2023年房地产行业专题研究报告 苏州产业发展与房地产未来

一、苏州是工业立市的长三角经济第二城，但新一轮发展有隐忧

苏州凭借良好的区位优势和营商环境，成为外资的聚集地，在资本推动经济增长的年代 率先实现腾飞，工业产值中外资占比高峰时超过一半。当前苏州 GDP 和人均 GDP 排名 长三角第二，工业增加值规模仅次于上海、深圳，为中国工业第三城。由于苏州并非占 据信息节点的城市，制造业是苏州的立市之基，第二产业 GDP 占比及从业人口占比均较 高。虽然苏州制造业具备规模优势，且有一定聚集效应，但近年来增速落后于长三角其 他竞争城市，在新发展阶段呈现一定隐忧。

（一）区位优势和营商环境奠定苏州的发展基础，工业产值中外资占比近 40%

北出上海第一站，苏州享上海产业外溢和低运输成本优势。苏州经济发展的首要基础是 区位优势，其为上海通往长三角腹地的第一站，主要有两条线：南线京沪线经过昆山和 苏州城区，北线沿着长江南岸经过苏州下辖的县级市太仓、常熟、张家港。苏州区位优 势对经济发展的影响主要在三个方面：1）承接了上海产业的外溢，如昆山汽车零部件产 业，为上海嘉定汽车城提供配套。2）连接长三角腹地与上海，享受上海信息优势，如早 期苏州政府就提出了“主动接受上海辐射，实行错位发展”战略，利用上海丰富的科研 资源吸收先进的技术和经验，发展电子信息硬件，与上海主攻软件形成配合。3）在长江 沿岸有太仓、常熟、张家港三个港口，运输成本低，便于发展外贸经济，如苏州进出口 企业可直接在苏州市区提空箱，再通过苏太快航水路运输至太仓港，并直接出运。据测 算，通过该航线运输，每标箱综合成本将比陆路运输模式降低 15%左右。良好的区位优 势使得苏州成为制造业厂商聚集的优先选择。

良好的营商环境使得外资聚集，在资本稀缺的时期，苏州率先实现经济腾飞。过去 20 年，我国经济增长主要由资本驱动，资本起到了提供生产设备以及聚集劳动力资源的作 用，而海外资本在改革开放初期便是主要的力量。苏州凭借良好的战略规划及政策优势， 打造了良好的营商环境，成为海外资本的聚集地，如昆山成为台资的聚集地，太仓成为 德资的聚集地。1992 年在政策支持下，中国和新加坡联合开发苏州工业园区，把新加坡 园区管理、招商等经验引入国内，现在苏州工业园区已经成为国内排名第一的国家级开 发区。在数据层面，苏州规上工业总产值中，外商投资企业占比即使在出现下滑后，仍 占比达到 37%，在所有企业类型中占比最高。

（二）苏州经济驱动力主要在工业，工业增加值排名全国第三

从产业结构看，苏州的立市之基是工业，当前已是中国工业第三城。1）从长三角城市的 定位看，上海是全球信息节点，南京、杭州、合肥分别是江苏、浙江、安徽的信息节点， 苏州在发展生产性服务业上有天然劣势，其三次产业结构中一二三产占比分别为 1%、 48%、51%，第三产业占比远低于上海、杭州、南京、合肥，而与无锡、常州等城市相当， 反映了工业的重要地位。2）区位优势及外商投资使得苏州成为制造业落地的高性价比之 选，奠定了苏州制造业强大的地位。2021 年工业增加值仅略低于上海、深圳，为中国工 业第三城，为重庆的 1.26 倍、广州的 1.5 倍。

除工业规模外，苏州齐全的工业门类，占比较高的第二产业人口，也反映了工业的主导 地位。1）聚集效应下，苏州形成了齐全的工业门类，大类、中类、小类占比 90%、90%、 96%，而更细的产业链分工进一步推动效率提升。2）产业人口结构中，苏州第二产业人 口占比达到 51%，是江苏各市中第二产业人口占比最高的城市，也反映了苏州工业立市 的特征。

苏州第二产业发展较好地推动了配套的第三产业，信息服务业和科研产业保持高增，而 金融业规模与南京相当。1）从增速对比看，苏州第二产业领先于第三产业，2010 年后 第二产业增速回落，也带动了第三产业的增速回落。2）从第三产业内部看，批发零售、 文化体育娱乐增速一直偏低，而与制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高 增速，随着制造业增速下滑，仓储运输等服务业增速下滑显著，而信息服务业则后来居 上。3）强大工业对服务业的带动也体现在，虽然苏州第三产业占比低于南京，但第三产 业 GDP 规模高于南京，且以金融业为代表的生产性服务业与南京基本相当。

