2022年REITs行业发展现状分析 REITs是一种新型投融资模式

1. REITs 已发行产品表现优异

1.1. REITs 产品陆续上市，市场认购火爆

基础设施公募 REITs 是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础 设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上 述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定， 我国基础设施 REITs 在证券交易所上市交易。

2020 年 4 月 30 日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同年 8 月，中国证监会发布《公 开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，我国基础设施公募 REITs 正式启动。 试点以来，我国公募 REITs 市场规则体系不断完善，REITs 产品市场表现良好。截 至目前，国内共有 12 只基础设施公募 REITs 项目上市交易，合计发行规模约 458 亿元， 涵盖生态环保、交通基础设施、园区基础设施、仓储物流 4 类基础设施类型。2021 年 6月 21 日，首批 9 只公募 REITs 发行上市，目前已平稳运行一周年，迎来了限售份额解 禁。第二批 2 只公募 REITs 于 2021 年 12 月上市交易，今年 4 月，第 12 只公募 REIT— —华夏中国交建高速 REIT 上市交易，在 12 只公募 REITs 中的发行规模最高，达到 93.99 亿元，募集份额 10 亿份。

公募基础设施自上市以来便受到投资者的认可，市场认购火爆。我国首批 9 只公募 基础设施 REITs 于 2021 年 5 月 31 日公开发行认购，2021 年 6 月 21 日正式上市交易， 9 只 REITs 全部实现超募，其中 6 只 REITs 基金公众配售比例低于 10%，共募集金额 314 亿元。第二批两只公募 REITs，华夏越秀高速公路封闭式基础设施 REIT 和建信中关 村产业园 REIT 配售比例均低于 3%。此外，于今年 4 月上市的华夏中国交建高速 REIT 更是成为 2022 年震荡行情下的爆款基金，4 月 7 日认购当天投资者热情高涨，火速达到 了募资规模，最终提前结束募集并进行比例配售，公众配售比例 0.84%，创下了 REITs 产品公众配售比例的历史新低。

1.2. 已发行产品走势良好

2021 年 6 月发行上市的首批 9 只公募 REITs 业绩表现良好，整体表现优于沪深 300 指数。除平安广州交投广河高速公路 REIT 跌破发行价以外，其他 8 只 REITs 产品上市 至今业绩都实现了正增长。从走势情况来看，9 只公募 REITs 整体走势基本保持一致， 2021 年 6 月至 2022 年 2 月，9 只基金均呈持续波动上涨态势，至 2 月达到涨幅最高点， 其中富国首创水务 REIT 涨幅最高，较发行日上涨 88.98%。2022 年 2 月开始，9 只 REITs 基金进入下跌走势，6 月初，仓储物流和园区基础设施两种资产类型 RIETs 出现小幅反 弹。

从资产类型来看，仓储物流、园区基础设施、生态环保三种类型 REITs 表现良好， 各资产类型 REITs 表现优于所属行业走势，均较发行日实现了超过 20%的涨幅，其中红 土创新盐田港仓储物流 REIT 涨幅最高，较发行日上涨 41.18%。交通基础设施类 REITs 表现相对较差，相较于发行日，浙商证券沪杭甬高速 REIT 上涨 2.58%，而平安广州交 投广河高速公路 REIT 下跌 6.98%。

截至 6 月 28 日，12 只公募 REITs 上市至今共有 9 只上涨，3 只下跌，其中红土创 新盐田港仓储物流 REIT 涨幅最高，为 42.43%，富国首创水务 REIT 次之，上涨 34.85%， 华夏越秀高速公路封闭式基础设施 REIT 跌幅最高，下跌 1.97%。从基础设施类型来看， 仓储物流和生态环保类 REITs 表现较好，而交通基础设施板块整体表现较差，其中有 3 只交通基础设施 REITs 基金跌破发行价格。

2. RIETs 发展意义重大

2.1. 基础设施建设新型投融资模式

目前，我国部分产业领域的基础设施短板仍然较为突出，仍然迫切需要统筹布局建 设一批健全、高效、可持续的新型基础设施，而基础设施建设离不开资金的支持。 我国发展基础设施建设的前期，主要以城投公司、地方债为主要融资方式，后因地 方政府资产负债率过高而受到限制。PPP 主要是为解决基础设施建设资金来源而进行的 投融资模式创新，但是由于在具体实施阶段中，重建设而轻运营、重增量而轻存量等问 题，目前仍处于规范阶段。作为积极财政政策工具，专项债有力支撑了近几年基础建设 投资的发展，但是今年以来专项债边际增量大幅减少，对于基建投资发展缺乏有力支撑。

在此背景下，REITs 作为一种新型投融资模式，将会为未来基建发展注入新的动力。 相对于以往的投融资模式，基础设施公募 REITs 更加市场化，同时有望带来对于底层资 产的价值重估。

2.2. 企业发展新动能

基础设施 REITs 作为一种新的投融资模式，不仅为政府发展基础设施建设提供了新 的资金来源支持，对于企业自身发展也有诸多帮助。 一方面，公司通过发行基础设施公募 REITs 可以以资产证券化的方式降低公司的资 产负债率，实现轻资产运营，提高股东权益报酬率；同时，公司融得的资金可以帮助公 司减少基础设施建设的资金压力，资金充裕后公司将有更多的资金投入到关键技术研发 以及生产运营环节，从而形成正向循环不断促进公司长远发展。（报告来源：未来智库）

就 REITs 底层资产的项目公司而言，上市发行类似于子公司的分拆上市。一方面， 与母公司分离后，项目公司往往会获得市场更准确、远远高于母公司的市场定价，另一 方面，子公司层面的经营管理会更加独立，公司治理以及激励制度往往更加市场化、更 加完善，同样会形成正向循环，促进子公司不断发展，从而进一步提高子公司的市场价 值。

