2022年君亭酒店（301073）研究报告 君亭酒店核心优势分析

1.君亭酒店：中高端精选引领者，并购君澜进军全国

中高端精选酒店引领者，扎根长三角有序全国化

君亭酒店成立于2007年，聚焦中高端精选酒店的运营管理。2007年，君亭酒店由创始人吴启元以业内全新的精选服 务模式创立；2009年，君亭酒店和同为吴启元创建的高端酒店君澜整合发展；2015年，君亭酒店与君澜酒店分拆， 君亭持续聚焦中高端精选市场；2018年，君亭推出Pagoda和夜泊系列新品牌夯实中高端布局；2021年，深交所创业 板挂牌上市，募资建设中高端项目。 

深耕长三角城市群，加快辐射全国一二线城市。公司始终以长三角城市群为发展核心，并逐步向全国一二线城市拓展。 目前，已开业和正在筹建的酒店50家，客房总数逾7500间，分布于以长三角城市为主的一二线城市。同时，随着对君 澜、景澜酒店并购的完成，公司向全国重点城市拓展的步伐将大大加快。 

发展至今，公司已成为中高端酒店引领者，2018-2020年位列中国酒店集团规模50强，在中高端酒店市场中拥有良好 口碑。

多层次的中高端品牌矩阵已形成，并购君澜、景澜形成定位互补

深耕中高端酒店业十余年，公司已经通过内部孵化与外部并购形成了多层次的中高端酒店品牌矩阵。公司内部孵化了君亭酒店 为主的四大中高端品牌，并通过并购君澜、景澜完成向全服务品牌、度假品牌的突破，未来还将推出野奢品牌和面向年轻一代 的新品牌。

君亭酒店已建立成熟、多层次的中高端酒店品牌矩阵。君亭酒店目前已经以中端君亭酒店为主的中高端酒店品牌矩阵， 旗下品牌还包括定位中端的“寓君亭”和定位高端的“夜泊君亭”、“Pagoda.君亭”。  并购君澜和景澜与君亭已有品牌矩阵和产品线充分互补。君澜和景澜旗下君澜度假酒店/君澜大饭店/景澜酒店分别主打高 端度假/高端商务/中高端城市生活方式，能够与君亭形成互补。并购君澜、景澜后，君亭酒店集团形成了横跨度假与商旅 两大品类，涵盖全服务和有限服务，形成商务和度假的中高端多品牌矩阵。  新品牌创建已启动。未来君澜酒店集团还将三亚香水湾推出野奢品牌，并将开拓针对“Z世代”的新品牌。

核心团队中高端酒店从业经验丰富，聘请职业经理人注入新活力

公司高管团队均深耕于中高端酒店领域，经验丰富。公司创始人及实控 人吴启元是中国酒店业资深的领军人，曾任杭州中日友好饭店等知名酒 店总经理，获得“中国饭店业十大领军人物”等殊荣。核心团队平均从 业时间超过20年，在中高端酒店开发、运营、管理上积累了深厚经验。 

聘请职业经理人助力未来发展。上市后，公司聘请了颇具行业影响力的 职业经理人朱晓东加盟。朱晓东深耕中国高星级酒店三十余年，于1997 年参与君澜前身世贸大饭店开业筹备，曾任凯悦酒店集团中国区副总裁， 加之在旅游景区规划运营方面也具有丰富的经验，能够更好助力公司高 端项目开发。

创始团队持股集中，股权绑定管理层利益

核心创始团队持股近70%，股东和核心高管利益高度绑定。创始人及董事长吴启元持股36.41%，为公司控股股东。除董事长 持股36.41%外，公司董事、副总经理施晨宁持股10.3%，公司董事从波持股19.39%，副总经理甘圣宏和财务总监张勇各持股 1.09%，股东和管理层利益绑定，共谋公司发展。

登陆创业板，蓄力从“小而美”到“广而精”的跨越

公司认为规模竞争是酒店集团发展的必经之路，通过创业板上市募资提升市场竞争地位与品牌影响力。公司募资集中用开发 中高端酒店项目，进一步巩固长三角优势和中高端酒店行业的市场地位。2022年1月变更募资用途，并购君澜、景澜以拓宽 品牌、品类和加速加深全国化布局。

公司从“小而美”道路转向规模竞争之 路。公司上市前坚持“小而美”的发展 道路，聚焦产品打磨，轻门店规模，新 开店较为有限。随着酒店业规模竞争重 要性以及中高端市场机遇日渐明显，公 司通过创业板挂牌上市，募资集中用于 中高端酒店设计开发项目，提升直营店 开店规模。

变更募资用途，并购君澜、景澜丰富品 牌广度、加速全国市场拓展力度。上市 后公司现金相对充裕，叠加疫情后供给 端洗牌与需求端消费升级带来的行业机 遇，公司通过并购君澜、景澜拓宽酒店 品牌、品类，突破规模瓶颈加深全国化 布局，后续有望依托君澜、景澜受托管 理模式，加速轻资产扩张。