在良好的工业基础带动下，苏州 GDP 规模和人均 GDP 水平在长三角主要城市排名第二， 近 10 年常住人口增长规模仅次于杭州。1）2021 年苏州的 GDP 达到 2.2 万亿，分别超过 杭州、南京 25%、39%，成为长三角经济第二市。以人均 GDP 衡量，苏州人均产出达到 17.7 万元/人，仅略低于无锡，在长三角城市中排名第二。2）苏州常住人口 2015 年至 2021 年净增长达到 223 万，在长三角主要城市中仅次于杭州，年化增速 3.2%，在江苏各市中 名列第一。而从小学生在校人数看，苏州市 2015 年至 2020 年 5 年年小学生数量净增 21 万人，年均复合增速 5.7%，仅次于宿迁。

（三）近年苏州工业增加值增速下滑，第二产业人口减少，制造业转型现瓶颈

然苏州工业规模地位稳固，但近年来工业增速下滑明显，落后于长三角其他主要城市。 1）2018 年至 2021 年苏州工业增加值复合增速 6.5%，低于南通、合肥等后发城市，同时 也落后于可比性较强的常州、宁波、上海等城市。2）而从近 5 年以来工业固定资产投资 完成额增速看，苏州仅 8%，低于南京、合肥等城市。

工业增速的落后也带来人口增长的隐忧，二产人口呈现下滑趋势。1）苏州第二产业从业 人口 2015 年后开始下滑，2015-2020 年年化复合增速为-1.6%。2）若从从业人口看，2015 年至 2019 年苏州从业人口增速 0.6%，在江苏省内领先，但落后于宁波、杭州、合肥。

二、新一轮城市竞争中，苏州龙头企业引入落后，未来发展看装备制造和新 材料

苏州制造业的主体是电子信息产业和装备制造业，占工业总产值的比例约 60%，而高新 技术产业占比超过 50%。但近年来，苏州电子信息产业发展增速较低，主要因为芯片、 面板、消费电子等增长疲弱，同时新能源产业竞争力也弱于长三角其他城市。苏州在高 端装备制造和新材料方面具备较强聚集效应，另外，在医药产业方面已吸进较多头部企 业，成为未来的主要增长点。总体看，本轮制造业升级中，苏州在需要政府大力投入支 持的新能源、面板、芯片等领域有一定短板，未引入足够的龙头企业，但在高端装备制 造和新材料方面优势继续保持，医药成为新突破点。另外，苏州政府债务负担轻，税收 规模较大，且税收收入在财政收入中的占比较高，未来支撑制造业发展仍有较大余地。

（一）制造业以电子信息产业和装备制造业为主，高新技术产业占超过 50%

电子信息产业和装备制造业产值占比近 60%，为苏州工业的支柱。1）从工业总产值看， 苏州单项最大的为计算机、通信及其他电子制造业，占比 29%，主要装备制造业（通用 设备制造、电气机械及器械制造、汽车制造、专用设备制造）占比达到 28%，而纺织业、 食品加工等轻工业占比均较低。2）电子信息产业及制造业占主导的结构，使得苏州工业 具有高技术含量，2021 年高新技术产业占比达到 52%，战略性新兴产业占比达到 53%。

高新技术产业中智能装备、新材料占比近半，且保持高增速，电子信息产业显疲态。苏 州高新技术产业主要分为八大行业，其中 1）电子及通讯设备制造业、电子计算机及办 公设备制造业合计总产值占比 42%，近 5 年复合增速 2%，增长呈现明显疲态；2）智能 装备、新材料总产值占高新技术产业比例为 27%、20%，近 5 年复合增速分比为 19%、 15%，保持了良好的增长势头；3）医药制造业和仪器仪表制造业占比虽然较低，仅分别 为 4%、3%，但复合增速较高，分别达到 16%、27%；4）近年来市场关注度较高的新能 源制造和航天装备制造方面，苏州相对落后，无论是规模还是增速均不具优势。

