物业管理行业发展、市场规模与经营分析

行业发展增速放缓，物企表现出现分化。

1. 经历高速增长后，板块投资回归理性

物管行业具备辉煌的过去，无论是基本面还是市场表现。过去十年物管板块的表现很好地反映了行业基本 面及资本市场对行业的看法变化。我们以 2014 年彩生活登陆港交所划分，以此作为物业管理行业快速发展的开 始，2014 年至今可大致划分为三个阶段： 发展初期（2014 年-2018 年中）：2014 年彩生活登陆港交所，成为首家赴港上市的物业管理公司，此后几 年中海物业、绿城服务、雅生活服务等陆续上市。这一阶段行业上市公司较少，定价建立在对公司基本面的分 析上。 高速增长期（2018 年中-2021 年中）：2018 年 6 月，碧桂园服务上市并逐步吸引了资本市场的关注，物管 企业开始扎堆上市，板块上市公司数量迅速增长至 50 余家。随着标的的增加，资本市场对行业的认知也在不断 加深。同时，这一阶段由于房地产开发规模快速增长、行业收并购活跃，板块内物企业绩不断超预期，板块表 现强劲，部分企业估值水平一度超过 100x，物管行业相对房地产开发行业走出独立行情。 调整修复期（2021 年中至今）：2021 年中，由于部分开发企业出现信用风险，作为地产后周期的物业管理 行业受到波及。同时，前期盲目扩张隐藏的风险逐渐暴露，物管企业业绩增速放缓，部分企业甚至出现下滑， 物管企业业绩增长的确定性受到质疑，资本市场投资回归理性，板块估值大幅回调。随着行业的调整以及行业 认知的加深，物业管理行业回归服务本质，开始探索高质量发展道路。板块内企业表现出现较为明显的分化， 虽然板块整体表现未明显修复，但部分优质企业表现相对良好。

2.整体规模稳健增长，行业步入平稳发展阶段

物管行业市场规模保持稳健增长，行业步入平稳发展阶段。根据中指研究院数据统计，物业管理市场规模 从 2020 年的 259.1 亿平方米增加至 2024 年的 314.1 亿平方米，年复合增速为 4.9%，规模增长较为稳健。上市 物企作为行业头部力量，其总合约及在管面积均显著扩张。根据克而瑞物管统计数据，上市物企合约面积从 2020 年的 46.8 亿平米增长至 2024 年的 72.3 亿平米，在管面积从 2020 年的 38.5 亿平米增长至 2024 年的 76.6 亿平 米；但增速均放缓，2024 年合约面积增速下滑至 2.0%，在管面积增速下滑至 6.3%，行业已步入平稳发展阶段。

行业收缴率下滑，经营效率仍有提升空间。根据中指研究院统计的二十大城市数据，物业服务均价从 2020 年的 2.33 元/平方米/月稳步提升至 2024 年的 2.72 元/平方米/月，年复合增速为 3.9%，物业费单价增速较为平 缓。从收缴率来看，500 强物企和上市物企的收缴率均有所下滑，分别从 2021 年的 89%和 92%降至 2024 年的74%和 80%。在规模增速和单价增速均较为平缓的背景下，提升经营效率成为物企提升收入的有效手段。

3.行业经营情况改善，物企表现持续分化

我们选取板块内 23 家主流上市企业作为研究样本（样本清单请见文末附表）。 营收同比缓慢增长，业绩增速由负转正。板块收入增速自 2021 年后迅速下滑，2024 年 23 家重点物管及商 管公司合计实现营业收入 2273.2 亿元，同比增长 5.0%，增速较 2023 年下降 4.8 个百分点；2025 年上半年实现 营业收入 1158.4 亿元，同比增长 5.0%，增速与 2024 年全年持平。2024 年实现归母净利润 90.0 亿元，同比下降 18.8%；2025 年上半年实现归母净利润 81.9 亿元，同比增长 34.9%，业绩增速由负转正。同时归母净利润率由 2024 年的 4.0%提升至 2025 年上半年的 7.1%，物企整体经营情况有所改善。

区分企业性质来看，在收入端，央国企背景的物企营收增速高于民企背景的物企，但增速均较为缓慢。2025 年上半年 23 家重点物管及商管公司中的 10 家央国企背景的物企合计实现营业收入 674.9 亿元，同比增长 6.6%，增速较上年同期下降 3.4 个百分点；13 家民营物企合计实现营业收入 483.4 亿元，同比增长 2.8%，增速较上年 同期下降 0.6 个百分点。民企物企营收增速仍低于央国企背景的物企，且两者增速均较为缓慢。 在利润端，央国企背景的物企归母净利润同比基本持平，民企背景的物企波动较大。2025 年上半年 23 家 重点物管及商管公司中的 10 家央国企背景的物企合计实现归母净利润 58.9 亿元，同比微跌 0.1%，增速较上年 同期下滑 10.1 个百分点；13 家民营物企合计实现归母净利润 22.9 亿元，同比大幅增长 1238.0%，而去年同期归 母净利润同比下跌 96.2%，归母净利润的大幅增长主因：1）2025 年上半年部分民营物企，如：雅生活服务、融 创服务、金科服务实现扭亏为盈；2）2025 年上半年南都物业投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动收益， 公司归母净利润同比增长 532.9%。如我们剔除南都物业，且仅保留 2024 年上半年及 2025 年上半年均保持盈利 的 8 家民营物企，其 2025 年上半年实现归母净利润为 18.9 亿元，同比下滑 20.9%。

从具体企业来看， 2024 年上半年、2024 年全年及 2025 年上半年三个报告期，绿城服务归母净利润同比增 速均保持在 20%以上，滨江服务均保持在 10%以上；华润万象生活、保利物业、中海物业、金茂服务同比均保 持正增长。物企表现分化较为明显。