君亭酒店：扎根长三角地区的中高端精选服务酒店知名品牌

成立时便定位中高端精选酒店引领者：2007 年，创始人吴启元以精选服务模式创立君亭 酒店品牌，以成为”中国中高端精选酒店品 牌的引领者”为战略愿景。 

已开业酒店47家，分布于全国10个省份：截 至2021年Q3，君亭已开业酒店47家、已签约 待开业酒店19家，客房总数逾7500间，门店 主要分布于长三角城市群为主的10个省份。

市场份额在高端及中高端酒店市场中位居前 列：截至2020年，君亭酒店按照客房规模统 计在高端酒店细分行业领域位居第8位，公司 高端酒店市场份额约为1.41%，位居中端及 高端酒店行业第28位。

“酒店直营+受托管理”业务模式，精耕细作有序扩张

基于行业发展趋势和服务质量控制，选择“酒店直营+受托管 理”的业务模式。中高端酒店具有服务至上的基本特点和差 异化竞争的发展趋势，君亭通过“酒店直营+受托管理”直接 参与日常运作，既可以统一执行服务质量标准，又可以根据 各酒店的特点进行差异化和个性化的产品竞争，更为契合中 高端市场特点。 受托管理业务区别于传统加盟，一方面，公司在授权范围内 对酒店的日常管理事务具有经营计划实施权，另一方面，收 入由技术服务费、基本管理费和绩效管理费构成，其中基本 管理费与绩效管理费与酒店业绩挂钩，更加管理成效，具有 精耕细作的特点。

精耕直营，拓店主要依靠受托管理模式。2018-2021Q3， 君亭直营门店净增1家，受托管理净增22家，扩张主要依靠 受托管理门店。截至2021Q3，直营/受托管理门店数分别为 31家和16家。

直营酒店营收贡献大，受托管理业务呈现较快增长态势。 2018年-2020年，直营店数量占比54%/42%/39%，但主营 收入贡献高达97%/96%/94%。受托管理业务贡献主营业务 收入3%/4%/6%，占营业收入比重较低，但已呈现快速增长 的趋势。

前期重视品牌打磨扩张速度慢，IPO后加速开店 。君亭酒店重视品牌打磨与开店质量，成立将近15年仅开店 47家，开店速度较为缓慢。 为进一步扩大公司酒店服务规模和市场份额，公司上市后将 通过增加直营店、 增加委托管理店等多种方式进行市场规 模的扩张。

酒店运营为核心业务，疫情前业绩稳健增长疫情后承压

酒店运营为核心业务，住宿服务贡献主要收入来源。酒店运营服务涵 图：住宿服务为君亭主要收入来源 盖住宿服务、餐饮服务与其他配套服务，2018-2020年，酒店运营业 务营收占比97%/96%/94%，其中住宿服务占总营收占比分别为 77%/76%/71%。 疫情前业绩稳健增长，疫情后短期承压。1）营收方面，2015-2019 年，公司营收 CAGR保持9%，2020年疫情短期影响承压，2021Q1-3 恢复良好，同比增长26%；2）归母净利润方面， 2015-2019年，公 司归母净利润CAGR保持22%，2020年受疫情短期承压，2021年归母 同比增长2.9%。

君澜酒店&景澜酒店：分别定位高端与中端，轻资产模式支撑开店

君澜酒店定位高端市场，在豪华酒店市场市占率第7 ，已实现全国布局。1）君澜酒店创立于1998年，是 定位高端酒店市场的酒店管理公司，旗下品牌包括君 澜度假酒店与君澜大饭店。2）君澜位列中国饭店集 团10强和全球酒店集团40强，据盈蝶咨询，君澜在豪 华酒店市场市占率第7，具备较高行业知名度。3）截 止2020年，投资管理超230家酒店，客房总数超6万间 ，覆盖23个省市。经过20余年的发展，君澜在全国形 成五大度假板块，占据国内景区周边黄金点位，锁定 全国优质度假区资源。

景澜酒店为定位中端市场的非标酒店品牌。景澜酒店 是君澜酒店集团旗下新生品牌，定位中端市场，主打 城市生活的非标酒店品牌集成，自2015年创立起至今 累计投资管理酒店75家，覆盖15个省市。

轻资产管理模式与充足储备项目支撑未来开店能力。 君澜与景澜均采用受托管理的轻资产模式，能够支撑 快速开店。2021年，君澜酒店集团新开高端店数量居 全国第4。同时，尚未开业的酒店项目储备较充足， 近年新签约酒店有所增长，未来开店速度有保证。