新兴产业中新材料和高端装备制造占比 51%，且保持较高增速。1）新兴产业中新材料 和高端装备制造分别占比 28%、23%，近 5 年复合增速达 9%，显示了良好的基础工业实 力。2）新型平板显示、智能电网和物联网、新能源产业占比 30%，但仅有 3%的复合增 速，增长缓慢。3）节能环保、集成电路和生物医药产业虽规模较小，但发展实力强劲， 近 5 年复合增速达 15%，其中集成电路年均复合增速达 23%。

（二）电子信息产业中光通信为绝对龙头，其余细分领域发展欠佳

1、消费电子制造业：以计算机制造为主，发展存在瓶颈。与广深区域消费电子以手机为 主不同，苏州消费电子以计算机为主，显示器、笔记本电脑、微型计算机占全国比重分 比为 29%、17%、13%。此类消费电子产品发展逐步面临瓶颈，带来总体电子行业产值 增速受到拖累。

2、光通信产业：苏州形成完整产业链，成为龙头企业聚集地。1）苏州已经形成涵盖光 棒光纤光缆、光芯片、光器件、传输及通信设备等较为完整的光通信产业链，龙头企业 包括位列全球光纤通信行业前三强、市场占有率超 20%的亨通光电，以及技术含量和出 货量在全球光模块供应商中都排名第一的旭创科技等。2）2020 年苏州光通信产业实现 产值 1650 亿元，100G 以上高端光通信出货量全国第一；而 2021 年苏州光通信上市公司 总营收接近 500 亿元，全国排名第一。

3、芯片产业：以封测为主，设计、制造环节较为薄弱。1）苏州芯片产业的半导体设计 和制造环节都较为薄弱，设计收入占全国比例仅 2%、制造收入占比仅 1.1%，晶圆厂主 要为和舰科技 4 条产线，无 12 寸晶圆产线。2）封测企业营收在全国占比可达 14.8%， 主要以昆山的台资企业为主，如通富微电、晶方科技、昆山华天等。

4、新型显示：面板龙头企业的产能引入较少，缺乏高世代产线。苏州面板产量主要依靠 华星光电收购的三星 8.5 世代 LCD 线和国显光电的 5.5 代 AMOLED 产线，产线数量和 世代均落后于合肥、武汉、福州、深圳等城市，也未形成完整的面板企业聚集。

（三）高端装备、新材料、生物医药居全国前列，新能源产业落后于其他城市

1、高端装备制造业：聚集优势显现，专利数全国第一。1）苏州凭借先发优势、长三角 工业设备需求以及聚集效应，成为智能装备企业首选地，2021 年智能装备产值近 4500 亿元，增速保持在 10%以上，头部企业包括汇博机器人、新松机器人等。2）从科创板机 械设备公司数来看，苏州以 11 家的总数独占优势，同时总市值近 1000 亿，仅次于北京， 代表企业包括绿的谐波、东威科技、博众精工等。3）高端装备产业专利数城市排名中， 苏州以近 8 万件的成绩稳居第一。

2、新材料产业：优势突出，企业数量全国第二，专利数全国第一。1）苏州新材料领域 发展有良好的制造业基础支撑，已形成明显产业聚集，相关企业数量约 3400 家，全国第二，专利数量全国第一；2）从公司规模来看，既有恒力、沙钢、盛虹等世界 500 强企业， 也有南大光电、集萃金属等新兴企业，此外汇集苏州中科院纳米所、国家第三代半导体 技术创新中心、国家先进功能纤维创新中心等高端科学技术中心，推动新材料产业发展。

3、新能源汽车和光伏产业发展落后于长三角其他城市。1）长三角是新能源汽车的聚集 地，但苏州新能源研发、生产车厂布局较少，不仅落后于合肥，也落后于同省的常州、 南京等城市。2）苏州光伏头部企业主要为协鑫集团、阿特斯太阳能，近两年长三角地区 扩展的光伏总产能近 154.4GW，苏州仅有 9.4GW，占比仅 6%。

4、医药产业可比肩京沪，是苏州最具爆发力的产业。1）北京、上海凭借强大的医疗资 源和人才优势成为全国医药产业高地，而苏州凭借临近上海的区位优势、“产业园区+创 新孵化器+产业基金+产业联盟”全套产业服务机制，已发展为中国医药第三极，2020 年 生物医药产值超 1700 亿，仅次于北京；2）多家龙头药企在苏州布局，如信达生物、康 宁杰瑞、亚盛医药等。2021 年，苏州工业园区在全国生物医药园区竞争力排名中排第二。

