭徽收费道口通行费收入 同比增长 15.31 %，通行车辆总数 1346.07 万辆，同比上升 31.26 %，日均 14.79 万辆。

平安广州广河 REIT 二季度实现营收 1.88 亿元，环比下降 3.04%，同比上升 22.86%，营收完成度 22.0%，环比下降 0.7PCT。平安广州广河 REIT 二季度 EBITDA为1.56万元，环比下降5.98%，EBITDA完成度23.1%，环比下降1.5PCT。 2023 二季度平安广州广河 REIT 项目公司收费、监控、通信等联网设施设备运维 良好，收费管理平稳有序，混合收费车流量同比增长 26.67%，通行费拆分结算收 入 1.92 亿元，同比增长 24.15%。

华夏越秀高速 REIT 二季度实现营收 5727 万元，环比下降 11.30%，营收完 成度 23.8%，环比下降 3.0PCT。华夏越秀高速 REIT 二季度 EBITDA 为 4395 万 元，环比下降 14.46%，EBITDA 完成度 23.3%，环比下降 3.9PCT。自 2022 年 底交通运输部发布《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控交通运输工作的通知》， 优化交通运输行业的出行政策，华夏越秀高速 REIT 项目的流量和通行费出现显 著回升。2023 年二季度车流量和通行费稳步上升，延续了一季度良好的增长趋势， 项目通行费收入同比上升 16.59%，车流量同比上升 20.14%。

华夏中国交建 REIT 二季度实现营收 1.08 亿元，环比下降 7.59%，营收完成 度 18.2%，环比下降 1.5PCT。华夏中国交建 REIT 二季度 EBITDA 为 8508 万元， 环比下降 14.25%，EBITDA 完成度 18.3%，环比下降 3.0PCT。嘉通高速 2023 年二季度车流量及通行费收入稳健恢复，二季度通行费收入较 2022 年二季度同 比增长 5.0%。嘉通高速 2023 年二季度客车日均自然车流量达 1.29 万辆，较 2022 年二季度同比增长 46.8%。

国金中国铁建 REIT 二季度实现营收 1.99 亿元，环比上涨 8.34%，营收完成 度 27.1%，环比上升 2.1PCT。国金中国铁建 REIT 二季度 EBITDA 为 1.64 亿元， 环比上涨 5.38%，EBITDA 完成度 36.0%，环比上涨 1.8PCT。由于 2023 年二季 度地方经济恢复，居民出行意愿增加，基础设施项目通行费收入同比增长 13.94%， 环比增长 1.93%，出入口通行量同比增长 2.20%，环比下降 0.22%。

中金安徽交控 REIT 二季度实现营收 2.39 亿元，营收完成度 19.2%。中金安 徽交控 REIT 二季度 EBITDA 为 2.07 亿元，EBITDA 完成度 19.7%。2023 年二 季度通行费收入 2.39 亿元,同比下降 6.74%。沿江高速日均断面自然车流量为 2.26 万辆，环比一季度下降 21.53%，同比上升 19.58%。其中，客车断面车流量 1.41 万辆/日，环比下降 33.49%，同比上升 54.95%；货车断面车流量 0.73 万辆/日， 环比上升 12.31%，同比下降 21.51%。一季度受春运等综合因素影响，客运交通量一般处于全年峰值，货运交通量一般处于全年谷值。二季度相较于一季度，客 运交通量回落明显，货运交通量逐步上升。

华泰江苏交控 REIT 二季度实现营收 9705 万元，营收完成度 23.6%。华泰江 苏交控 REIT 二季度 EBITDA 为 7072 万元， EBITDA 完成度 25.8%。2023Q2 高速公路通行需求快速回升，项目通行费收入高于历史同期水平，较 2022 年同 期增长 76.63%。

3.6. 生态环保： Q2 环比回升，EBITDA 保持稳健

生态环保方面，首创水务 REIT 二季度营收同比环比均上涨，EBITDA 环比 上升，首钢绿能 REIT 二季度营收环比下行，EBITDA 环比下行。富国首创水务 REIT 二季度营收同比环比均有上涨，营收完成度为 25.9%，环比上涨 3.4PCT。

