2022年物业管理行业H1中报综述 物业管理企业经营、财务分析

核心观点：

1.经营情况复盘：规模增长趋缓，业务独立性、人效持续提升。管理规模稳健增长，增速略有下降：17家样本物企管理规模保持稳健增长，2022H1在管面积实现同比增长34.1%，合约面积实现同比增长28.5%，但增速较2021年均有所收窄。从合约在 管比来看，样本物企2022H1合约在管比1.50，管理规模未来增长潜力仍在。独立第三方在管面积占比提升：17家样本物企2022H1在管面积中独立第三方占比均值60.3%，较2021H1的50.7%上升约10个百分点，物企独立性不断改善，独立市拓能力不断加强。其 中，旭辉永升服务、雅生活服务和合景悠活2022H1在管面积中独立第三方占比超过80%。

01、样本物企总览

样本物企名单

截至目前，A+H股共61家上市物企，其中2022年上市6家，包括金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商服务、苏新服务和中天服务，目前万物云、龙湖智创生活等4家尚处于递表过程中。我们选择上市物企中市值较大、业务具备一定代表性的17家公司作为本篇报告的样本企业，17家公司截至2022年9月5日合计市值共2736亿港元，占上市物企总市值约75%。

02、经营分析

管理规模：稳健增长，增速略有下降

17家样本物企管理规模保持稳健增长，2022H1在管面积41.92亿平，均值2.47亿平，实现同比增长34.1%，17家样本物企2022H1合约面积54.20亿 平，均值3.61亿平，实现同比增长28.5%，增速较2021年均有所收窄，在管面积和合约面积分别收窄19.3和18.2个百分点。 从合约在管比来看，17家样本物企（剔除未披露合约数据的招商积余、中海物业）2022H1合约在管比1.50，虽较2021年末的1.53有所下降，但管理规 模未来增长潜力仍在。

17家样本物企2022H1在管面积均值2.5亿平，同比增速均值41.4%，其中，招商积余在管面积规模与增速均保持高于行业平均水平，碧桂园服务、雅 生活服务、保利物业管理规模领先但增速低于均值。从规模增长潜力来看，建发物业、碧桂园服务、新城悦服务合约在管比领先，未来潜在规模增长 潜力较大。

独立第三方占比上升

14家披露了第三方在管面积数据的样本物企，2022H1在管面积中独立第三方占比均值58.8%，较2021H1的50.7%上升约8.1个百分点，物企独立性不 断改善，独立市拓能力不断加强。 横向对比来看，旭辉永升服务、雅生活服务和合景悠活2022H1在管面积中独立第三方占比超过80%，分别为82.8%、83.4%和88.2%，而碧桂园服 务、华润万象生活在管面积中第三方占比提升较为明显，市场拓展能力有所加强。

管理效率：人均管理面积稳步提升

科技助力降本增效，助力物管公司实现管理边界的突破。从10家披露了管理员工人数的物企数据来看，物业公司管理效率呈现逐步改善状态，2021年 人均在管面积较2020年均有提升，2021年10家样本物企人均管理面积均值约0.9万平，较2020年的0.7万平提升约34.4%。 横向对比来看，合景悠活改善程度较大，2021年人均管理面积同比提升269%，而金科服务管理效率较高，2021年人均管理面积达2.0万平，领先其余 样本物企。

03、财务分析

2022H1营收增速有所收窄

17家样本物企2022H1实现营收748.31亿元，同比增速36.4%，较2021H1增速收窄16.7个百分点。 其中，碧桂园服务（+73.5%）、合景悠活（+68.0%）、金茂服务（+60%）和旭辉永升服务（+53.6%）保持较高增速，2022H1营收仍保持超50%的 同比增速。

碧桂园服务营业规模及同比增速领跑行业

碧桂园服务收入规模和增速均远超行业平均，在规模处于行业领先的同时保持较高增速。 雅生活服务、绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余和华润万象生活营收规模高于17家样本物企平均营收，但营收增速低于平均。 合景悠活、金茂服务、旭辉永升服务、建发物业、滨江服务营收规模虽低于17家样本物企平均营收规模，但营收增速高于平均。

营收拆分：基础物管营收占比超五成

基础物管仍然是物企占比最大的核心业务，17家样本物企2022H1基础物管营业收入占总收入比例约53%，较2021年末提升4个百分点。 从基础物管业务的营收增速来看，17家样本物企2022H1基础物管业务实现营业收入431.82亿元，同比增速达46.0%，较2021H1增速提升11.2个百分 点。

营收拆分：基础物管增速普遍提升

从单个物企基础物管业务来看，碧桂园服务和合景悠活增速最高，2022H1基础物管分别实现营收同比增速112.4%和105.4%，此外旭辉永升服务和新 城悦服务基础物管营收同比增速超50%，2022H1基础物管分别实现营收同比增速65.0%和51.4%。 从基础物管营收占比来看，除金茂服务、绿城服务、建发物业以外，其余14家物企基础物管营收占比同比2021年同期均有提升。17家物企基础物管营 收占比大部分超5成，其中招商积余基础物管2022H1营收占比约78%，仅越秀服务、金茂服务、华润万象生活、建发物业、合景悠活和宝龙商业基础 物管占比低于50%。

营收拆分：社区增值服务增速收窄、占比下降

从单个物企社区增值服务表现来看，仅新城悦服务社区增值服务2022H1同比增速有所扩大，其余16家社区增值服务2022H1同比增速均有所回落。 从社区增值服务营收占比来看，新城悦服务、保利物业、金茂服务和越秀服务社区增值服务营收占比超2成，2022H1社区增值服务营收占总营收比例 分别为25.3%、21.7%、22.4%和22.4%。其余13家样本物业公司社区增值服务营收占比均不足20%，合景悠活、滨江服务、中海物业、招商积余和宝 龙商业社区增值服务营收占比低于10%。

营收拆分：非业主增值服务增速回落、占比收缩

从单个物企非业主增值服务来看，仅滨江服务非业主增值服务2022H1同比增速有所扩大，其余16家非业主增值服务2022H1同比增速均有所回落，其 中越秀服务、雅生活服务、金科服务、新城悦服务、合景悠活和宝龙商业非业主增值服务2022H1同比增速呈现负增长趋势。 从非业主增值服务营收占比来看，滨江服务、金茂服务、建发物业和远洋服务非业主增值服务营收占比超2成，2022H1非业主增值服务营收占总营收 比例分别为28.2%、28.3%、34.0%和22.0%。

毛利率有所回落，非业主增值服务毛利率回调最大，社区增值服务毛利率较为稳定

17家样本物企2022H1整体毛利率约24.5%，较2021年同期下降2.7个百分点，较2021年末下降1.4个百分点。 分业务类型来看，社区增值服务毛利率最高，17家样本物企2022H1社区增值服务毛利率约39.5%，较2021年同期下降1个百分点，但较2021年末提升 0.7个百分点。基础物管业务毛利率较为稳定，17家样本物企2022H1基础物管毛利率约18.8%，较2021年同期下降1.1个百分点。非业主增值服务毛利 率下滑较为明显，17家样本物企2022H1非业主增值服务毛利率约25.9%，较2021年同期下降4.7个百分点。

报告节选：

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