2022年滨江集团（002244）研究报告 滨江集团2021年地产项目具体介绍及利润测算研究

一、项目测算假设

对滨江集团 2021 年拿地项目盈利能力进行测算时，我们做如下假设：

1、假设公租房、幼儿园等公建部分全部无偿移交政府，所有公建面积按 照规定的最低配建标准计算，所列计容建筑面积为扣除公建后的面积；

2、假设商业部分可以销售；除海潮望月府项目，售价与住宅部分相同；

3、假设未开盘项目的售价为该地块的销售最高限价、无最高限价地块项 目的售价参考周边平均水平；

4、根据 2018-2020 年有预计总投资项目的建安成本，对 2021 年部分 项目的建安成本做如下假设：

5、三费费率为项目口径，即当年产生费用与当年销售金额之比，与财务 报表中利润表数据存在差别，假设三费费率为 1.5%；

6、假设考虑车位，销售均价比仅住宅部分提高 3%；

7、假设自持部分不能转化为销售；

8、毛利率和净利润率为项目层面数据，与财务报表中利润表数据存在口 径上的差别。

二、项目具体介绍

红狮上品小区

红狮上品小区是公司于 2021 年上半年通过收并购方式获取的项目，分 为 A 区和 B 区两个部分。考虑自持，预计项目可售货值分别约为 7.41 亿元及 8.87 亿元。

观翠揽月轩

观翠揽月轩是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，对应杭政储 出[2021]7 号地块，目前暂未开始销售。考虑自持，我们预计项目可售 货值约 88.57 亿元。

栖江揽月轩

栖江揽月轩是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，对应杭政储 出[2021]6 号地块，目前在售，且需要摇号。考虑自持，我们预计项目 可售货值约 52.49 亿元。

滨江世纪国泰中心

滨江世纪国泰中心是公司 2021 年上半年通过收并购获取的项目，目前 待售。我们预计项目可售货值约 46.98 亿元。

望涛月明

望涛月明是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且 需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约 47.02 亿元。

滨涛映月

滨涛映月是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且 需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约 58.48 亿元。

宁望府

宁望府是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且需 要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约 21.64 亿元。

三、项目利润测算结果

由于项目售价及建安成本容易受各种因素影响而产生波动，我们分别对 2021 年拿地项目的净利润率与权益净利润率相对于销售均价及单方成 本做敏感性分析，基于第一部分假设，分析结果如下： 在单方成本不变的前提下，整体销售均价每上涨 0.5%，净利润率约提高 0.3 个百分点；在销售均价不变的前提下，单方成本每下降 0.5%，净利 润率约提高 0.3 个百分点；项目整体净利润率中枢约为 10%。 在单方成本不变的前提下，整体销售均价每上涨 0.5%，权益净利润率约 提高 0.2 个百分点；在销售均价不变的前提下，单方成本每下降 0.5%， 权益净利润率约提高 0.2 个百分点；项目整体权益净利润率中枢约为 5%。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）