中航首钢绿能 REIT 二季度实现营收 9816 万元，环比下降 3.23%，营收完成 度 24.8%，环比下降 0.8PCT。中航首钢绿能 REIT 二季度 EBITDA 为 3043 万元， 环比下降 3.27%，EBITDA 完成度 26.8%，环比下降 0.9PCT。中航首钢绿能 REIT 的项目名称为首钢生物质项目，主要产品包括生活垃圾处置服务、厨余垃圾收运 处置服务、电力销售等，收取生活垃圾处置服务费、厨余垃圾收运处置费和售电 费用。2023 二季度，项目运营平稳，处理生活垃圾 27.5 万吨，收运厨余垃圾 1.29 万吨，处置厨余垃圾 1.53 万吨。

富国首创水务 REIT 二季度实现营收 7770 万元，环比上涨 15.12%，营收完 成度 25.9%，环比上涨 3.4PCT。富国首创水务 REIT 二季度 EBITDA 为 4444 万 元，环比上升 22.94%，EBITDA 完成度 24.1%，环比上升 4.5PCT。富国首创水 务 REIT 包含深圳项目和合肥项目共两个项目，深圳项目污水处理量环比上升， 合肥项目小幅上升。深圳项目的三个水厂 2023Q2 平均产能利用率为 94%，环比 上升 21PCT，处于水量旺季。合肥项目公司设计产能 30 万吨/天，2023 年第二季 度共处理污水 2407 万吨，平均处理量 26.46 万吨/天，环比上涨 29.01%，产能利 用率 88%，环比上升 20PCT。2023 二季度平均产能利用率偏高，主要原因为年 内污水处理负荷率会呈现出季节性变化，一般而言，夏季的进水量较大，负荷率 较高，冬季的进水量减少，负荷率较低。

4. 可分配金额及估值：可供分配金额完成率较高，交通基础设施估值分化较大

可供分配金额方面，2023Q2 仓储物流 REITs、能源基础设施和保障性租赁 住房 REITs 完成度超预期，园区基础设施 REITs 可供分配金额完成度同样超过 四分之一，交通基础设施和生态环保 REITs 可供分配金额完成度不及预期。园区 基础设施 REITs 方面，2023Q2 可供分配金额有所上升，完成额占比 27.2%，占 比环比上升 4.4 PCT。仓储物流 REITs 方面，2023Q2 可供分配金额有所上升， 完成额占比 31.8%，占比环比上升 5.0 PCT。能源基础设施 REITs 二季度可供分 配金额继续大幅上升，完成额占比 31.7%，占比环比上升 19.7 PCT，完成度超预 期。保障性租赁住房 REITs 2023Q2 可供分配金额完成额占比 29.6%，超预期完 成。交通基础设施方面，2023Q2 可供分配金额完成额占比小幅下降 6.3 PCT 至 22.1%。生态环保类 REITs 2023Q2 可供分配金额完成额大幅下降，完成度不及 预期。

园区基础设施方面可供分配金额二季度总体上行。除建信中关村REIT以外， 华安张江光大 REIT、博时蛇口产园 REIT、东吴苏园产业 REIT、华夏合肥高新 REIT 等二季度完成额环比占比均上行。博时蛇口产园 REIT 二季度实现可供分配 金额 2280 万元，环比上涨 55.59%，完成度 24.6%，占比环比上涨 8.8 PCT。东 吴苏园产业 REIT 二季度实现可供分配金额 3626 万元，环比上涨 16.29%，完成 度 23.8%，占比环比上涨 3.3PCT。华安张江光大 REIT 二季度实现可供分配金额 1735 万元，环比增长 17.77%，完成度 28.7%，占比环比增长 4.3 PCT。建信中 关村 REIT二季度实现可供分配金额 2116 万元，环比下降 10.39%，完成度 16.9%， 占比环比下降 2 PCT。华夏合肥高新 REIT 二季度实现可供分配金额 1891 万元， 环比上涨 2.15%，完成度 30.4%，占比环比上涨 0.6PCT。国泰君安临港创新产 业园 REIT二季度实现可供分配金额1369万元，环比上涨62.77%，完成度35.7%， 占比环比上涨 13.8%。国泰君安东久新经济 REIT 二季度实现可供分配金额 2359 万元，环比增长 18.34%，完成度 31.4%，占比环比上涨 4.9 PCT。

