中国金茂业绩、融资、战略与销售规模如何？

轻舟已过万重山，央企开发商重新起航。

1.业绩扭亏为盈，盈利能力筑底回升

业绩扭亏为盈。由于结算规模收缩，公司收入有所下降，2024 年公司实现营业收入 591 亿元，同比降低 18%； 但得益于计提减值下降、毛利率提升、费用率下降以及合营联营企业收益转正，2024 年公司实现归母净利润 10.7 亿元，上年同期公司亏损 69 亿元，业绩实现扭亏为盈。

毛利率逆势提升，各项费用均有所下降。公司盈利能力率先筑底，2024 年 A 股和港股上市开发类房企整体 毛利率为 13.2%，较上年下降 2.2 个百分点，而公司 2024 年整体毛利率为 14.6%，较上年上升 2.1 个百分点，毛 利率逆势提升。各项费用均有所下降，2024 年公司销售费用/管理费用/财务费用较上年分别下降 6.8/9.5/4.8 亿元， 三项费用率合计 13.1%，较 2023 年下降 0.5 个百分点。除并表公司外，2024 年公司联营合营企业也实现扭亏为 盈，全年贡献收益 13.1 亿元，较 2023 年提升 22.3 亿元。

2.计提减值充分，精简公司架构降本增效

相较其余头部房企公司计提减值更为充分。2022-2023 年公司计提资产减值较为充分，两年合计计提 87.5 亿元资产减值，2024 年计提 13.9 亿元资产减值，较上年降低 30 亿元。2021 年至 2024 年，公司合计计提资产 减值 111 亿元，占 2024 年末存货 6.3%，同期头部房企（2024 年全口径销售额前十房企）计提资产减值占 2024 年末存货的平均比例为 2.9%，最高计提比例为 5.2%，公司计提资产减值比例高于其余头部房企，计提资产减值 更为充分。

精简公司架构，持续降本增效。随着公司战略持续聚焦高能级城市，公司不断优化组织架构，今年公司将 “总部-区域-城市”三级管控架构，调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南 5 个区域公司，对现有城市公司撤并重组调整为 14 个地区公司。通过调整组织架构，公司有望继续在管理上提 质增效，降低成本，并且在重点城市做大做优。2024 年公司管理费用率下降 0.4 个百分点至 4.9%，随着公司继 续优化组织架构，未来费用率水平有望继续下降。

3. 融资渠道畅通多元，融资成本持续下降

公司融资渠道多元，融资成本下降。除了银行开发贷款外，公司2024年以来发行多笔低利率债券，1）CMBS： 公司充分利用优质核心资产，2023 年公司持有的上海金茂大厦获批 100 亿元 CMBS 额度，2023 年完成两期发 行合计 65 亿元，利率分别为 4.68%和 3.60%，2024 年 2 月完成发行 35 亿元金茂大厦 CMBS，利率 3.2%，融资 成本较前两期明显降低。2）公司债：今年 2 月公司发行 17 亿元公司债，利率为 2.79%；3）2024 年发行的两笔 中期票据合计金额 50 亿元，发行利率均为 2.80%，创历史新低。除债券外，公司 2024 年打通持有资产的“投 融建管退”渠道，以长沙览秀城为底层资产完成消费基础设施公募 REITs 上市，募集资金合计 10.68 亿元。 截至 2024 年底，公司有息负债合计 1228 亿元，较上年底下降 3.6%；有息负债中银行贷款占比 47%，债券 融资占比 29%。2024 年全年新增综合融资成本为 3.39%，其中境内综合融资成本降至 2.87%，较上年下降 91BP， 融资优势明显。

