一文看懂万达商管招股书：全球商管龙头，经营效率领跑行业

1.行业：商业物业增长势头强劲，大型零售物业显著扩张

中国商业物业市场规模持续增加，在管商业广场数量和在管建筑面积稳定增长。2020年在管商业广场总数为2.1万家，2015-2020年CAGR为9.0%；预计到2025年进一步增加到2.8万家，2020-2025年CAGR为6.2%。2020年在管零售商业物业总建筑面积为8.3亿平方米，2015-2020年CAGR为9.4%；预计到2025年达11.6亿平方米，2020-2025年CAGR为6.9%。2020年面积超过20万平方米的零售商业物业在管建筑面积为5.7亿平方米，2015-2020年CAGR为11.7%，到2025年预计达8.3亿平方米， 2020-2025年CAGR为7.9%。

2.行业：中国商业运营服务规模扩大，服务收入与租金收入双增长

中国商业运营服务市场快速增长，总收入从2015年的4836亿元增长至2020年的8369亿元，年复合增长率高达11.6%。商业运营服务收入由2015年的1025亿元增加到2020年的2059亿元，年复合增长率高达15.0%。租金收入从2015年的3811亿元增加至2020年的6310亿元，年复合增长率达10.6%。

3.行业：多种变现模式渐趋成熟，增值服务潜力巨大

广告服务成为新的变现方式，收入从2015年的83亿元增长到2020年的96亿元，年复合增长率2.8%。由于领先的商业运营服务提供商将开始扩大其广告服务，2025年广告服务收入预计达到131亿元，年复合增长率达到6.6%。

SaaS云商服务需求不断增长，收入从2015年的40亿元增加到2020年的205亿元，年复合增长率高达39.0%。预计到2025年，市场规模将进一步增长到493亿元，年复合增长率达19.1%。

公共空间利用和提供付费会员模式。为消费者提供公共空间和相关服务能为公司带来额外收益。此外，商业广场付费会员数量持续增加，会员相关的权益和服务能促进会员更频繁地消费，从而打造新的收入模式。

4.行业：全球商管物业巨头众多，公司规模位居世界第一

万达商管在全球竞争中排名首位，截至2020年末，公司在管项目数量368个，在管项目面积5280万平方米。公司于在管项目数量上排名第一，远高于排名第二的日本永旺集团（251个）和排名第三的美国西蒙物业（235个）。在管项目面积上位列首位，远高于美国西蒙物业（2510万平方米）、澳大利亚西部集团（1220万平方米）、日本永旺集团（1110万平方米）和新加坡凯德集团（1040万平方米）。

5.行业：竞争格局高度分散，公司行业龙头地位稳固

2020年中国商业物业管理行业CR5为12.7%，行业竞争格局高度分散，其中万达商管市占率为8.3%，处于龙头地位。截至2020年末，公司在管建筑面积超过第2名至第10名的总和，储备建筑面积1700万平方米，第三方在管项目数量98个，第三方储备项目数量113个，各项指标远高于同行，处于行业领先地位。

6.行业：竞争格局高度分散，公司行业龙头地位稳固

公司在出租率、覆盖城市范围、客流量和品牌数量等方面竞争优势明显。2018-2020年公司在管商业广场平均出租率为98.8%，处于行业较高水平。覆盖城市数量达202个，是国内唯一一家覆盖所有省级行政区的商业运营服务提供商。2020年日均客流量达2.7万人，总客流量36亿人次，覆盖品牌数量1.8万个以上。

7.行业：消费升级带动需求增长，轻资产运营享受增值红利

政府支持：根据一系列政策及法规，中国政府已提出要促进消费及服务行业共同发展，致力于优化经济结构，实现从过去依赖投资及出口转向消费及服务拉动的增长模式。2020年初，中国政府发布《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》，旨在从六个方面促进消费扩容提质，包括市场供给、消费升级、消费网络、消费生态体系、消费能力及消费环境。

消费升级带来多元化业务需求：随着消费者对购物体验有更高的要求（如沉浸式消费体验及现场消费体验需求），商业广场已从传统意义上主要提供商品的百货商店进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合商务广场，并将进一步发展为囊括旅游、文化、社交、日常服务等功能的综合体。打造多元化商业及多元化购物体验将激发消费者的满足感并进一步提升消费者的购买欲望。此外，三、四线城市的城镇居民人均可支配收入保持快速增长，这些地区的消费升级将进一步促进下沉市场的消费需求。

线上线下平台融合发展：移动应用程序及微信小程序等平台，把线上流量引流到线下商业广场，提高获客效率并降低相关成本。

服务供应的多元化：多元化的增值服务、付费会员开拓新的收入模式、利用商户及消费者资源变现SaaS解决方案等提升盈利能力。

新技术的应用：数字化、智能化技术可拓宽服务范围、提高管理效率、降低管理成本。智能能耗调控及消费安全系统可提升零售商业物业的日常管理及降低运营风险。

对优质服务及专业服务的需求：运营能力薄弱、商业场景技术赋能能力薄弱、服务同质化等挑战为提供个性化购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的商业运营服务提供商带来广阔机会。

轻资产模式的推广：轻资产模式能实现零售物业价值升值及更高利润率，预期在业内越来越常见。

城市发展加速：随着城市化发展，零售商业物业的发展或改造将向三、四线城市渗透，进一步扩大商业运营服务市场规模。

8.行业：中小型企业竞争能力薄弱，龙头企业积累大量经验与资源

商业运营能力薄弱：许多小型的商业运营服务提供商无法提供全方位服务，且缺乏强大的运营及管理能力。因此，其难以吸引到优质商户及保障充足客流量。

技术能力薄弱：中国大部份中小型商业运营服务提供商缺乏整合商业广场线上线下渠道的能力，无法构建线上线下一体化消费生态系统来吸引消费者，也无法通过智能化管理降低人工成本以及通过数据分析帮助商家提高运营效率。

