公积金政策优化与核心城市置换链条打通

公积金政策优化与使用场景扩围

我国住房公积金制度正经历从规模扩张向功能深化的转变。数据显示，2024年我国住房公积金实缴职工数量攀升至1.76亿人，覆盖劳动年龄人口的18.2%，全年缴存金额达到3.63万亿元，人均缴存2.06万元。缴存余额的持续积累为政策放松提供了坚实基础。2026年以来，各地公积金政策呈现“额度提升”与“场景扩围”双重特征。

在额度方面，多个省份及城市陆续出台政策提升公积金贷款上限。以21个样本城市为例，在达到上浮后家庭公积金最高额度情形下，公积金贷款对140平米新房总价的覆盖度平均达到83%，对120平米二手房总价的覆盖度平均达到96%。其中，惠州、长沙、宁波等城市的二手房覆盖度超过100%，显示出公积金在支持刚需和改善型需求中的显著作用。值得注意的是，公积金渗透率存在区域差异，北京、上海、天津三城市渗透率断崖式领先，这意味着政策宽松对一二线城市的支持力度更大。

在使用场景方面，公积金用途已从单纯的购房贷款扩展至代际互助、缴纳契税、老旧电梯更新、重大疾病提取、购买车位及城市更新等多个领域。例如，兰州允许三代以内直系亲属合并计算可贷额度，成都支持提取公积金支付重大疾病医疗费用及购买车位，上海允许提取公积金支付电梯更新费用。这些举措极大地提升了公积金的流动性和实用性，使其成为居民家庭资产配置的重要工具。

利率下行与“变相降息”效应

本轮周期中，商业贷款利率快速下行，但公积金贷款与个人住房贷款的息差依然保持，公积金贷款成本优势凸显。由于公积金贷款额度增加、利率低于商贷且经历多次降息，其贷款余额规模持续攀升。2022年后，公积金贷款市场占有率从15.3%提升至17.6%，形成了“变相降息”的效果。

与个人住房贷款余额在2022年后开始下行不同，公积金贷款余额持续攀升，居民并未出现大规模“早偿”现象。这表明低利率的公积金贷款具有极强的吸引力，有效降低了购房者的财务负担。同时，核心城市租金回报率开始接近公积金贷款利率水平，进一步提升了公积金贷款的性价比。

香港案例启示：产业、人口与租金的传导路径

中国香港楼市自2021年下半年进入下行通道，2022年起逐步放松楼市政策，包括印花税减免及撤辣措施。2023年至2024年，随着政策效应释放，楼市需求显著回升。香港楼市的止跌回稳由三重因素共同促进：产业复苏、高知中青年引入以及租金回报率与利率的劈叉。

香港政府通过一系列人才入境计划，如高端人才通行证计划、一般就业政策等，成功吸引了大量优秀人才来港工作。自2020年以来，已有超过23万人才来港，高才通计划的申请续签率达55%。人才的引入不仅带来了消费能力，也支撑了产业复苏。与此同时，2022年以来，伴随租金上涨和房价下跌，香港住宅租金回报率显著上升，资产配置性价比提升。部分户型甚至出现“租不如买”的情况，推动了市场回暖。

投资策略：聚焦政策底部与资产配置

基于上述分析，2026年房地产行业应聚焦两大主线。一是政策底部的估值修复。中央和一线城市政策释放明确转向信号，公积金政策的持续助力将推动核心城市房地产市场企稳。二是借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，关注核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求。

在标的选择上，建议关注布局城市基本面较好、产品力领先的强信用房企，如建发国际集团、华润置地、中国金茂等。同时，关注住宅与商业地产双轮驱动、REITs快速发展助力资管战略落地的企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团。此外，“好房子，好服务”政策下，服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、建发物业等，以及二手房渗透率持续提升背景下的房地产后服务赛道，如我爱我家、贝壳，也具备广阔前景。

风险提示方面，需关注宏观经济下行对收入和购买力的冲击，房企融资进展不及预期的风险，以及行业竞争加剧可能导致的价格下行和利润侵蚀。