4.开发销售与经营服务并进，“一核三聚焦”战略持续推进

坚持城市运营商定位，推进“一核三聚焦”战略。公司始终坚持城市运营商定位，推进“一核三聚焦”业 务战略升级，以高品质开发为核心，聚焦精品持有、高端服务和建筑科技创新。高品质开发包括城市运营和房 地产开发销售，城市运营强调通过整体规划、资源整合和长期赋能，打造产城融合的现代化新城；房地产开发 销售以“金茂”品牌为核心，专注改善类产品开发，主打“金茂府”等科技住宅产品线；精品持有业务重点聚 焦商业地产与高端酒店，涵盖豪华酒店、地标性写字楼及城市级商业体；高端服务以金茂服务为载体，积极打 造品质、智慧、共生三大 IP，提供卓越的场景设计能力和品质输出能力；建筑科技业务帮助公司夯实差异化竞 争优势，布局智慧能源、建筑科技等赛道。提供区域能源站、智慧楼宇解决方案，并拓展光伏、储能等低碳服 务。

开发业务贡献主要收入利润。2024 年公司房地产开发/商务租赁与零售商业运营/酒店经营/物业服务/其他业 务收入占比分别为 81%/3%/3%/5%/8%，贡献毛利占比分别为 61%/15%/7%/8%/9%。公司整体毛利率水平为 15%， 精品持有业务（即商务租赁、零售运营、酒店经营等三项业务）毛利率较高，以 6%的收入占比贡献 22%的毛利， 其中商务租赁与零售商业运营毛利率分别为 81%/36%。

精品持有主打地标性物业，写字楼出租率领先行业整体水平。截至 2024 年底，公司已开业 12 个商业地产 项目，包含 4 个写字楼、7 个零售物业以及 1 个综合体项目，合计面积为 79.4 万平。其中写字楼主打精品持有， 包含上海金茂大厦、北京凯晨世贸中心等地标性建筑，并且公司写字楼出租率领先行业整体水平，其中北京凯 晨世贸中心和西城金茂中心出租率均在 90%以上，上海金茂大厦与南京金茂广场出租率均在 80%以上，均高于 所在地甲级写字楼平均出租率。从收入来看，2024 年公司商务租赁与零售运营收入 17 亿元，较 2023 年下降 1 亿元，主要因为长沙览秀城完成 REIT 发行后不再并表。

公司酒店业务着力打造酒店差异化轻资产管理能力，聚焦豪华酒店运营，旗下包含金茂君悦、金茂三亚亚 龙湾丽思卡尔顿等高端酒店。截至 2024 年底公司旗下已开业酒店合计 13 家，客房数量超过 4000 个。2024 年 公司酒店运营业务实现收入 17 亿元，较 2023 年下降 1.8 亿元，主要受 2023 年下半年出售北京威斯汀酒店影响。

物业服务储备资源充裕。公司物业服务主要依托上市主体金茂服务开展，遍及全国 71 个城市，在管项目达 595 个。2024 年物业服务实现收入 29.7 亿元，同比增长 9.7%，实现归母净利润 3.72 亿元，同比增长 10.4%，业 绩稳健增长主要得益于在管面积上升。2024 年公司在管面积 1.01 亿平米，较 2023 年增长 20%。当前公司已签 约建筑面积合计 1.34 亿平，较当前在管面积高 3340 万平米，储备资源丰富，为未来物业服务业绩稳定增长提 供基础。

5.销售规模稳居行业前列

上半年销售额逆势上扬，规模首进全国前十。2021 年后公司销售额受行业整体影响出现下滑，2022-2024 年全口径销售额分别为 1550/1412/983 亿元，同比降幅分别为 34%/9%/30%，2024 年降幅与百强房企相当。得益 于去年下半年公司在核心城市补仓多个优质地块以及公司新推出的产品线广受市场认可，今年上半年公司销售 额逆势上扬，上半年百强房企销售额合计同比下滑 11%，同期公司全口径销售额达 533.5 亿元，同比增长 20%， 增速在 Top10 房企中位列首位。过去十年公司销售规模稳中有进，从 2017 年全国 29 位上升至 2024 年的全国 12 位，今年公司市占率进一步上升，上半年公司销售规模首次挤进前十，位列全国第九位。