服务同质化：中国商业运营服务提供商多为中小型服务商。服务同质化加剧了行业竞争。减价及降低服务质量等恶性竞争将影响优质商业运营服务提供商的项目获取能力。

深厚的运营及管理经验：充足的服务经验能让服务提供商对不断变化的竞争环境及客户需求迅速作出反应及调整。（报告来源：未来智库）

充足且多元化的商户资源：为了优化商户组合，商业运营服务提供商一般需要拥有充足且多元化的知名品牌商户资源。品牌商户倾向于和领先商业运营服务提供商建立长期合作。

第三方业务拓展能力：零售商业物业的开发和建设需要大量资金投入，开发周期长。缺乏全面服务能力及项目经验的新进入者难以在短时间内获得独立第三方项目拓展能力。

领先的科技能力：大型服务提供商在不同的运营场景中应用各种技术以提供创新服务、扩大服务范围及提高运营效率。新进入者难以在短时间内该技术并运营于运营服务。

品牌知名度：具有良好品牌声誉能在业务扩张中获得竞争优势，零售商业物业业主偏爱使用知名商业运营服务提供商品牌为其寻找商户及引流。

专业人才：商场定位及规划设计、招商与运营等方面的人才具有各类专业能力，准入门槛高。人才储备和培训体系的要求变高。

9.业绩：签约项目稳定增加，储备项目数量充足

公司签约项目数量、合约建筑面积、储备项目数量和储备建筑面积持续增加。2018-2021H1，公司分别新签约了59、56、79、31个项目，签约项目总数分别达到382、435、511、542个，合约建筑面积分别为1538、1936、2597、2897万平方米。2021年年底前，公司共有储备项目42个，储备建筑面积499万平方米；2022年储备项目增至59个，储备建筑面积699万平方米；2023年及以后，储备项目进一步增至61个，储备建筑面积708万平方米。

10.运营模式：委托管理模式为主，收入与盈利能力同步提升

收入拆分：租赁运营占比逐渐提升。2018-2021H1，委托管理模式的收入分别占总收入的87.9%、79.1%、51.4%和62.5%，同期租赁运营模式收入占比分别为12.1%、20.9%、48.6%和37.5%。2019-2020年，租赁运营收入显著升高，主要系2019和2020年分别开始以租赁运营模式管理32个和45个新开业商业广场，2020年将母公司35个商业广场由委托管理模式转为租赁运营模式。2021H1，租赁运营模式收入占比减少，主要系母公司旗下的所有商业广场由租赁运营模式调整为委托管理模式。

毛利率：租赁运营模式的毛利率高于委托管理模式，公司业务调整后两者基本持平。2018年-2020年公司租赁运营模式毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%，高于委托管理模式毛利率的39.1%、30.8%、31.3%。2021年5月后，公司对委托管理模式下的运营管理服务收费，并将租赁运营的商场产生的可变租金确定为销售成本，使委托管理模式毛利率提升至43.8%，高于租赁运营模式的42.4%。

11.项目类别：独立第三方项目快速拓展，毛利率水平逐渐均衡

独立第三方商业广场数量增加，运营管理能力与市场地位显著提高。受益于母公司商业广场数量与市场地位，在管母公司集团项目数量占总项目数量的大多数。随着公司运营管理和外拓能力的不断提高，在管独立第三方商业广场数量逐年提高，2018-2021H1分别达42、71、98、106个，在管建筑面积为526、906、1244、1332万平方米。截至2021年上半年，独立第三方储备项目达133个，占到储备项目总和的82.1%，是国内唯一一家向独立第三方大规模输出管理的商管公司。

独立第三方项目毛利率高于母公司项目，商业广场发展成熟及调整运营模式后，母公司项目的毛利率上升。2018-2020年独立第三方项目毛利率整体高于母公司项目，主要原因系第三方商业广场均在2017年前开业，发展更成熟，母公司集团拥有的项目含有同期开业的新商业广场，新商业广场的毛利率低于发展成熟的商业广场。2021H1由于母公司集团的商业广场有较低的租金安排，调整运营模式后利润率提高，与独立第三方项目基本持平。

12.消费者：引入丰富的体验业态，融通线上线下加速流量变现

全业态的多功能综合体

除了零售，公司还为消费者引入多种体验业态，包括餐饮、生活品味、运动、艺术、儿童主题、医疗、保健、娱乐、教育和生活服务等。体验业态是商业广场吸引客客流的基础，2018-2021H1，公司体验业态在管建筑面积占比从67.5%增至72.5%。

消费者流量变现

截至2021年6月30日止12个月内，万达广场客流量4607.2万人次，巨大的线下流量带来高额的广告收益；万达广场车流量为3.6亿车次。公司可基于车流分析实现精准营销，并逐步在万达广场内设立收费充电桩。

会员权益变现

线上平台是扩大消费客群基础的重要渠道，2018年9月公司推出会员平台，截至2021年6月30日，会员人数达7630万人；2018年11月上线微信小程序，为每个广场提供多重福利和定制化的促销信息。万达广场会员可线上享受停车优免权益、商户会员权益、积分折扣、消费者解锁权益以及各类会员专享服务。如2020年推出“万味卡”活动，出售餐饮商户的优惠权益，售卖近38万张万味卡，交易金额超过2000万元，GMV超过6000万元。

报告节选：

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）