（四）政策支持空间充足，未来 3 年工业总产值年化增长目标为 2.1%

区位优势、工业基础、营商环境继续支撑苏州的工业大市地位。1）苏州凭借紧邻上海的 区位优势、门类齐全的工业基础，尤其是高端装备和新材料的聚集优势，仍将保持工业 大市的强势地位。2）苏州营商环境给产业发展带来更大空间，目前拥有 12 个国家级经 开区和高新区，数量位居全国第一，在社科院发布营商硬环境竞争力得分排名中，在长 三角各个城市中，苏州竞争力仅次于上海。

苏州政府债务负担轻，税收规模领先于长三角其他城市，对制造业向高端突破有较强支 持余地。苏州政府性债务余额与税收收入比 0.7，在长三角城市中处于较低水平；税收总 规模超过 2000 亿，财政实力强，在对产业转型的支持方面有更大的财力空间，保障制造 业转型升级过程中的优势地位。

苏州对外需依赖度较高，未来国产替代将带来高端制造业增长空间。1）苏州出口额仅次 于深圳、上海，出口金额/GDP 达到 0.64，仅次于金华和东莞，苏州制造业对出口依赖度 较高。2）出口商品主要为电子产品和机械设备，如笔记本电脑、手机、芯片等，受疫情 影响，2020 年出口额有一定下行，而 2021 年达到 1.49 万亿元，同比增长 15%。3）2018 年中国低端/中端/高端数控机床国产化率分别为 82%/65%/6%，高端数控机床仍有较大渗 透率提升空间，苏州的工业基础和创新环境是未来装备制造和新材料国产替代的基石。

苏州未来重点发展四大产业，规上工业总产值目标增速为 2.1%。1）苏州四大重点产业 2021 年产值达 3.8 万亿，占规上工业总产值比重 94.3%，其中除电子信息产业面临较强 竞争、资本招商能力偏弱以外，装备制造、生物医药、先进材料这三大产业均具备较强 优势，尤其是在中美脱钩背景下，高端装备、新材料聚集度将进一步提升，支撑未来苏 州工业发展。2）苏州十四五规划，预计到 2025 年规上工业总产值达到目标 4.5 万亿， 年化增速 2.1%。

三、2022 年苏州商品住宅销售面积下滑 23%至 1429 万方，但需求中枢仍约 为 1800 万方

2022 年苏州房地产市场韧性较强，商品住宅销售面积下滑 23%，好于主要一二线城市 38% 跌幅，工业园区、昆山等产业集聚区域表现较优。由于高端装备制造、新材料、医药等 产业持续为城市注入活力，苏州产业发展效率高，财政自给率接近 100%，政府不依赖过 度供地驱动城市发展，政府对产业支持仍有较大余地。苏州宅地出让与住宅销售供求结 构健康，新房库存去化周期仅 15 个月，当前房地产市场处于筑底阶段，按照常住人口人 均成交住宅 1.4 平米保守估计，苏州需求中枢约为 1800 万方。另外，苏州产城融合度较 高，产业集聚区市区、昆山商品住宅成交面积占比 72%，从产业外溢来看，综合商务城、 高铁新城受益最大，有望率先兑现预期，医药产业支撑工业园区、高新区恒强。

（一）2022 年苏州商品住宅销售面积跌 23%，政策放松仍有空间

2022 年苏州商品住宅销售面积下滑 23%，好于其他二线城市，工业园区、昆山等产业集 聚区抗跌能力强。1）2022 年全国商品住宅销售面积下滑 23%，苏州跌幅与全国基本相 当，优于主要一二线城市 38%的跌幅。2）市场下行期，苏州市区、各县市商品住宅市场 分化明显，工业园区为苏州市区产业发展绝对优势区域，商品住宅成交金额逆势增长 41%， 成交建面增长 23%；相城区依靠以价换量刺激市场，住宅成交面积增长 8%，销售金额增 长 1%；昆山承接上海外溢需求，在县级市中降幅最低，住宅成交金额和面积分别同比下 降 5%、12%，相较部分市区板块仍有较好的抗跌表现。

