2026年7月上半月公募REITs市场回顾：仓储领涨与估值分化

市场整体表现：超跌反弹后进入震荡整理阶段

2026年7月上半月，中证REITs全收益指数在经历6月底的阶段性触底反弹后，自980点附近进入震荡整理态势。期间指数累计收涨1%，整体表现强于沪深300指数，但略弱于中证红利指数。市场流动性方面，REITs市场日均换手率为0.36%，日均成交额为4.52亿元，延续缩量态势。大宗交易总额为2.47亿元，平均溢价率为-1.3%，该溢价率已连续两个月呈现走低趋势，反映出资本市场对于REITs资产定价的谨慎情绪。

从板块表现来看，市场呈现明显的结构性分化。仓储物流板块受益于普洛斯REIT、顺丰REIT等权重个券的强势带动，以2.1%的涨幅领涨市场。其中，中外运REIT和普洛斯REIT分别上涨7.5%和5.3%。相比之下，产业园与消费类REITs涨幅相对温和，累计涨幅均在1%以内。值得注意的是，保租房和IDC等长久期资产出现下跌，尽管其26H1月度经营数据表现稳健，但下跌主要源于市场对Q3长期债券收益率上行预期的资金面调整。经营权类REITs整体表现优于其他板块，公用事业、能源、交通类上半月累计涨幅均超过1%。

估值与派息分析：息差处于历史高位，估值小幅修复

截至7月10日，产权类REITs平均派息率为5.21%，处于上市以来73%的分位水平；经营权类REITs平均派息率为8.77%，处于80%分位水平。在派息率与10年期国债到期收益率的息差方面，产权类REITs息差为3.47%，虽受净值走高影响较6月底有所收窄，但仍处于历史94%的高分位。具体细分板块中，仓储、产业园、消费类REITs的派息率与国债利差均位于90%以上的极高分位，显示出较高的相对收益吸引力。

估值层面，产权类REITs的P/NAV为1.12倍，处于49%的历史分位；经营权类REITs的P/FFO为13.46倍，处于54%的历史分位。内部收益率（IRR）方面，产权类和经营权类IRR分别为5.0%和5.6%，较6月底分别下滑0.06和0.23个百分点。尽管估值指标有所波动，但整体而言，REITs资产在低利率环境下仍具备较高的配置价值，尤其是部分基本面稳健且派息率处于高位的标的。

底层资产运营：产园仓储承压，消费保租稳健

截至7月10日，深交所16只REITs披露了26H1月度经营数据，不同业态资产表现差异显著。产业园与仓储物流板块在26Q2仍面临量价下行压力。招蛇产园REIT通过精装修提价策略部分抵消了出租率环比小幅回落的影响；成都高投REIT的盈创动力大厦出租率降至近1年新低；和达高科REIT虽采取“以价换量”策略，但孵化器项目空置率依然较高；广开产园REIT整体租金和出租率均出现环比下滑。仓储方面，安博REIT三个子项目26Q2量价齐跌，宝湾REIT天津及南京项目也分别在量和价上出现环比下滑，仅深国际REIT杭州一期及贵州项目出租率有所改善。

相比之下，消费、保租房及IDC板块26Q2量价表现稳中有升。印力消费REIT租金同比实现增长；大悦城REIT通过升级改造维持了稳定的出租率；中国绿发REIT虽受超市退租影响出租率短期下滑，但新签租赁合同使得6月底签约口径出租率回升。保租房方面，招蛇租赁REIT和深圳安居REIT的住宅部分出租率均保持在较高水平，部分项目底商去化取得进展。润泽IDC-REIT的托管服务费和上架率则保持稳定，显示出IDC资产在需求端的韧性。

发行与交易动态：在审项目累计32单，原始权益人增持信号显现

在一级市场发行方面，7月上半月无新增项目启动发行。华夏凯德REIT和光大保德信光大安石REIT已注册待发行。在审项目方面，基础设施项目在审20单，其中申能股份新能源REIT和润泽数据中心REIT（扩募）已申报至交易所；商业不动产项目在审12单，华住酒店REIT进入挂网回复阶段。此外，武汉安家保障性住房公募REITs启动招标，广州工控大湾区高端装备产业园公布中标候选人。

二级市场交易及股东行为方面，京能国际能源REIT预计7月15日扩募竞价投资者份额解禁，测算解禁规模较大，若考虑分红后累计收益率表现良好。合肥高新城发集团自7月6日起拟在12个月内增持华夏合肥高新产园REIT，增持金额不超过3,000万元，这一举动释放出原始权益人对底层资产长期价值的信心。整体来看，市场在震荡中寻求基本面改善标的，建议关注Q2业绩显著改善或前期利空已落地的个券。