华润万象生活发展历史、股权结构、主要业务与财务分析

深耕商业二十余载，铸造全业态服务品牌。

1. 发展沿革：匠心运营二十余载打造高端物业服务品牌

华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象”或“公司”）是国内领先的物业管理及 商业运营服务提供商。凭借卓越的全业态运营能力、广泛的平台资源及强大的会员体系， 携手华润集团、华润置地及其他合作伙伴，围绕“空间、客户、产品与服务”三大关键 要素构建全业态、全客户、全产品、全服务一体化生态体系，致力于成为中国领先的 “城市品质生活服务平台”。 公司先发优势明显，经营高端商业地产已二十余载。1994 年，华润集团投资华润置地 的前身——北京市华远房地产，并同步开展住宅物业管理服务。2000 年，华润置地开 展筹备以“万象城”品牌提供商业运营服务，并于深圳建设首个“万象城”购物中心项 目“深圳万象城”。2004 年，深圳万象城开业，确立以“万象城”品牌提供商业运营服 务。

2005 年，华润置地收购华润集团在北京、上海、深圳的若干物业，开展写字楼物 业管理服务业务。2009 年，华润置地发布“高品质”品牌战略，对物业管理服务的定 位进行升级。2014 年，华润置地确立“中国商业地产领导者”的定位，强化集团向商 业物业提供服务的战略。2017 年，华润万象生活正式成立，标志着华润置地物业管理 服务及商业运营服务板块的独立。2019 年，华润万象在管面积正式突破 1 亿平方米大 关，位居全国前列。2020 年 12 月 9 日公司于港交所上市， 2022 年 11 月获纳入香港恒生指数成份股，2023 年入选国资委“双百企业”名单，同 年，公司在营购物中心超 100 座，进入“百 MALL”时代。

2. 股权结构：股权结构稳定集中，高管团队经验丰富

控股股东华润置地持股 72.29%，股权稳定集中，集团实力雄厚。华润置地为公司的 控股股东，截至 2024 年 12 月 31 日，直接持有公司 72.29%的股份，华润集团通过华 润置地和直接持有公司共计 73.72%的股份。华润集团是国资委直接监管的国有重点骨 干企业之一，位列 2024 年《财富》世界五百强第 72 位，业务涵盖大消费、综合能源、城市建设运营、大健康、产业金融、科技及新兴产业 6 大领域，下设 24 个业务单元， 所属企业中有 9 家在香港上市，11 家在内地上市。而华润置地是华润集团旗下负责城 市建设运营的业务单元，是中国内地实力雄厚的综合地产开发商之一，业务涵盖住宅、 公寓、购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等多种领域，母公司以及集团丰富的资源优 势为公司提供强力支持。

管理层加入华润体系多年，行业任职经验丰富。董事会成员及高管在华润集团及华润 置地任职时间均较长，平均年龄 48 岁，在物业管理、商业运营、房地产领域经验丰富。 团队成员分工明确、优势互补，为公司在主营业务销售和企业管理方面的高效运作与战 略决策奠定了坚实基础。

3. 业务介绍：物管、商管双管齐下，社区、城市空间、购物中心、写字楼 四大业态并驾齐驱

公司业务主要包括两大航道四大业态，收入主要由社区空间贡献，毛利主要由购物中 心贡献。公司主营业务包括商业航道和物业航道两大航道业务，以及生态圈业务（主要 包含文化运营、自营高化业务），其中商业航道包括购物中心和写字楼物业，物业航道 主要管理社区空间以及城市空间物业（街区、体育馆、公园河道和产业园等）。2024 年 公司社区空间、城市空间、购物中心、写字楼分别贡献营收88.9、18.2、42.1、20.7亿 元，占总收入比重分别为 52.2%、10.7%、24.7%、12.1%；分别贡献毛利润 15.8、 2.4、30.6、7.2 亿元，占比分别为 28.2%、4.2%、54.5%、12.8%。