疫情下君澜仍保持净利润增长，景澜亏损大幅收窄有望转盈

君澜酒店2019年/2020年/2021Q1-3营收4051/4151/4730万元、净利润786/880/1385万元。2020年，营收同比+2.5%，净 利润同比+11.9%，在疫情影响下，公司业绩仍取得了较好的增长。公司预计2022/2023年营收6828/7956万元、净利润 1522/1903万元。景澜酒店2019年/2020年/2021Q1-3营收3384/1496/1332万元、净利润-872/-431/-67万元。受疫情影响， 2020年，营收同 比-55.8%，亏损较2019年同期减少441万，亏损幅度大幅收窄。公司预计2022/2023年营收2714/3011万元、净利润1.9/84.2万元。

2.精选化与度假化成就酒店行业新趋势

中高端酒店成为增速最快赛道，未来仍有约一倍增长空间

2010年前后，经济型酒店市场已接近饱和。我国经济型酒店在2000年左右进入发展潮，至2010年，经济型酒店迎来明显拐点 ，以如家、7天为代表的经济型酒店入住率持续走低，如家、7天入住率自此前的90%以上回落至80%-90%水平。目前，我国 经济酒店入住率已稳定在35%-50%。 

中高端酒店为近年来增速最快的细分赛道。2015-2020年，中高端连锁酒店数量年复合增长率为 31.7%，高于中档酒店的 21.4%，经济型酒店的 9.9%，高档酒店的9.5%。据Frost&Sullivan, 2021-2025年，中高端连锁酒店仍为成为整个酒店行业规 模增速最快的细分市场。 

从收入结构来看，中高端酒店占比仍有提升的空间。参考欧洲、美国等成熟市场经验，酒店结构与收入结构较为类似。我国 当前供给结构呈金字塔型，经济型酒店占主导，占比超过80%，与我国收入结构（据北师大收入分配研究院，我国高中低收 入阶层占比为69%：30%：1%）明显不符。未来我国中高端酒店合理占比应至少为30%以上，与当前的16%相比，仍然具有 近1倍的增长空间。

供需两端催化升级，中高端酒店打开成长空间

从需求端看，随着消费升级、国内差旅报销标准不断提升，中高端酒店需求依然持续扩大。1）中产阶级对酒店产品和服务 质量的要求更高，随着中产阶级群体持续扩大，中高端酒店需求也迎来增长。根据麦肯锡，我国城镇人口中中产占比从2010 年的8%上升到2018年的49%。2）据财政部2016年公布的工作人员差旅住宿标准，全国平均差旅住宿费调整为300-800元区 间范围，部分地区旺季上浮价达400-1000元区间。报销标准符合中高端酒店（高端以下）250-800元的价格带，刺激商业旅 客消费从经济型酒店向中端酒店升级。

从供给端看，在经济型酒店难以提价的前提下，酒店经营成本不断上升，2008年后主要城市办公租金与住宿业人均工资上涨 明显，拖累产品模型投资回报率，中高端酒店品牌能够凭借较强的溢价能力提升投资回报率。

精选细分化与度假化成为行业新趋势

中高端赛道提供了足够宽的价格带进行差异化竞争，带来更多细分产品线的发展空间。中高端酒店价格为250-800元/间/夜， 足够宽的价格带可通过细分客群和体验突围，切入不同细分价位的中高端产品线。首先是可满足更多不同消费能力的消费者 需求；其次更高的房价收入为产品研发投入让出更大空间，更容易打造出风格差异化产品，避免同一赛道内直接竞争。以三 大酒店集团为例，主打中高端品牌覆盖的价格区间均有所差异，即使是在覆盖了相同价格的情况下，所处地段、房间档次、 风格也存在差异以形成差异化竞争。

赛道越高端，消费者需求越细分，精选酒店能够满足消费者多 元需求 。随着酒店消费等级的提升，消费者除了对酒店的硬件设施有 较高的要求外，对服务的感受也更为细致，在消费过程中得 到差异化的产品、文化或服务体验对消费决策越来越重要。  目前市场主体经济型酒店“标准化、规范化、程序化”的产 品及服务难以适应中高端消费者需求，以提供独特、个性化 的居住体验和服务水平的精选酒店能更好地满足目标客群多 元细分的需求。

多因素催化度假酒店发展，酒店度假化成行业趋势。 “十四五”旅游业发展规划从国家层面对旅游产品的供给体系提 出更高要求，明确建设一批世界级、国家级旅游度假区。作为配 套基础设施的度假酒店也将受益政策红利，叠加消费升级激发中 高端市场需求，出境游承压下消费回流，多重利好因素推动度假 酒店发展。 旅游活动中更高层次的度假游占比不断上升，观光游相对减少 2010-2017年，以休闲度假为目的的城镇居民占比由25%提升至 30%，度假酒店兴起是旅游高质量发展之下的必然结果。同时， 供给端对度假酒店热情较高，据浩华咨询，近郊旅游度假酒店投 资开发意愿高达63%，酒店度假化成行业趋势。