仓储物流方面可供分配金额情况有所改善。中金普洛斯仓储物流 REIT、红土 创新盐田港 REIT 和嘉实京东仓储基础设施 REIT 二季度可供分配金额较一季度 有所增长，其中中金普洛斯 REIT 完成额占比超预期。中金普洛斯 REIT 二季度 实现可供分配金额 1.05 亿元，环比增长 57.1%，完成度 41.7%，占比环比增长 15.16PCT。红土创新盐田港 REIT 二季度实现可供分配金额 0.23 亿元，环比下 降 2.9%，完成度 28.1%，占比环比下降 0.9 PCT。嘉实京东仓储 REIT 二季度实 现可供分配金额0.18亿元，环比上涨2.1%，完成度25.5%，占比环比上涨0.5PCT。

能源基础设施方面二季度可供分配金额环比大幅上涨，完成额占比超预期。 鹏华深圳能源 REIT 二季度实现可供分配金额 1.67 亿元，环比上涨 341.8%，完 成度 52.9%，占比环比上涨 40.95 PCT。中信建投国家电投新能源 REIT 二季度 实现可供分配金额 2.29 亿元，完成度 30.3%。中航京能光伏 REIT 二季度实现可 供分配金额 0.39 亿元，完成度 12.0%。

保障性租赁住房方面，四支 REITs 在二季度可供分配金额表现稳健。中金厦 门安居 REIT 二季度实现可供分配金额 0.15 亿元，完成度 28.3%。华夏北京保障 房 REIT 二季度实现可供分配金额 0.14 亿元，完成度 27.8%。红土创新深圳安居 REIT 二季度实现可供分配金额 0.14 亿元，完成度 29.1%。华夏基金华润有巢 REIT 二季度实现可供分配金额 0.16 亿元，完成度 33.3%。

交通基础设施类 REITs 二季度可供分配金额环比下行。浙商沪杭甬 REIT 二 季度实现可供分配金额 1.09 亿元，环比下降 22.1%，完成度 25.1%，占比环比下 降 7.14 PCT。平安广州广河 REIT 二季度实现可供分配金额 1.07 亿元，环比下 降 28.0%，完成度 17.0%，占比环比下降 6.61 PCT。华夏越秀高速 REIT 二季度 实现可供分配金额 0.38 亿元，环比下降 14.8%，完成度 24.6%，占比环比下降 4.25PCT。华夏中国交建 REIT 二季度实现可供分配金额 0.70 亿元，环比下降 24.6%，完成度 17.0%，环比下降 5.54 PCT。国金中国铁建 REIT 二季度实现可 供分配金额 1.25 亿元，环比下降 13.9%，完成度 27.2%，环比下降 4.41 PCT。 华泰江苏交控 REIT 二季度实现可供分配金额 0.53 亿元，完成度 23.8%。中金安 徽交控 REIT 二季度实现可供分配金额 1.75 亿元，完成度 19.7%。

生态环保方面，两支 REITs 较一季度可供分配金额表现有所降低。中航首钢 绿能 REIT 二季度实现可供分配金额 0.11 亿元，环比下降 71.0%，完成度 10.8%， 占比环比降低 26.5 PCT。富国首创水务 REIT 二季度实现可供分配金额 0.29 亿 元，环比下降 11.5%，完成度 17.5%，占比环比下降 2.3 PCT。

编辑：maoren