苏州 2022 年政策宽松呈现“小步快走”特征，多举措刺激刚需及改善需求，仍有一定放 松空间。1）2022 年，苏州在限购、限售、限贷政策方面都进行了一定的松绑，例如将 外地户籍家庭购房门槛由 24 个月社保调整为 6 个月社保、降低二套房首付比例，最低 30%。10 月苏州政府定向回购 1 万套新房，加快房企资金回笼、扩充保障房房源；12 月 28 日政策利好首套房贷款未还清的改善客户，受益范围较小，此类客户置换购买力较弱。 2）相比 2014 年救市周期，2014 年苏州全市范围取消限购，无限售政策；限贷层面，首 次申请公积金房贷首付比 20%、二次申请公积金房贷首付比 30%，首套房商贷首付比 30%， 二套房商贷首付比由 60%降低至 45%（首套房未结清房贷）。本轮仍可从限购、限售、限 贷降低首付比等层面进一步宽松。

（二）苏州产业发展效率高，土地财政依赖度低，楼市供求格局健康

苏州高端装备制造、新材料、医药等产业让城市持续保持活力，单位宅地出让金培育工 业产值效率较高，保障房地产市场中长期健康发展。1）虽然苏州电子信息产业增速显著 下滑，但由于工业具备较强的聚集效应及良好的区位优势，苏州装备制造业、新材料仍 将持续保持活力，医药产业已经形成一定龙头优势。苏州虽然在新兴城市的竞争下面临 一定压力，但总体保持人口净流入仍可预期。2）宅地出让金使用效率 2015 年后大幅降 低，原因是 2016 年宅地出让金收入同比增长 134%，而工业产值同比增长 1.5%，但仍好 于其他城市。

苏州产业发展效率高、土地财政依赖度低，利于向高端制造业转型升级。1）苏州当前税 收/政府性基金收入维持高位，一方面反映了产业发展的效率，另一方面也意味着地方政 府在推动产业升级方面仍有较充足的余地。2）制造业发达给苏州带来较好的财政收入结 构，无需过度依赖土地出让收入驱动产业发展，财政自给率接近 100%，在长三角主要城 市中仅次于杭州。

苏州土地出让与新房销售之间匹配度较高，房价稳步增长。1）2015 年以来，苏州住宅 类用地成交面积低于商品住宅销售面积，仅 2017 年、2020 年供求比略大于 1，总体土地 供应处于紧平衡状态。2）供求比健康情况下，2019 年后房价波动性大幅下降，呈现稳 步上涨趋势，当前新建商品住宅销售均价 18384 元/平。

土地出让与新房销售之间匹配度较高，城市库存量处于合理水平。良好的土地供应节奏 下，苏州新房库存周期为 15 个月，在全国重点城市中仍处于低位水平。

（三）住宅销售数据已见底，中长期苏州新房销售面积中枢在 1800 万方左右

苏州住宅销售数据已呈现见底迹象。1）苏州 6 月、9 月在政府回购支持下，新房成交面 积大幅增长，而四季度又回落至去年水平，12 月同比增长 1%，销售数据持续筑底；二 手房自 6 月后成交恢复至 2020 年水平，已好于 2021 年同期。2）市场仍呈现明显分化， 核心区域住宅去化率高，而郊区新城区域，单价总价均较低的楼盘，去化率低，且库存 较高。

苏州常住人口稳定，城市新房销售面积中枢仍然在 1800 万方左右。1）苏州商品住宅销 售面积与常住人口比例基本在 1.6 左右，考虑苏州本轮制造业小幅增长，未来常住人口 将维持稳定在 1300 万人以上，即使人均商品住宅销售面积降到 1.4，预计从中长期看苏 州商品住宅销售面积中枢水平在 1800 万方左右。2）当前苏州常住人口/户籍人口比例达 到 1.7，为长三角各城市第一，为住宅销售面积的释放提供基础。

（四）苏州产城融合度较好，产业向四大新城外溢

苏州城区和昆山市为新兴产业主要聚集地，也是商品房销售的主要区域。苏州新兴产业 主要集中在市区（工业园区、高新区）和昆山（紧邻上海，台资聚集地），张家港钢铁工 业比例较高，常熟服装轻工业比例较高。按照产业聚集逻辑，城市内制造业聚集仍主要 在苏州城区和昆山。苏州商品房销售区域分布于产业结构也较为匹配，苏州市区和昆山 商品住宅销售面积占比全苏州的 72%。

城市具有多中心发展的历史沿革，城区外溢方向为四大新城。1）苏州工业园区和高新区 是产业聚集的高点，职住分离度处于较低水平，且园区配套设施完备，产城融合度高。2） 从产业外溢看，综合商务城受苏州工业园区影响，受益最大。高铁新城作为高铁交通的 枢纽，又受到苏相合作区外溢的影响，有望率先兑现预期。