中高端品牌市场格局未定，本土品牌具备突围空间，或成下一风口

国内品牌主导中端及经济型市场，高端市场以国际品牌为主。中低端品牌市场由国内品牌主导，前十大经济型品牌国内酒店 占8席，前十大中端品牌国内酒店占9席；国际品牌领先高端市场，前十大高端及以上品牌国际品牌占据7席，国内仅亚朵、碧 桂园凤凰和富力入围。

本土酒店纷纷自建或并购中高端品牌，品牌林立但暂无具有压倒性优势的玩家。近年来国内连锁酒店集团在中高端市场跑马 圈地，锦江推出枫渡并成立GIC孵化十余个中高端品牌，华住推出桔子水晶，首旅推出璞隐、逸扉等品牌。目前，国内形成 了全季、亚朵、锦江都城等中高端代表性品牌，但目前暂未出现显著强势的品牌。 国际品牌以下放加盟管理权的方式参与市场竞争。近年来国外高端品牌在华逐步开放特许经营模式以寻求在中国的发展，如 华住成为雅高旗下美爵、诺富特中国独家总加盟商，锦江负责希尔顿欢朋中国市场的开发运营，凯悦与首旅联合推出逸扉。

3.核心优势：君亭酒店品牌溢价凸显，管理效率优秀

产品模型打磨出色，品牌溢价已经凸显

深耕中高端精选酒店，开发设计技术沉淀深厚。公司深耕中高端酒店领域多年，目前已经形成了“传统星级酒店改 造”、“城市高端商业综合体及社区商业配套酒店” 等酒店设计开发技术创新优势，在品质标准统一的前提下对每 一家门店做地域特色差异化设计以此创造更高的市场附加值，旗下新开业酒店通常在开业后2年内实现盈亏平衡。 

潜心打磨产品，服务品质对标高端酒店。君亭酒店管理层普遍具有高端酒店从业背景，沿袭高端酒店发展节奏与 服务理念，专注打磨产品模型，住房服务流程完善细致，产品与服务品质对标五星级酒店，如在床垫、卫浴、棉 织品等客房核心产品上对标五星级酒店。  文化运营独具品牌特色。公司给不同的品牌系列注入不同的文化元素，旗下“君亭酒店”、“夜泊君亭”等品牌 产品在整体设计上融入了东方文化元素，并结合结合当地历史文化背景进行传统再生和差异化设计。

坚持“直营+受托管理”模式，强化品牌管理。君亭所处的中高端精选服务酒店市场，差异化竞争是核心发展趋 势，加之消费者对卫生和安全要求、人性化、个性化要求越来越高，公司采用“直营+受托管理”的业务模式参 与酒店日常的营运与管理，既可以统一执行君亭酒店特色的严格的服务质量标准，又可以根据各酒店的特点进行 差异化和个性化的产品竞争，从而使公司能够更直接有力地把控品牌管理运营，寻求差异化竞争的同时保证品牌 调性与服务质量稳定。

相比同业与相同造价品牌，君亭品牌溢价已经显现。 与锦江中端直营酒店、首旅中高端直营酒店以及开元酒店相比，公司OCC略低于同业，疫情前平均差值在5 pct 左右，受疫情影响最大差值为14pct，但ADR高于同业平均值30%-50%，最终通过高溢价支撑高RevPAR。 与同区位类似造价竞品相比，君亭品牌溢价同样明显。选取杭州银泰百货为对比区域，杭州银隆君亭酒店相较周 边桔子水晶、亚朵酒店等品牌均价平均高出7%。

高品牌溢价带来高利润率与高投资回报率

直营店经营利润率高。公司在收入端依靠优秀的品牌溢价能力 ，实现更高的ADR从而提升RevPAR，带来较高的单房收入， 加上成本端良好的控费能力，公司能够实现普遍高于同业的经 营利润率。 委托管理酒店投资回收期短。公司委托管理业主投资回收期通 常在2年内，为中国所有中高端连锁酒店中最快的酒店之一。  公司整体ROE与ROA显著高于同业。从资本投入收益角度看， 君亭投资回报收益显著优于同行，其中ROE：君亭（12.60% ）>开元（1.28%）>锦江（0.85%）>首旅（-5.73%）。

管理效率高，费用控制优于同行

君亭酒店管理效率较高，三费费率处于同业低位，控 费能力明显优于可比公司 。 2020年，销售费用率低于同业。由于核算模式 差异，2020年以前，君亭销售费用与首旅 、锦 江不可比。2020年，君亭销售费用率低于4.2% ，显著优于同业。管理费用率低于10%，财务费用始终处于同业公 司最低位并呈现下降趋势。公司成本与费用控制 能力较强，优于可比公司。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）