新城发展主要业务、股权结构、管理层与经营分析

新城发展前身成立于1993年，是A股上市公司新城控股的母公 司，同时也是H股上市物业公司新城悦服务的兄弟公司，主营业务包 括住宅开发、商业资产运营等，主要业务由新城控股承接并运营，母公司层面业务 及资产均较少。

开发及商业运营业务方面，新城控股开发业务93年起步，主要立足大本营江苏， 自14年起加速全国化布局，并于08年开始“商住并举”模式，进行住宅承托商业的 资产沉淀计划，自12年起商业资产持续积累。19年控股开发业务销售规模达峰，后 随着公司自身资金状况及行业景气收缩，同时商业资产规模仍在持续增长，截至24 年末累计开业数达到173座，年内商业运营业务毛利规模首次与开发业务接近，基本 完成盈利主动轮从“开发”到“商业”的切换。 除开发及商业运营业务外，新城发展业务还包括酒店、养老、星翼空间、资产 管理等，其中酒店、养老、星翼空间等资产也由新城控股运营。23年公司以13.67 亿对价出售剥离影院业务，非地产及商业业务占比进一步降低。

股权结构来看，公司股权结构稳定且集中。截至2024年末，实控人及其配偶通 过富域香港投资有限公司持有新城发展63.33%股权，是公司单一大 股东，无其他股东持股比例超过5%。 与其他新城系公司关系来看，新城发展通过富域发展及常州润德平台合计持有 新城控股67.17%股权。实控人则通过富域香港、Innovative Hero Limited持有物业公司新城悦服务68.86%股权，三家新城系公司股权结构均稳定集中。

由于新城发展并表新城控股，因此新城发展总资产、总营收包含新城控股总营 收，业务重叠度较高，资产及收入规模接近。18年至24年A股子公司新城控股总资 产占新城发展总资产平均比例为99%，期间新城控股营业收入占新城发展收入比例 也在99%左右。新城控股旗下资产是新城发展的最主要资产构成，也是其最主要收 入及利润来源。

从利润来看，18年至24年新城发展归母净利润占新城控股归母净利平均比例为63%，与新城发展持有新城控股股权比例接近。22年、23年新城控股净利润分别为 15.9亿元、5.6亿元，而新城发展的持续经营业务则在这两年盈利7.4亿元、亏损4.7 亿元。根据新城发展报表披露，22年、23年的利润端差异主要由于非A股公司出现 亏损，除税前利润均亏损9.1亿元。随着新城发展出售影院业务，24年非A股公司影 响明显减小，税前利润仅0.7亿元，预计未来发展及控股利润表现将重回相同趋势。

股本方面，新城发展自12年上市以来共完成供股/配股4次，累计新增股本14.34 亿股，募集资金78.23亿港元。期间同时完成4次证券回售，截至24年末公司总股本 为70.66亿股。

管理层方面，与新城控股类似，新城发展董事会及管理层也高度精简，执行董 事仅3人、非执行董事1人，均为公司元老，且除周福动外均在其他新城系公司中兼 任职务。 董事会主席、非执行董事王晓松为创始人、实控人之子，同时兼任新城控股董 事长、新城悦非执行董事；行政总裁吕小平01年加入新城，同时兼任新城控股董事、 新城悦非执行董事；首席财务官陆忠明同样01年加入新城，兼任新城控股监事会主 席、新城悦非执行董事。

总体来看，新城发展控制权高度集中，管理层在公司任职多年，充分保证经营 策略的长期性、一致性与有效性。

从债务和现金流安全来看，新城发展近期现金流压力进一步缓解。 25年6月12日新城发展发布公告，成功发行境外美元债3亿美元，发行利率 11.88%。本次发行为25年7月到期的3亿美元债的借新还旧，虽然融资成本较此前 （4.45%）有明显上行，但作为近年来首批成功发行境外无抵押债券的民营房企， 本次发行具有非常积极的意义。一方面，借新还旧完成进一步缓解公司当前因经营 性现金流收缩而产生的资金压力，另一方面也为公司保留了境外融资渠道和额度， 此外，无抵押债券的成功发行也从侧面印证市场对于公司持续经营的信心。 截至25年6月末，新城发展存续公开无抵押债券共3支，均为美元债，其中新城控股余额6.54亿美元，2.5亿美元将于25年10月到期，4.04亿美元26年5月到期，新 城发展3亿美元为本次新发美元债，28年到期。

报表端来看，由于发展承接部分境外融资职能，因此有息负债规模高于控股， 同时融资成本略低于控股。截至24年末公司账面有息负债577.3亿元，规模较控股高 出40.8亿元，同比下降8.6%，负债规模收缩速度也快于控股。融资成本来看，截至 24年末新城发展综合融资成本5.88%，首次降至6%以下，较23年下降27bp，降幅与 控股同期基本相当。

受融资规模及成本影响，新城发展与新城控股的财务费用及汇兑损益也存在一定差异，发展总体较控股财务费用更高。后续随着其他业务剥离、境外债务清偿， 预计发展及控股报表端盈利表现差距缩小。