3. REITs 发展加速

3.1. 稳增长背景下，REITs 发展提速

2021 年的中央经济工作会议以及今年的政府工作报告中均提出要适度超前开展基 础设施投资，加强基础设施建设。基础设施建设对于扩大内需，拉动经济增长，稳定宏 观经济大盘具有重要意义。我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为此，国家 鼓励通过公募 REITs 盘活存量资产，形成存量资产与新增投资的良性循环，进而扩大有 效投资。

2022 年年初至今，国家密集出台了 REITs 的相关政策措施，利好基础设施 REITs 发 展。1 月 26 日，财政部及税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点税收政策的公告》，首次在税收方面明确支持 REITs 产品运作。1 月 28 日，深交所、 上交所分别发布《深圳证券交易所证券投资基金业务指引第 3 号——基金通平台份额转 让》和《上海证券交易所基金自律监管规则适用指引第 3 号——基金通平台份额转让》， 通过建立基金通平台便利公开募集基础设施证券投资基金等基金场外份额转让。

5 月 26 日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，文件中指出要 推动基础设施领域 REITs 健康发展，鼓励更多符合条件的基础设施 REITs 项目发行上 市，建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施 REITs 市场，研究推进 REITs 相关立 法工作。5 月 31 日，深交所、上交所发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资 基金业务指引第 3 号—新购入基础设施项目（试行）》和《上海证券交易所公开募集基 础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》， 明确了新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露要求和扩募发售相关安排，强调扩募相关要求与首次发售一致。

REITs 项目资产类型覆盖保障性租赁住房，基础设施公募 REITs 扩容加速。6 月 6 日，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金获上交所通过，将成为国 内第 13 只基础设施公募 REITs 项目。5 月 27 日，中国证监会办公厅和国家发展改革委 办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托 基金（REITs）有关工作的通知》，推动保障性租赁住房 REITs 业务有序开展。同日，中 金厦门安居保障性租赁住房 REIT 和红土创新深圳人才安居保障性租赁住房 REIT 在上 交所、深交所正式申报。保障性租赁住房正式纳入我国基础设施公募 REITs 范围之内， REITs 项目覆盖领域日益广泛。

生态环保、产业园区、仓储物流等基础设施是 REITs 的底层资产，公募 REITs 对于 基础设施领域的投资与我国当前稳住经济增长的政策路径相契合。同时，REITs 作为盘 活存量资产的重要方式，可以有效降低政府债务风险、拓宽社会投资渠道。在今年稳增 长的政策背景下，结合税收政策、扩募规则出台以及 REITs 试点范围扩大等影响因素， 我国公募 REITs 市场将迎来新的发展机遇和发展空间。

3.2. 扩募规则出台，带来行业新格局

扩募细则出台，公募 REITs 扩容加速。5 月 31 日，上交所、深交所发布《公开募集 基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》 和《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 3 号—新购入基础设施项目（试行）》， 该《指引》对于新购入基础设施项目、扩募发售、信息披露等方面做出了明确规定，完 善扩募安排，规范了公募 REITs 的规则体系。 扩募是基础设施 REITs 的重要机制。所谓扩募，指的是 REITs 在发起募集之后，再 次募集资金的行为，募集到的资金可作为新购入基础设施项目的资金来源。REITs 扩募 包括定向扩募、公开扩募和向原持有人配售三种发售方式，其中定向扩募属于向特定对 象发售，向原持有人配售和公开扩募属于向不特定对象发售。

扩募规则的出台进一步完善了我国基础设施 REITs 规则体系，有效提升 REITs 产品 的竞争力和吸引力。本次《指引》对于新购入基础设施项目、扩募发售、信息披露等方 面做出了明确规定，完善扩募安排，规范了公募 REITs 的规则体系。同时，为推动基础 设施 REITs 的发展，上交所、深交所暂免收取基础设施 REITs 扩募业务的上市初费、上 市月费、交易经手费及非限售份额参与要约收购业务费用。

扩募有助于推动 REITs 市场规模增长。扩募是 REITs 的重要融资方式之一，通过扩 募可以增发份额，收购能够为投资人带来稳定现金流的优质资产。《指引》中指出申请新 购入基础设施项目，基础设施基金应当符合投资运作稳健，运行时间原则上满 12 个月， 运营业绩良好，治理结构健全等条件。我国首批上市的 9 只公募 REITs，目前已平稳运 行一周年，原则上符合扩募条件，扩募规则出台有利于已上市主体增发份额收购优质资 产，实现规模扩张。

扩募有助于优化投资组合，提高投资者收益率。目前我国的 REITs 产品底层资产大 多为单一的基础设施资产，投资者收益率与单一项目紧密挂钩，风险较高。通过扩募机 制，REITs 产品可以引入新的项目，延长 REITs 期限，优化投资结构，达到了分散风险 的目的。同时，引入的新项目大多为优质资产，可以为投资者带来稳定的现金流，进一 步提高投资者收益率。 扩募有助于盘活存量资产，支持实体经济发展。目前我国有大量基础设施存量资产， REIT 原始权益人通过转让取得的资金可以用于新项目的投资建设，打通“投资-运营-退 出-再投资”的完整闭环，推动投融资良性循环，进一步盘活存量资产，实现我国宏观经 济稳增长的政策目标。

扩募细则发布，环保行业有望优先受益。国内生态环保领域的两只 REITs，中航首 钢生物质 REIT 和富国首创水务 REIT，底层资产主要涉及固废和水务两个领域，《指引》 中指出新购入的基础设施项目要与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型。原 始权益人可借此将已有的优质同类项目纳入现有 REIT 产品中，推动固废、水务领域的 新项目投资，拉动行业经济增长。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）