新兴产业中，医药产业最具有爆发潜力，当前医药产业聚集地为工业园区、高新区，预 计仍引领苏州未来地产核心。1）苏州生物医药呈现“双核+多极”产业格局，由工业园 区创新药、高新区高端医疗器械双核驱动，带动其他区域发展。2）2021 年苏州生物医 药产业产值 2002 亿元，其中工业园区产值 1177 亿元，占比 59%。3）2021 年高新区内 有近 400 家医疗器械企业，产值达 200 亿元。医药产业的爆发将较大支持苏州工业园区 及高新区的住宅需求。

四、国央企深耕苏州核心板块，未来市占率将进一步提升

国央企已逐渐占据苏州住宅销售市场主力，尤其招商蛇口由 2020 年 80 亿元权益销售额 提升至 152 亿元；苏州高新深耕多年，凭借较好的产品力及品牌效应，成为销售额居前 本地国企。从土储结构来看，五大国央企土储半数集中于苏州工业园区、高新区、昆山 3 核心区域，其中苏州高新在核心区土储占比 88%，优质供应潜力大。2022 年底苏州土 拍市场回暖，整体溢价率 4.8%年内最高，2 块优质宅地触发封顶摇号，品牌国央企如招 商蛇口、建发在苏州投资核心优质项目，楼面价约 3 万元/平，本地国企苏州高新择优托 底，布局工业园区及高新区，楼面价 15805 元/平，未来将转化为优质供应。

（一）国央企占据苏州市场主力，土储半数以上聚集在核心区

苏州销售市场当前集中度较低，央企招商蛇口、保利销售额迅速提升。1）招商蛇口市场 占有率持续提升，从 2020 年 80 亿元权益销售金额提升至 152 亿元；2）苏州高新为唯一 跻身销售额前十的本地国企，权益销售金额 92 亿元，其深耕苏州多年，已形成较好的产 品力及品牌效应；3）从成交均价来看，招商蛇口、万科、华润置地住宅销售均价超 3 万 元/平，反映其在售项目区位核心、高品质。碧桂园、新城控股销售均价低于 2 万元/平， 原因为其过往投资布局区域下沉度较高，以刚需、刚改项目为主。

万科土储规模大，土储结构核心区占比较高，苏州高新深耕工业园区、高新区、昆山， 外围市场仅常熟 12 万方土储。1）央企中招商蛇口在苏州土储规模较高，核心 3 区土储 占比 52%，外围市场常熟、太仓土储约 55 万方；中海在苏州整体土储规模较小，但工业 园区占比达 65%。2）万科核心 3 区土储占比 61%，其中昆山土储 83 万方。3）苏州高新 苏州工业园区、高新区、昆山，土储占比 88%，常熟仅有 12 万方土储。

（二）苏州土地市场热度回暖，品牌国央企布局优质地块

2022 年整体土拍热度下降，但成交楼面价逆势上涨，国央企积极扩张补充优质土储，土 拍市场现回暖迹象。1）苏州 2022 年整体土拍热度有所下降，平均溢价率维持 5%以下， 拿地企业国央企占比高，但成交楼面价不降反增，反映成交地块多位于核心区域优质土 储。2）12 月份苏州土地市场热度较全年有所回暖，五批次 10 宗地块全部成交，2 宗地 块触及封顶摇号，整体溢价率 4.8%，为今年五批次集中供地中最高。

12 月初五批次土拍“地方国企+民企”联合拿地表现突出。1）头部国央企积极补充核心 区域土储，从土拍溢价率来看，五批次有两宗地块触及封顶摇号，分别由华润、建发竞 得。2）从拿地房企来看，4 宗地块由“地方国企+民企”联合竞得，减轻资金压力同时， 也有利于借助民企操盘经验完成快速开发。

品牌国央企招商蛇口、建发房产谨慎投资，本地国企苏州高新、新建元择优托底/竞拍， 未来可转化为优质供应。1）央企招商蛇口、苏州国企新建元、厦门国企建发房产投资项 目质量较高，楼面均价超 20000 元/平，溢价率超 7%，聚焦核心区热门地块。2）地方国 企苏州高新拿地金额约 58 亿元，择优托底：2022 年获取 5 宗地块，4 宗位于高新区、1 宗位于工业园区，楼面均价达 15805 元/平；母公司苏高新集团以小股合作项目为主，获 取 11 宗地块，权益建面仅 18 万方。

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