海外住房制度与国内现房销售现状如何？

外普遍通过第 三方托管账户管理预售资金，在竣工后或按工程节点拨付，确保资金定向用于建设。

1.他山之石：低首付+强监管机制共同保障购房者 利益

美国：市场化预售与银行强监管并行

预售房款需竣工交付后才可划转至开发商。美国房地产预售制度无统一法律约 束，各州自行制定规则，但预售资金拨付机制严格，首付与贷款需待房屋交付后划转 开发商。开发商资金主要来自建筑贷款，占项目估值 65%-80%，按工程节点放款，银 行全程监督施工进度。购房者签订预售合约后支付 5%定金（在一定期限内可退），部 分区域需支付 10%-20%首付至托管账户。按揭贷款通常在交付后还款，合作银行可提 前锁定利率。 购房者资金风险较低。预售资金监管以第三方信托账户为核心，首付款由公证行 或产权保险公司托管，开发商挪用风险低。银行基于自身利益严格监控工程进度，贷款发放与施工节点挂钩。交付前需政府验收凭证，开发商凭此获取购房款。双重机制 下，银行与第三方机构共同约束开发商行为，保障购房者资金安全。

英国：律师主导交易与分期付款担保机制

预售流程由律师全程介入。英国开发商资金主要来自建筑融资，一般为项目总成 本的 70%-90%，按工程节点拨付。预售资金通过律师进行转移，购房者通常需要支付 定金（一般为总价的 2%-5%），在签订合同后需支付首付款（一般为总价的 10%-25%， 定金可转为首付款），由独立担保商托管。后续款项将分期缴纳，交付前付款比例一 般为 20%-45%。交付前需公证验收，剩余 55%-80%房款验收后支付，按揭贷款可提前 6 个月申请。 购房者资金有保障。开发商需与担保商合作，首付存入信托账户，律师同步监督 项目进度。若楼盘出现问题或开发商无法交付时，担保商按上限（10 万英镑或 10%房 款）赔偿。律师与担保商双重保障下，购房者资金风险可控，开发商融资与销售回款 节奏匹配。

日本：法律严格限定与金融机构双重监督

开发商在竣工后才可获得售房款项。日本通过《宅地建筑物交易法》限制期房销 售，仅允许完成定金保全措施后预售。预售时首付比例不得超过 20%，余款在房屋竣 工交付后支付。按揭贷款审批前置但放款延至交付，开发商回款周期与工程进度绑定。 以金融机构信用为枢纽，平衡开发商融资需求与购房者权益保障。在进行预售 交易时，开发商需向金融机构申请定金担保，金融机构通过担保书监督施工，如开发 商出现违约，由金融机构赔付购房者，避免期房烂尾风险。

德国：根据施工进度分期付款

购房者根据施工进度支付房款。德国《经纪人和开发商条例》规定房款最多分 7 期支付，按工程节点收取。德国未规定最低首付比例，通常首付比例在 0%-30%。开 发商建筑融资未获批前，购房者可通过担保机制确保优先购买权。在施工期间，购房 者通过贷款银行根据施工进度向开发商支付相应款项。项目竣工后，一般仍有 10%房 款由律师保管 3-5 年，作为质量保证金。 通过分批付款及银行担保降低购房者风险。贷款银行按工程账单支付房款，开发 商回款与施工进度严格挂钩。民法典允许购房者要求银行担保开发商信誉，进一步降低违约风险。政府规范的分期付款与质量保证金制度，形成开发商、银行、购房者三 方制衡，保障交付与资金安全。

2.国内现状：各地政策鼓励现房销售，现售占比 持续提升

全国现房销售面积占比 2021 年后呈上升趋势

2025Q1 全国商品住宅中现房销售面积占比 32.7%。2005 年以来，全国商品住宅 现房销售比例经历“降（2005 至 2010 年）-稳（2011 年至 2016 年）-降（2017 年至 2020 年）-升（2021 年至今）”的过程。房地产市场快速发展阶段，期房销售占主导， 2016 年及以后由棚改货币化安置带来的房地产上行周期，使得 2020 年现房销售占商 品住宅面积的比例降至 10.2%的低点。2021 年下半年起房地产市场景气度降低，叠加 2022 年交付风险事件的催化，现房销售占比提升。2025Q1 全国商品住宅现房销售面 积 6045 万方，占商品住宅总销售面积的 32.7%，较 2020 年低点提升 22.5 个百分点。

尾盘影响，当前现房销售价格低于期房价格。2005 年以来，全国商品住宅的现 房价格均低于期房价格（大部分年份现房价格是期房价格的 7-8 折）。2025 年 1-3 月， 全国商品住宅现房销售价格 8283 元/方，期房销售价格 10739 元/方。现房价格低于 期房主要原因是当前现房房源多为滞销房源或尾盘，期房销售期间去化难度较大，而 转为现房销售，在去库存压力下以价换量。

海南等 4 个省市 2025Q1 商品住宅中现房销售面积占比已超 5 成。海南作为全国 现房销售的先驱，2020 年出台政策新拍宅地全部采取现房销售模式，而后商品住宅 中现房销售面积占比持续提升，2025Q1 达到 65.5%，较 2020 年提升 46.0 个百分点； 西藏、天津和黑龙江 2025Q1 商品住宅中现房销售面积占比也超过 50%。从变化幅度 看，海南、西藏、天津、重庆和云南 5 个省市 2020 年至 2025Q1 现房销售面积占比提 升超过 30 个百分点。

现房销售的落地有配套政策的支持

顶层设计推动房地产新发展模式，现房销售是重要一环。2024 年 7 月二十届三 中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确了房地 产的顶层设计：①租购并举新发展模式；②加大保障房建设和供给；③支持改善性需 求；④因城施策；⑤改革融资方式和预售制度；⑥完善税收制度。2024 年 8 月住建 部副部长董建国在新闻发布会上阐述房地产新发展模式内涵时，表示要有力有序推 进现房销售。我们预计未来房地产相关政策都将延续顶层设计的思路出台。

现售制度有配套支持措施，供需两端发力推进。2024 年 8 月住建部副部长董建 国表示在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。由于现房销售将 拉长项目现金流回正时间，在当前市场相对低迷背景下，房企较难快速接受现房销售， 相关融资、税收等配套政策的出台是有必要的。 汇总 2024 年 30 余个省市出台的现房销售鼓励措施看，配套政策主要在供需两 端的六个方面：①融资支持与贷款优惠，包括开发贷额度提升、利率降低，土地出让金 缓缴等；②税费减免与成本优惠，包括购房契税补贴、城建配套费缓缴等；③审批流程简 化与规划调整，包括现房项目加快审批验收、允许规划调整等；④资源倾斜，在土地供 应、公共配套等方面对现房试点项目给予倾斜；⑤公积金贷款额度上浮，首套按揭贷款 优先审批等；⑥现房优先交易保障，如现房“带押过户”等。对于未来配套政策，我们预 计提高开发贷覆盖比例、土地相关税收优惠等措施有出台的可能性，以鼓励现房销售。