银行资产现状如何？

后房地产时代，银行资产配置面临重大挑战。

过去二三十年我国处于城镇化和工业化加速过程中，推动了房地产和基建蓬勃发展，“基建+地产”共振构成银行规模快速扩张的主要抓手，同时，银行也是推动房地产和基建蓬勃发展的重要推手，两者互相依托，相辅相成。但中长期来看，伴随我国人口增速放缓、房地产和基建存量日趋饱和、经济增速中枢下台阶后居民收入增速放缓等因素，房地产高增长时代大概率已经结束。相适应的，银行业资产扩张的抓手也发生了比较大的变化，2020 年以来银行投向房地产和城投基建领域的贷款比重持续下降，制造业和批发零售业贷款比重持续提升。

借鉴海外经验，日本、美国和西班牙等国家也经历过房地产蓬勃发展到房地产泡沫的破灭。虽然我国房地产市场健康度好于这几个国家，但我国房地产高增长时代基本上也结束了。因此报告通过研究这些国家银行资产配置结构演变，也能为我国后房地产时代银行的转型方向提供经验借鉴。根据BIS 披露的数据，日本名义住宅物业价格指数从 1991 年二季度至 2009 年二季度的73 个季度累计下降了46.5%，美国名义住宅物业价格指数从 2006 年二季度至2011 年的一季度的累计20 个季度累计下降了 31.2%，西班牙名义住宅物业价格指数从2007 年四季度至2014 年一季度的 26 个季度累计下降了 36.9%。截至2024 年二季度末，日本名义住宅物业价格指数较 1991 年的高点仍有 23.9%的降幅，西班牙较2007 年的高点上涨了 5.1%，美国较 2006 年的高点则上涨了 63.2%，主要是2020 年以来上涨幅度较大。美国疫情后房价虽然出现大幅上涨，但新房销量和私人住宅投资额对名义 GDP 的贡献都没有恢复至次贷危机前的水平。

首先，从美国和日本来看，房地产泡沫破灭对实体部门加杠杆冲击较大，相对应的银行业贷款增速出现了明显回落。但美国非金融企业自2012 年以来就逐步恢复加杠杆，相较于居民恢复更快，因此贷款增速降幅有限，结构上按揭配置比例明显下降。日本居民和非金融企业都处于持续去杠杆进程中，且非金融企业去杠杆力度和持续时间都超过了居民部门，因此贷款增速下降幅度更大，结构上家庭贷款比重出现了被动提升。

美国方面，1995 年之后美国房地产行业进入一个新的快速发展时期，根据美联储统计，1995-2007 年美国商业银行房地产贷款（住宅贷款和开发贷合计）年均复合增速为 10.5%，明显高于贷款总额 8.3%的年均复合增速，占贷款总额的比重从 1995 年初的 28.7%提升至 2007 年末的55.6%。次贷危机后，房地产贷款规模有所压降，2012 年开始恢复正增长，2012-2019 年年均复合增速为 3.5%，低于贷款总额 5.3%的增速，占贷款总额的比重也降至2019年末的46.0%，主要是按揭贷款比重大幅下降。从不同部门杠杆水平来看，次贷危机后，美国居民持续去杠杆，杠杆率从 2007 年底的98.8%持续降至2019年末的 75.0%。非金融企业杠杆率由 2008 年底的74.6%降至2012 年3月末的68.0%，随后一直呈上升趋势，2019 末年已反弹至78.1%，略高于次贷危机前水平。这部分得益于次贷危机后美国壮士断腕将低效的企业彻底淘汰出局，市场迅速出清，资源重新配置到效率高的企业。

日本方面，广场协议的签署致使日元迅速升值，为应对这一局面，日本政府采取了宽松的货币和财政政策试图刺激经济，然而这一系列举措却引发了大量资金涌入房地产市场，房价开始呈现出疯狂上涨态势。1985-1990年房地产企业贷款、家庭贷款和贷款总额年均复合增速分别为15.6%、18.0%和8.2%，1990 年末开发贷和家庭贷款分别占贷款总额的11.9%和16.0%。1991年房地产泡沫破灭，房地产贷款增速大幅下降，1995-2005 年房地产企业贷款、家庭贷款和贷款总额年均复合增速分别为-1.6%、2.6%和-2.5%，2005 年末开发贷和家庭贷款分别占贷款总额的 13.3%和 27.6%，较1990 年代末比重反而有所提升，尤其是家庭贷款占比提升明显。不同于美国企业快速去杠杆后恢复加杠杆路径，日本经济泡沫破灭之后，日本非金融企业去杠杆持续时间漫长，一直持续到了 2015 年。我们认为除了日本企业杠杆率处在高位之外，日本僵尸企业出清缓慢也是一个重要原因。相较于非金融企业持续大力度去杠杆，日本居民部门在房地产泡沫破灭初期杠杆率相对稳定，直到1997 年亚洲金融危机再一次重创日本经济，2000 年开始日本居民才持续去杠杆，并且日本居民部门去杠杆力度比日本企业去杠杆更温和，因此日本家庭贷款比重被动大幅提升。

西班牙方面，次贷危机刺破了西班牙房地产泡沫，居民和非金融企业持续大力度降杠杆，贷款规模出现了压降。上世纪九十年代末，西班牙政府为了使本国经济迅速地向欧洲平均水平靠拢，将房地产业设计为国家经济腾飞的“支柱”产业，房地产业迎来了十多年的繁荣。《西班牙房地产泡沫破灭的原因分析和警示》（韩骏，《武汉金融》，2011 年第 3 期）指出，“2009 年数据显示，西班牙所有银行贷款中对开发商、建筑商和买房者的贷款达到 1.11 万亿欧元，相当于西班牙GDP的 105%，占到了西班牙私人部门贷款的 60.3%，这个比例比上世纪90 年代中期高出近 1 倍。另外，主要开展按揭房贷业务的 45 家“地区储蓄银行”（大多为西班牙地方政府所有），其 9000 亿欧元的贷款总额中有70%投入到房地产部门”。2008年次贷危机刺破了西班牙房地产泡沫，经济受到重创，居民和非金融企业持续大幅降杠杆。非金融企业部门杠杆率从 2010 年二季度末的148%降至2024 年二季度末的 78%，居民部门杠杆率则从 86%降至 45%。

综上，美国、日本和西班牙房地产泡沫破灭后，非金融企业部门和居民部门都出现了不同程度的去杠杆，虽然 2012 年之后美国非金融企业恢复加杠杆，但直到2015 年杠杆率绝对水平才恢复到次贷危机前的水平。面临实体部门持续去杠杆，银行业资产配置受到了重大挑战。其中，2024 年 3 月12 日我们发布报告《泡沫破灭后，日本银行如何生存？》，分析了日本银行业在房地产泡沫破灭之后的应对之策。整体来看，日本银行业资产配置演变主要包括，（1）由于日本实体部门持续去杠杆，日本银行业资产和贷款增速都大幅放缓，2005-2019 年日本银行业总资产和贷款总额年均复合增速分别为 2.9%和 1.8%；（2）面临国内信贷需求低迷，日本大型银行将目光投向了海外市场，三菱日联金融集团、三井住友金融集团和瑞穗金融集团海外贷款占比达到了约 40%；（3）积极调整资产配置结构，由生息资产业务转向交易业务和同业业，配置资产由大幅增配日本国债转向增配海外国债。